我們都知道，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)上面臨著土地成本增加、經(jīng)營成本增加以及其他因素導(dǎo)致房企利潤率不斷出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，近幾年行業(yè)平均利潤率均不足10%。然而，今年上半年，已發(fā)布上半年業(yè)績房企的平均利潤率出現(xiàn)上漲，再度回歸兩位數(shù)。從已發(fā)布上半年業(yè)績報(bào)告的近90家房企表現(xiàn)看，78家A股上市房企合計(jì)凈利潤達(dá)到了341.3億元，凈利潤率為11.6%，過去三年這一指標(biāo)均是個(gè)位數(shù)。也就是說，創(chuàng)下了三年以來最高值。

這個(gè)數(shù)據(jù)很顯然與當(dāng)下嚴(yán)密的樓市調(diào)控有點(diǎn)格格不入，看似矛盾，分析起來，實(shí)則有其背后的原因。此時(shí)有各種聲音，表示樓市調(diào)控不管用，趕緊撤掉吧。安家融媒認(rèn)為，房企業(yè)績和利潤的提升并不意味著調(diào)控?zé)o效，甚至別有用心的人在混淆視聽。其實(shí)，數(shù)據(jù)的外化表現(xiàn)與調(diào)控一點(diǎn)都不矛盾。

我們都知道為什么要調(diào)控？是因?yàn)槭袌?chǎng)過熱了才會(huì)調(diào)控，那自然數(shù)據(jù)反映出來一定是先好后壞，而調(diào)控的反應(yīng)是滯后性的。很多房企的業(yè)績?cè)鲩L實(shí)際上是在調(diào)控前或調(diào)控初期實(shí)現(xiàn)的，而結(jié)算的時(shí)候可能是深度調(diào)控，所以讓人感覺到，深度調(diào)控卻業(yè)績大漲，不符合邏輯。這是一種時(shí)間和感官的錯(cuò)位，沒有毛病。

另外一個(gè)很重要的原因則是，三四線城市在無調(diào)控背景下才導(dǎo)致這一輪的大幅增長。很多大房企雖然一二線城市遭遇市場(chǎng)的冷清，但是多數(shù)在三四線城市也有布局，這里市場(chǎng)的大漲也讓他們收獲頗豐，對(duì)整體業(yè)績的增長并沒有造成太大影響。

其實(shí)，還有一個(gè)原因，如今的房企分化很嚴(yán)重。就像購房者一樣，有錢的是巨富可以買很多套房子，沒錢的一套都買不起。所以一平均下來都好像業(yè)績很好，房子很多。實(shí)際上呢？實(shí)際上，大房企的吸附能力太強(qiáng)，一些中小房企慘不忍睹。

安家融媒認(rèn)為，雖然我們看到不少房企業(yè)績?cè)鲩L，利潤提升，但是并不能改變房地產(chǎn)趨勢(shì)性下行的局面。首先，很多人有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房地產(chǎn)周期性回落就意味著房價(jià)的下跌，其實(shí)，周期性回落是一個(gè)大的趨勢(shì)，而房價(jià)短期內(nèi)漲漲跌跌都屬于正?，F(xiàn)象。

房子是用來住的而不是用來炒的，這個(gè)定位確立后，就意味著房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的最重要帶動(dòng)動(dòng)力即將結(jié)束，房子不可能繼續(xù)成為投資主體，其投資屬性將會(huì)被弱化，居住屬性被強(qiáng)化。目前加大實(shí)際居住供給則正是該理念的表現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)在大調(diào)整這不是一句玩笑話，很多人當(dāng)耳旁風(fēng)。

對(duì)于一些過于樂觀的開發(fā)商而言，恐怕未來沒有你想的那么美好。這時(shí)候有不少房企開始做嬌得提高業(yè)績目標(biāo)了。房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫，多家房企在完成年度過半銷售目標(biāo)后，紛紛調(diào)高全年銷售目標(biāo)。碧桂園已將全年銷售目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達(dá)25%。富力地產(chǎn)也表示，將全年協(xié)議銷售目標(biāo)提升至800億元，比此前宣布的銷售目標(biāo)730億元上調(diào)9.59%。龍湖地產(chǎn)也宣布，前七個(gè)月已完成1030億元銷售額，距離原定的1100億元目標(biāo)僅一步之遙，因此將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至1500億元，上調(diào)幅度達(dá)36.36%。

其實(shí)，對(duì)于一些大房企由于戰(zhàn)略的全新部署完成新目標(biāo)還是有可能的。但是這種行為會(huì)造成示范效應(yīng)，一些不明就里的中小開發(fā)商會(huì)盲目跟風(fēng)，以為市場(chǎng)會(huì)大好，結(jié)果不但沒完成業(yè)績，還讓自己失去了很多回籠資金的機(jī)會(huì)。

我們要客觀認(rèn)識(shí)此次市場(chǎng)的業(yè)績?cè)鲩L，從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，7-8月大部分熱點(diǎn)城市銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調(diào)整，一二線城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場(chǎng)分化趨勢(shì)加快。而且三四線城市的火爆不可能持續(xù)下去。穆迪分析師黃哲指出，嚴(yán)格的調(diào)控措施將影響下半年住宅銷量，并導(dǎo)致銷售增速放緩，預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。

wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年報(bào)。近60家房企利潤總額出現(xiàn)負(fù)增長，約占總數(shù)量的4成。其中，中關(guān)村科技降幅最大，為-4598.65%。一方面是大房企高歌猛進(jìn)，一邊是中小房企江河日下。在房地產(chǎn)行業(yè)加緊調(diào)控、深度調(diào)整的背后，市場(chǎng)正在發(fā)生變化。

各家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控影響已逐漸顯現(xiàn)，碧桂園、萬科等多家房企的銷售業(yè)績已在7月份出現(xiàn)明顯回落。不少房企紛紛表示，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不認(rèn)為下半年會(huì)延續(xù)上半年的銷售增速。

如今已有一些房企開始進(jìn)入被吞并階段。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，9月4日，萬科例行發(fā)布的月度業(yè)績公告揭開了聯(lián)華集團(tuán)的一個(gè)最新動(dòng)態(tài)。8月，萬科在全國收購了24個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和5個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，其中“東莞皇馬酈宮”與“御景灣八號(hào)”就來自于廖翊暢的聯(lián)華集團(tuán)，這也是聯(lián)華集團(tuán)在東莞最重要的項(xiàng)目。萬科介入之前，聯(lián)華集團(tuán)已經(jīng)走到了危急關(guān)頭，長期的資金鏈問題使得這家東莞本土的民營企業(yè)走向了地產(chǎn)末路。繼去年甩賣掉三個(gè)項(xiàng)目后，今年3月30日，聯(lián)華集團(tuán)正式刊登公告，宣告進(jìn)入債務(wù)重組程序。

這并不是個(gè)案。為屋幫幫昆明站報(bào)道說，在市場(chǎng)爭奪戰(zhàn)中，許多中小房企成為了炮灰，不少甚至還拖著沒有完成的項(xiàng)目就消失了。目前昆明的所有爛尾樓中，基本都是中小房企開發(fā)商，他還舉例很多，共幾十個(gè)爛尾樓。根據(jù)目前的情況來看，這些中小房企留下的爛攤子基本都是由購房者來買單了。

中小房企倒閉潮才剛開始，已有越來越多跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。