龍歆先生擔任盛世神州美元基金CEO，領導團隊并負責投資策略、交易設計、談判、并購方面的工作。龍歆先生曾參與開發(fā)超過百萬平米的房地產項目，并代表德國經濟處完成了2010年上海世博會德國國家館的開發(fā)工作，獲世博會銀獎。龍歆先生擁有美國哥倫比亞大學房地產碩士學位。

隨著中國在經濟全球化中占據的地位越來越重要，中國投資者的目光也隨著全球化，海外資產配置和投資海外房產浪潮在近年來不斷被推高。自2008年的金融危機之后，美國的房地產市場重新進入了一個新的市場周期。隨著中國房地產市場“白銀時代”的到來，國內房地產投資回報從以前的大于20%降低至低于10%。而相應的，投資美國房地產的企業(yè)，市場投資回報率遠高于國內。

5年前，從哥倫比亞大學畢業(yè)后，深度了解美國房地產市場的龍歆，就著手募集一只私募基金投資美國地產。恰逢其時，盛世神州的董事長張民耕先生對海外地產非常感興趣，于是他們一拍即合，決定成立盛世神州海外投資美國房地產。

為了深入了解美國房產投資的相關情況，2017年9月7日，安家融媒記者采訪了盛世神州海外投資管理有限公司總經理龍歆。

限制境外房產投資規(guī)范市場的局面，盛世神州樂見其成

2017年8月18日，國務院印發(fā)的文件中提到限制境內企業(yè)對于房地產、酒店等方面的境外投資。對于海外投資，尤其是海外房地產的投資布局，很多企業(yè)和投資者相對來說，受到一定的阻礙。

然而，對于盛世神州，他們卻認為這是一個非常好的動作。6年的投資歷程，龍歆真切地感受到了中國人人傻錢多的壓力。當海外房地產投資比較火熱的時候，很多企業(yè)和投資者爭相追逐和不計成本，使得謹慎操作的已經擁有一定經驗的盛世神州無法下手，項目也經常被搶走。

這類沒有做有效分析的沖動型投資，在國務院印發(fā)了相應的文件后，將被迫踩住剎車。而對于盛世神州而言，這種規(guī)范行業(yè)的市場清理行為，他們非常樂意看到這樣的局面發(fā)生。龍歆強調道：“我們做了5年，我們也不認為我們會對國家的外匯構成威脅。本質上來講，我們募集的資金都是海外的美金，錢已經在外頭了，我們是幫助有海外資金的企業(yè)，更好的在海外獲得利潤，把利潤拿到中國來，平衡中國企業(yè)的資產負債表。以這個高度來看，我覺得我們是在做有意義的一個事情，以前的沖動型的以換匯為導向的投資是應該剎一剎車了?！?/p>

對海外投資自信滿滿

盛世神州海外是盛世神州投資基金于2012年發(fā)起成立，是中國最早以私募基金形式投資美國房地產的企業(yè)之一。據了解，目前盛世神州目前管理規(guī)模約210億人民幣，盛世神州海外投資管理規(guī)模約15億美元，總共23個項目。龍歆表示，盛世神州是以開發(fā)商背景成立的，路勁地產和陽光100等是不僅是他們的股東，也是他們外部的合作方?！拔覀儗﹂_發(fā)商的需求是非常了解，也能夠給他們提供金融服務，包括夾層融資之類的。在項目層面合作，比如說北京建工，我們合作在洛杉磯投資了一個項目，我們占80%的股份，他們占20%的股份，作為當地的建商?！?/p>

作為財務投資人，龍歆對安家融媒記者提到，目前他們在美國投了8個城市，23個項目，這些項目基本集中在1線以及1.5線城市，主要考慮到這些城市的抗風險能力比較高。對于項目的評價標準，他們認為，房地產是個本地生意，必須將自己放到海外投資的框架下面去看，評價才會更加準確?！霸跇O度市場化、市場極度透明的美國，海外投資最重要的可能都不是項目本身了，第一是合作伙伴，你的合作伙伴的美譽度高不高，有沒有經驗，好不好打交道，你們兩個之間的chemistry好不好，會直接影響到你作為海外投資人的收益情況。”

談及海外投資這個領域，特別是中國資金海外投資美國這個領域的地位，龍歆總結分析表示，作為第一支以私募基金形式投資美國的基金盛世神州，他們比國內的其他同行優(yōu)先了半個或者一個半身位。此外，在過去的5年里，他們持續(xù)地在美國市場上做投資動作并且發(fā)出聲音，使得他們在美國收獲到很好的美譽度，這也導致我們的項目源非常的充沛?！半m然我不是一下在做一個大項目，10億、20億美金這樣的項目，像萬科綠地，但我們一直持續(xù)在做，每兩個月、三個月都要交割一個項目。這樣就把我們拉到了一個成熟投資者的平臺上，我們能看到非常多大家看不到的項目，是其他中國資金是無法競爭的?！?/p>

