安家商學(xué)依托安家集團、中國地產(chǎn)風(fēng)云榜十?dāng)?shù)年來的資源整合能力與品牌優(yōu)勢成立，致力于為房地產(chǎn)及其上下游企業(yè)和行業(yè)精英提供一個學(xué)習(xí)、交流、共享的生態(tài)平臺，旨在與房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)集群中優(yōu)秀的企業(yè)家建立互動、傳播和分享其成功經(jīng)驗、培養(yǎng)和提升優(yōu)秀的經(jīng)營管理和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才、建立全球化商學(xué)平臺和云端知識交流平臺。

2017年，我們探討了二十多個地產(chǎn)人、金融人最關(guān)心的話題，迎來了百余位房地產(chǎn)、金融、法律、營銷界的專家大咖，促成數(shù)項有意義的合作意向的達(dá)成。

安家會客廳

安家商學(xué)于2017年推出的定期交流平臺，每周邀請房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)集群中優(yōu)秀的企業(yè)家和實踐家、各大知名院校的專家教授，與產(chǎn)業(yè)集群中的行業(yè)精英分享、探討和交流；持續(xù)挖掘和推出房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)息息相關(guān)的話題，呈現(xiàn)更多權(quán)威人士的思想觀點，讓更多的企業(yè)家、高管受益。如果您有意成為安家會客廳主分享嘉賓，或希望參加到活動中來，歡迎聯(lián)系我們。

《安家會客廳》歡迎您來做客

時間：每周四下午14：00-17：00

地點：北京海淀區(qū)知春路1號學(xué)院國際大廈17層

詳情請洽：齊老師18611251897

“成上天堂，敗入地獄”沒有準(zhǔn)備好，請遠(yuǎn)離商業(yè)地產(chǎn)！

中國地產(chǎn)業(yè)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的大潮面前，不管是管理上，還是工程效益上，都有種應(yīng)對不及、力不從心之感，直接給中國地產(chǎn)企業(yè)可謂是當(dāng)頭一擊。中國地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的大背景下始終保持高效產(chǎn)業(yè)鏈，而這就需要企業(yè)大膽嘗試走“輕資產(chǎn)”的道路。而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的熱點就是萬達(dá)現(xiàn)象，萬達(dá)提出口號，并從行動上開始實施轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，大家好奇這之中有著什么商業(yè)密碼么？

趙主席認(rèn)為，萬事都有因果。萬達(dá)發(fā)展到如今規(guī)模有兩大優(yōu)勢，第一是因中國房地產(chǎn)一直是在跑馬圈地，而萬達(dá)卻以城市為核心發(fā)展城市綜合體，盈利模式不同，從拿地時就開始了盈利。而往往各處萬達(dá)廣場成為了當(dāng)?shù)氐貥?biāo)，帶動了周邊配套發(fā)展，因此就帶來地方政府的政策紅利。同時利用萬達(dá)商業(yè)的優(yōu)勢快速開發(fā)并銷售周邊公寓產(chǎn)品，實現(xiàn)資金的迅速回籠。第二點，就是超高的開發(fā)速度，王健林是軍人，萬達(dá)企業(yè)融合了軍事化管理思路，提高各部門效率和整體開發(fā)速度，減少中間成本，同時利用好政府關(guān)系的時效性。

至于近期萬達(dá)出售了13個文旅城、77個酒店、5家萬達(dá)廣場屬于情不由衷、忍痛割愛。未來萬達(dá)集團將要面對的主要發(fā)展問題將是如何割舍房地產(chǎn)主業(yè)后的企業(yè)生存戰(zhàn)略、如何應(yīng)對債務(wù)風(fēng)險、如何規(guī)避再投資風(fēng)險、怎樣突破企業(yè)文化瓶頸、如何規(guī)避法律政策風(fēng)險、如何重振企業(yè)經(jīng)營，止跌回升等，是鳳凰涅槃還是壯士斷腕讓我們拭目以待吧。

萬達(dá)77個酒店共獲得199億的轉(zhuǎn)讓金額，我們來簡單算一筆賬如果每所酒店4萬平方米（保守估計），約合每平米出售價格為6600元。如此賤賣或者說大甩賣，不得不說是忍痛割愛了。要知道這其中已包含土地成本、建筑成本、五星級酒店裝修成本等等。我們假設(shè)每平米地價在2000元左右而五星級酒店平均建安成本也在10000元，光這兩項加在一起就已突破12000元，對于低至6600元的出售價格來說可以用攔腰斬來形容。

