2011年進入戴德粱行之前有著深厚財務履歷的戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛先后在知名會計公司、國際銀行和房地產信托投資基金公司均有過任職。

也正是專業(yè)的財務背景輔助著王盛管理戴德粱行在北中國區(qū)的6家分公司?！按鞯铝盒惺且粋€專業(yè)的房地產公司，是房地產的投資人、業(yè)主、終端使用者的最好合作伙伴?！蓖跏⑾虬布胰诿接浾哌@樣介紹。

曾在美國生活24年的王盛對國際市場有著充分的認知，也正是這樣的經歷，讓他對中國市場有著更加獨特的見解。

不贊同“中國人一定要買房”

“中國經濟發(fā)展迅速，路徑也很獨特。從剛開始出現商業(yè)地產到現在，房地產市場歷經三十年左右時間，從某種角度來看，這條路西方已經走過。值得注意的是，美國的開發(fā)商總數是中國的百分之幾。從數字來看，美國開發(fā)商數量很少，中國未來也可能是相似的發(fā)展方向?！蓖跏⑷缡钦f。

此外，王盛稱，“我不是特別贊同‘中國人一定要買房’這一觀點，中國有商品房也才三十多年。伴隨著市場逐漸成熟，可投資產品越來越多樣化，例如，國債、金融產品，國人的投資渠道并不僅局限于買房?！?/p>

“但這些房地產市場變化，離不開政策支持和投資產品多元化，”王盛表示。2017年7月，住建部、發(fā)改委、財政部等九部委聯合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個首批住房租賃試點城市。

有專家表示，政策的發(fā)布預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開，房地產業(yè)“輕租重售”的局面將扭轉。在國家大力鼓勵“購租并舉”情況下。對傳統(tǒng)的房地產企業(yè)而言何嘗不是機會。

王盛告訴記者說：“傳統(tǒng)房地產都在談所謂的輕資產，輕資產概念是什么？從某種角度來講是對資產的管理，也就是租賃。以前是商業(yè)地產自持與運營，未來可能就是居住性物業(yè)持有和租賃。政府現在很明顯在鼓勵開發(fā)商往這個方向走，因為房地產經濟通過買賣進行是不可持續(xù)的?！?/p>

真正的REITs是轉移物業(yè)所有權給投資人

有著豐富財務背景的王盛對房地產金融領域有獨到的見解。王盛表示，相比傳統(tǒng)的融資產品，類REITs（房地產信托投資基金）和ABS在市場上并不少見。究其原因，其一，融資成本低；其二，融資額度高。

數據顯示，目前，國內“類REITs”產品市場累計發(fā)行規(guī)模約400多億元，其中2016年至今交易所發(fā)行規(guī)模超過174億元。而ABS發(fā)行總額從2013年的279.70億元，猛增至201 6年的8755.35億。今年前8月，ABS發(fā)行總額已達7050.90億，較去年同期增長71.35%。

但這些金融產品沒有完全市場化，所以稱作類REITs。那什么是真正的REITs？王盛說：“在歐洲和北美運營的傳統(tǒng)的REITs是業(yè)主出售物業(yè)所有權給成千上萬的投資人，然后把物業(yè)交由資產管理公司或基金管理公司來運營。類REITs和REITs的根本區(qū)別在于，類REITs背后的物業(yè)并沒有轉移其所有權。”

聊到導致中國市場上沒有真正REITs產品的原因，王盛表示，其一，政策不健全；其二，中國可投資物業(yè)數量少，業(yè)主抵押物業(yè)收回資金后可買的物業(yè)少之叉少。

歸根結底是可投資項目有限，所以投資人抵押項目獲得資金，而一旦償還借款，就會收回項目所有權，王盛稱?！半S著市場足夠成熟，物業(yè)上市，散戶拿著幾百塊錢可以從股市買到寫字樓金融產品，到那個時候真正的REITs就出現了?！?/p>

運營能力是城市更新最核心要素

根據報告顯示，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達到29 33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

王盛分析稱，伴隨著可開發(fā)地越來越少，城市更新換代的機會就來了。舉例來說，中國有很多國企在轉型，大量的舊廠房、宿舍等項目可以推翻重新建，這就產生了一系列的項目可以來做。從我們身邊來看，北京城市副中心和雄安新區(qū)的設立，也都與城市更新不無聯系。

此外，對方坦言，在西方商業(yè)地產的維護是一項非常專業(yè)和系統(tǒng)化的工程。而在中國大多數城市，一棟五年的樓宇就會顯得很老舊，一棟十年的樓宇可能已經喪失了大部分使用功能，這是個很大的問題，但是從另一個側面來看，對于開發(fā)商來講蘊藏著巨大的市場機遇。

開發(fā)商在城市更新過程中充當著什么角色？王盛是這樣回答的，“開發(fā)商在城市更新中充當服務商角色。簡單來說有兩件事情需要做，其一，把舊項目翻新，當然這個過程中需要政府支持，因為可能涉及土地性質改變；其二，就是舊項目改造之后的運營?！?/p>

“其實，對企業(yè)來說最核心的是運營能力和資產管理能力，把這些能力運用在城市更新上，房企機會還是很多的?！蓖跏⒈硎尽?/p>

預測北京市場會越來越大

2016年，戴德梁行北中國區(qū)的營業(yè)收入和利潤實現了增長，業(yè)務份額占比更重要的是投資及顧問服務、估價及顧問服務、資產服務等板塊。而截止2017年，戴德梁行在北方區(qū)發(fā)展剛剛好20年，短短20年的時間，戴德梁行是如何引領行業(yè)，做到與時俱進的？

王盛指出，正是因為這20年來戴德梁行對北方市場的全心投入，以及對國際市場的準確認知，戴德梁行才麓走在市場前面。

“戴德梁行的策略發(fā)展顧問部也在尋求轉型?！闭劦綐I(yè)務線時，王盛表示：“過去部門主要幫助開發(fā)商開展土地開發(fā)前的顧問服務，比如，開發(fā)商拿地后的規(guī)劃、銷售和自持比例。現在，城鎮(zhèn)規(guī)劃，比如特色小鎮(zhèn)項目規(guī)劃以及產業(yè)引進都是重點服務內容，這就是轉型?！薄?/p>

對于未來戴德梁行在北京的發(fā)展。王盛在最后總結說：“一方面，北京市場潛力巨大，戴德梁行一些業(yè)務線會重點加強。比如，甲級寫字樓在今后幾年會迎來供應高峰期，業(yè)務線將圍繞這一點加強投入。另一方面，現在戴德梁行在北中國區(qū)有6家分公司，未來，隨著一些城市發(fā)展逐漸成熟，戴德梁行會相應增設分公司，市場會做得越來越大?！?/p>