而對于美國方面的競爭，除非特別好的項目或者周期上有優(yōu)勢的項目，他們會盡量避免和大資金競爭。這是因為美國的資金就中國來講非常便宜，比如說養(yǎng)老保險、大學捐贈基金、年金等，對資金回報要求非常低，而對穩(wěn)定性要求非常高。因此在沒有競爭優(yōu)勢的情況下，他們會避開這些資金關注的機會，但是盛世神州傾向于投資這些美國資金喜歡收購的物業(yè)，給他們提供了一個更大的退出舞臺。

鐘情于美國公寓

目前，盛世神州海外投資的23個項目里，22個出租型公寓項目，1個出售型公寓。從投資結果和經驗分析，出售型項目并不是那么美好，出租型公寓項目是他們繼續(xù)認可的投資方向。他們對于投資非常謹慎，對于安全性、穩(wěn)定性的物業(yè)比較青睞?！翱紤]到美國房地產現(xiàn)在的市場周期，我們會做一些機會型的投資，但是不會大步跨越到比方說酒店、商業(yè)綜合體這些地方的開發(fā)投資領域去?！彼麄儗τ跈C會性投資的領域，也僅限于學生公寓、物流地產、城市間的配送中心、獨立的急診室等這些都是有非常好的現(xiàn)金流的生意。

中國長租公寓之他見

在中國，隨著租賃市場的發(fā)展，長租公寓項目遍地開花的態(tài)勢。龍歆分析，長租公寓在中國的熱度已經起來了，整個市場都是在向好的方向發(fā)展。各類融資工具和支持有現(xiàn)金流收益的投資動作開始出現(xiàn)。與此同時，他認為大家也在呼吁REITs作為一個退出通道盡快出臺?！拔矣X得現(xiàn)在最重要的，在這些條件都不太完全具備的情況下，要能找到算的來賬，有合理型的投資機會。但總體上來看，因為市場規(guī)模在那，還是非常有前景的。那就看誰的資金雄厚，能夠提前布局，并且通過差異化獲得更多核心的土地資源，這個是不可以復制的。

根據多年美國公寓投資經驗理解以及與行業(yè)人士的交流，龍歆將中國的長租公寓基本分為三類，并分析了三類的特點：

第一，創(chuàng)投系長租公寓，這類是以創(chuàng)投資金來支持的長租公寓?！八麄兊拇蚍ǜ嗟氖且粋€互聯(lián)網思維，把長租公寓作為一個入口，以各種情懷為支撐，羊毛出在豬身上，他們的盈利點可能沒在公寓本身，他們房地產的投資邏輯并不清晰，但是他們看到的東西，我們作為房地產開發(fā)商，目前是沒有看到的?！?/p>

第二，二房東模式的長租公寓。以鏈家、我愛我家這類型中介系的長租公寓，租完裝修然后出租出去。“我認為這類模式運營效率非常低下，人工成本非常高，沉淀的資金成本非常大?！?/p>

第三，以開發(fā)商為主導的長租公寓?！霸谖铱磥?，更多時候是一個布局的動作，很多時候還沒算清楚經濟賬，只是因為大家覺得房地產進入了下半場了，不能再從增量來考慮問題，或者說以后增量是有天花板的，那么應該把主戰(zhàn)場放到存量市場上來?！币虼?，對于開發(fā)商來說，未來經營管理和資產管理將會是一門非常重要的課。

未來或投資中國長租公寓

對于這樣的熱度，安家融媒記者詢問盛世神州是否有可能在中國這樣的動作時候。龍歆表示，他們現(xiàn)在已經就在看這類型的機會?；谒麄冊诿绹呀?、7年的投資經驗，他們在美國結成深厚友誼的合作伙伴，也非?？粗刂袊L租公寓市場，未來他們將考慮與低成本的國際資金一起合作來發(fā)掘中國長租公寓的機會。針對于沒有有效退出渠道的現(xiàn)狀，他們認為不足為慮。龍歆非常自信的預測：“雖然現(xiàn)在沒有有效的退出渠道，但是我覺得將來肯定會有，險資也會參與，應該也有這么一個公共市場，稅務非負擔也會減輕，這個我們覺得都是可以實現(xiàn)的?！倍麄冎恍枰殉钟械闹芷诶L，算清楚賬，能夠基本滿足國際資金間的回化要求，就有投資布局的價值。