有人會問萬達(dá)都已脫離文旅項目了，那接手的融創(chuàng)有能力運營好么，孫宏斌的自信源自哪里？其實融創(chuàng)的商業(yè)運營能力和經(jīng)驗比萬達(dá)還要差，他所看重的并不是文旅項目本身，而在意的是周邊大量未開發(fā)的住宅用地。國內(nèi)的現(xiàn)狀就是大量的開發(fā)商打著綜合體的名號跑馬圈地，政府為了帶動周邊整體發(fā)展給予了大量政策優(yōu)惠，結(jié)果是什么呢？綜合體的住宅部分都已建好五六年了，可核心的商業(yè)配套還是一片荒地，這不是個例，而是普遍現(xiàn)象。

最后趙主席表示，“商途難，難于上青天”、“成上天堂，敗入地獄”，商業(yè)地產(chǎn)既是天堂又是地獄，成功的商業(yè)地產(chǎn)帶來的超高利潤不斷吸引著新來者，但如果沒有準(zhǔn)備好請遠(yuǎn)離商業(yè)地產(chǎn)！這是一個龐大的系統(tǒng)工程和科學(xué)探索，需要優(yōu)秀團隊持之以恒，不懈努力，以高度的信念與追求去創(chuàng)造具有社會藝術(shù)效應(yīng)和經(jīng)濟價值的雙重作品！

白云先生認(rèn)為，從中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，很多行內(nèi)人的觀念都是從地產(chǎn)入門后用相同的角度、經(jīng)驗和模式直接切入進(jìn)商業(yè)，而因此產(chǎn)生的問題在過去的十年當(dāng)中越積越多。

開發(fā)商都是土豪，在地產(chǎn)上掙到錢了，一看商業(yè)很厲害都來弄商業(yè)，揣著錢就砸進(jìn)來了，然后兩眼一抹黑什么都不懂。

而不懂怎么辦呢，找人參謀唄。最可怕的是找來參謀的人也不是真懂商業(yè)，而給其設(shè)計規(guī)劃的設(shè)計院也不懂什么是好的商業(yè)，幾個不懂的人湊在一起就是盲人摸象，什么也不是。

如果是住宅設(shè)計的不好，至少有居住的價值在，時間長了早晚會賣出去。而商業(yè)方面如果從設(shè)計結(jié)構(gòu)方面就出了問題，那就一文不值，這種問題現(xiàn)在行業(yè)當(dāng)中是大面積出現(xiàn)，是一個普遍的社會問題。

利潤or情懷？教育地產(chǎn)低階到高階玩法全解析

1994年，碧掛園創(chuàng)始人揚國強在著名策劃人王志綱“以教育帶動樓盤銷售”理念的指導(dǎo)下，將面臨爛尾的順德碧桂園改造成碧桂園學(xué)校，從此走出了一條教育地產(chǎn)的特色之路?，F(xiàn)如今，從碧桂園到保利、金地、萬科、世貿(mào)，再到首家赴美上市的K12教育集團海亮教育，都紛紛進(jìn)軍教育地產(chǎn)，全國已呈遍地開花之勢。尤其是在當(dāng)下房地產(chǎn)凈利潤不斷下滑、土地供應(yīng)日益收緊的形勢下，教育地產(chǎn)作為一個新概念受到了越來越多的開發(fā)商的青睞。

那么已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型教育+地產(chǎn)的企業(yè)是如何做到的？是否學(xué)區(qū)房就等于教育地產(chǎn)？看似相同的模式背后又有著怎么樣的本質(zhì)區(qū)別？

蔡總結(jié)合目前京師遠(yuǎn)望與北京師范大學(xué)的合作辦學(xué)模式，對教育地產(chǎn)的操盤方式、運營理念做了精彩分享。蔡總指出，教育地產(chǎn)有幾個核心問題：誰來持有？誰來運營？傳統(tǒng)模式是公辦模式，即由當(dāng)?shù)卣畡潛芡恋?，由教育品牌來輸出管理資源，開發(fā)商享受未來學(xué)區(qū)房的紅利，但因為學(xué)校運營和收益周期是比較長的，對于由此帶來的資金和土地問題，該如何破局？京師遠(yuǎn)望目前以校企和金融機構(gòu)的結(jié)合，通過引入國家級的資源來解決學(xué)校作為重資產(chǎn)運營的問題，將不再需要地方政府提供劃撥土地，而是提供可出讓土地。

對于如何把校產(chǎn)做強做大的問題，蔡總提出了一種新模式——民辦非盈利創(chuàng)新性體制學(xué)校，這一模式同時跨越了老師招聘、生源區(qū)域限制兩大約束因素，目前已在多地實現(xiàn)了落地。

周總認(rèn)為，地產(chǎn)與教育是目前中國最重要的兩個產(chǎn)業(yè)，影響意義重大。結(jié)合多年教育經(jīng)驗，對于教育來說，要從小做起，想大事，做小事。教育可以宏觀的去想去規(guī)劃，但是一定要一點一點的從細(xì)微做起，從小事做起。教育要向國際化趨勢靠攏，要有培養(yǎng)國際化目標(biāo)的概念，要求人才培養(yǎng)的一體化，不能站在自己國家本身的角度去思考問題，需要同時放眼世界，培養(yǎng)成國際化人才，適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化大趨勢。同時教育的內(nèi)容也必須國際化，在保持國家教育自身的特色時，也不能忽略與國外先進(jìn)理念的接觸，取其精華去其糟粕。

養(yǎng)老市場那么大，你飲哪一瓢？

養(yǎng)老市場的龐大，是由規(guī)模迅速增長的老年人口撐起的。據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，全國60歲及以上人口達(dá)2.22億，占總?cè)丝诘?6.1%；到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人。

據(jù)專家分析，養(yǎng)老市場預(yù)計到2030年將達(dá)13萬億元人民幣，2050年將達(dá)到40萬億以上的大蛋糕。如此大的市場，我們更需要關(guān)注的是整個行業(yè)哪些自己能做，選取其中一塊下手。

張總表示看好養(yǎng)老地產(chǎn)運營，現(xiàn)在有一個觀點叫做中國未來的人口紅利應(yīng)該是老年人。截止到2016年底到2017年，中國60歲以上的老人是2.3個億并且數(shù)量還在持續(xù)增加，而且老年人的財富聚集度高，這部分人群隨著身體或者家庭情況的變化對社會化的養(yǎng)老需求會越來越多，這個領(lǐng)域有非常廣大的操作空間，尤其是一線城市人口老齡化程度會更高所以也會更迫切。目前整個市場的發(fā)展才處于初級階段，更多的還處于剛性基本的需求，服務(wù)是非常深非常龐大的一個概念，里面提供的方式、種類會非常多，我們可以看到未來的市場會非常豐富。

大家會問現(xiàn)在養(yǎng)老有什么樣的盈利模式？這點是現(xiàn)在大家最關(guān)注也是現(xiàn)在這個行業(yè)最難回答的一個問題，因為這個行業(yè)的發(fā)展就像一個嬰兒一樣才剛剛起步。對于一個嬰兒來講首先需要的就是有些投入，要把她細(xì)心的呵護(hù)，讓她有一個好的身體、一個好的教育，讓她有一些好的資源加進(jìn)來，等她長大了，養(yǎng)熟了，她才可以去賺錢有自己的盈利模式，所以目前的中國養(yǎng)老行業(yè)還處于一個培育的階段，她的盈利模式不是特別的清晰。因為我們從政策方面去看，從行業(yè)的發(fā)展來看，從企業(yè)的發(fā)展來看，從項目人員的情況來看，我們其實都有很多不完善的地方，這也恰恰是這個行業(yè)初期我們必須面對的問題。但是我們的未來的盈利模式一定會非常清晰，因為中國的養(yǎng)老市場應(yīng)該是政府托底，更多的人——80%以上的人都要去市場當(dāng)中解決自己的養(yǎng)老問題，如果基于一個比較大的政府的政策方向指引的情況下，那我們說這個行業(yè)必須要做成一個盈利性的行業(yè)，那么才有可能讓企業(yè)生存下來，讓項目生存下來，她才能夠持久的發(fā)展給這個社會提供更多的基本保障，向更多的針對性的服務(wù)方向發(fā)展。

林總表示，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)就是在實干中摸索、在實干中學(xué)習(xí)、在實干中積累、在實干中尋找聯(lián)盟，整合各方面資源，達(dá)到你中有我我中有你，在減少資源浪費的同時，提高推進(jìn)高速度，發(fā)揮每一方優(yōu)勢，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事。

國家放大招！

“集體土地建租賃房”將何去何從？

租售同權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房合法化？隨著8月28日國土資源部聯(lián)合住建部發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》出臺，租賃市場風(fēng)云突變，一時間伴隨著小產(chǎn)權(quán)房的眾多老問題再一次浮出水面，該政策能否牽一發(fā)而動全身成為房地產(chǎn)市場供給改革的一記重拳，還是“磚家們”拍拍腦門想出的“好辦法”？此次試點方案如何利民惠民？體現(xiàn)出怎樣的房地產(chǎn)改革方向？對房租和房價又將有怎樣影響？我們拭目以待。

牛老認(rèn)為，對于國土資源部和住建部下發(fā)建設(shè)租賃住房試點方案這個熱點事件，首先該政策有利于租賃住房的有效供給增加，改變住房供給結(jié)構(gòu)，滿足住房多樣化的需求，所以它對住房市場的影響不可低估。

有人認(rèn)為集體土地租賃住房等于小產(chǎn)權(quán)房解禁，或許能夠成為高房價的殺手锏。而牛老認(rèn)為這兩者并不能等同，小產(chǎn)權(quán)房雖然建在集體土地上，但是有一個違規(guī)違紀(jì)問題，所以政策上農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)租賃房并不等于小產(chǎn)權(quán)房解禁也不等于給小產(chǎn)權(quán)房正名，這是兩回事。

除了集體用地兼租賃住房政策外，國家最近還推出租售同權(quán)共有產(chǎn)權(quán)的一系列政策，牛老認(rèn)為，租賃同權(quán)對于現(xiàn)在買不起房的人但是又要解決住房問題，是個利好。但是對于房地產(chǎn)市場會有一定影響，而希望建設(shè)租賃住房來降低我們的房價這種想法有些過于樂觀、過于天真。因為通過租賃住房滿足需求的群體往往大多數(shù)人是沒有購房支付能力的，當(dāng)然也包括一部分有錢但不買房的這種消費群體。而對于一個國家，租賃住房建設(shè)多了那商品房建設(shè)的資源一定就會被分流，這樣我們商品房的建設(shè)供給就會受到影響。所以該政策對于降低房價并沒有直接的推動關(guān)系，所以不能夠過于樂觀。

朱院長對租售并舉問題進(jìn)行了解讀，認(rèn)為這是從我們搞計劃經(jīng)濟的時代就一直存在的概念，我們觀點就是順其自然，政府不要強制推進(jìn)，強制推進(jìn)屬于干涉企業(yè)行為而且又干涉了老百姓的生活方式，不宜提倡。政府的責(zé)任應(yīng)該是規(guī)范租賃市場，對市場進(jìn)行監(jiān)管的核心方向不能丟，所以不提倡共有產(chǎn)權(quán)和公有租賃房。

魏總以開發(fā)商的角度對租售同權(quán)跟小產(chǎn)權(quán)房運營模式進(jìn)行了解答，魏總表示開發(fā)商在拿地之前會對規(guī)劃指標(biāo)做深入調(diào)查分析，租售同權(quán)也好，小產(chǎn)權(quán)房也好都是以夠買使用權(quán)為方式，不是一以年為單位交收租金，而是一次性的，低于市場正常的商品房買賣價格賣給客戶使用權(quán)，首先要能夠覆蓋自身的成本并且實現(xiàn)盈利才會去進(jìn)行操作。實質(zhì)還是在出售，只是賣的是使用權(quán)。

實體零售遇寒冬論中國商業(yè)地產(chǎn)如何突圍？

2017年7月27日16點，百麗國際正式宣布從港交所退市，公司總估值為531億港元，與市值巔峰時的1500億港元相比，市值縮水65%，近千億港元蒸發(fā)！2017年9月1日，在對外媒體采訪中SOHO中國董事長潘石屹分析認(rèn)為，近年來，中國已建和在建的大量商業(yè)營業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)過剩?！皩嶓w零售業(yè)巨幅萎縮，受此影響造成中國商業(yè)地產(chǎn)過剩！中國商業(yè)地產(chǎn)路在何方。將如何突圍？

唐總認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)以人均分配面來說確實是過剩的，但以數(shù)據(jù)的角度來看并不過剩，為什么呢？因為我們的消費能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒達(dá)到飽和，還處在初級增長階段，不管是體驗性消費，還是實際性消費能力，或者說城市化的發(fā)展進(jìn)程，無論從各個維度去分析，目前商業(yè)地產(chǎn)在老百姓的生活當(dāng)中都是沒有過剩的。但是從另一個角度去思考，北上廣深這些一線城市的城市化進(jìn)程已經(jīng)基本完成，而三四線城市現(xiàn)有的大量的村莊、村鎮(zhèn)還沒有消失，還有大量的人口要到小城鎮(zhèn)里去，國家出臺了一系列關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的政策，這樣結(jié)合下分析，在三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)配置還是有很大的操作空間。同時在消費零售業(yè)與寫字樓等還有另外一種觀點，在解決的方式方法上，一是投資的節(jié)奏要放緩，另外一個在整體城市規(guī)劃上，還是應(yīng)該有一個相對的均衡性，對于體驗性結(jié)構(gòu)升級換代的這種商業(yè)體，還是要大刀闊斧，要提高還貸速度，拉動老百姓的消費，無論是體驗性消費還是真正這種消費能力的進(jìn)發(fā)?；蛘哒f消費習(xí)慣的改變，對于帶動整體的消費趨勢還是很明顯的。商業(yè)地產(chǎn)不需要解決指導(dǎo)，只需要在規(guī)劃和配比上對人口進(jìn)行合理搭配就可以了。

姚總認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)擁有巨大的存量，像成都、鄭州、西安這樣的城市有非常多的商業(yè)供應(yīng)量存在，期中包括爛尾的、在建的、以及土地存量，全在一些非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手中，我們看到這是一個趨勢也是一個機遇。

為什么開發(fā)商全出來做商業(yè)了呢，尤其是從08金融危機之后，整個樓市有一個斷崖式的變化，很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)運營模式會帶來源源不斷的現(xiàn)金流，如果運營順利的話會有更好的租金增長率，而不像傳統(tǒng)住宅是一錘子買賣，所以有非常多的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商全部跟風(fēng)商業(yè)地產(chǎn)，再加上政府對所有住宅用地做了硬性的商業(yè)配比，所以使的商業(yè)地產(chǎn)大行其道。但是從大的趨勢上看，這些開發(fā)商只是看到了商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不同點，或者說是一個非常淺顯的金融收益，但是怎么把商業(yè)地產(chǎn)項目運作成一個金融產(chǎn)品，大部分開發(fā)商還是沒有這種思路的，這就牽扯到一個商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)規(guī)劃與后期運營的課題，將來很長一段時間內(nèi)，雖然商業(yè)地產(chǎn)量大但精品并不多，在以住宅為背景的開發(fā)商在操作商業(yè)項目時手段還是過于粗獷奔放的。

在如何經(jīng)營好一個商業(yè)地產(chǎn)項目這個問題上王總表示，首先商業(yè)地產(chǎn)要從商業(yè)和地產(chǎn)之間找到一個平衡之點。所有的運營管理團隊，所有的專業(yè)都服務(wù)于這種平衡，以商業(yè)屬性定位地產(chǎn)項目，并產(chǎn)生價值的方法需要從幾個管理維度去進(jìn)行平衡，比如說招商和運營之間的平衡、運營和營銷之間的平衡、商場與業(yè)態(tài)共生關(guān)系的平衡。貢獻(xiàn)一個商業(yè)生態(tài)圈是把一個商場從無到有，成為一代人長久的記憶，能夠代表一個城市生活方式的商業(yè)體跟一個文化的載體，這是關(guān)鍵核心也是商業(yè)地產(chǎn)人在操盤項目時所追求的一個境界。

部分參會嘉賓（按姓名拼音字母排序）

安家集團特邀顧問、紅星美凱龍集團發(fā)展顧問 曹磊

和君健康養(yǎng)老研究中心副主任 曹卓君

安家集團副總裁 常燕

中國豪宅研究院執(zhí)行秘書長 段宇柵

北京聲溝鴻森公司總經(jīng)理 胡威

北京和君咨詢有限公司合伙人 金元元

安家集團投資拓展總經(jīng)理 李齊峰

北京銳景網(wǎng)絡(luò)科技有限公司副總經(jīng)理 李濤

中航建設(shè)副總裁 林武

部分參會嘉賓（按姓名拼音字母排序）

北京嘉樓信息技術(shù)有限公司總監(jiān) 劉鵬飛

北京海林華昌節(jié)能工程技術(shù)有限公司董事總經(jīng)理 劉長屯

和金集團房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 劉忠民

北京三開科技股份有限公司市場總監(jiān) 路紅玲

河北炫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 倪星舟

北京文心堂古典家具有限公司總經(jīng)理 史馬雷

夢東方集團地產(chǎn)營銷總監(jiān) 松超

匯金眾籌董事長 涂勇

昱言養(yǎng)老項目經(jīng)理 王丹

部分參會嘉賓（按姓名拼音字母排序）

陸特資產(chǎn)總經(jīng)理 王宇

北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所金融服務(wù)部門負(fù)責(zé)人 姚淇

中匯豐科技總經(jīng)理 張建偉

鼎信長城（北京）投資管理有限公司副總裁 章洪臣

哥倫比亞地產(chǎn)集團總經(jīng)理 趙頔

無極道控股集團創(chuàng)始人董事長、中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會聯(lián)席會長 趙紅梅

夢東方集團地產(chǎn)營銷經(jīng)理 趙鑫

英國房產(chǎn)與投資周報區(qū)域總監(jiān) 鄭桂芳

英國GIA建筑設(shè)計事務(wù)所北京區(qū)總負(fù)責(zé)人 鐘正良