【摘要】房地產(chǎn)業(yè)可帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但近年來我國房價飛速上漲，嚴(yán)重影響到了人們生活水平的提高和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文首先通過指標(biāo)評價法，選取七個單項(xiàng)指標(biāo)對北京市房地產(chǎn)泡沫度進(jìn)行判斷，構(gòu)建房地產(chǎn)市場泡沫測度指標(biāo)體系，然后利用因子分析法確定評價指標(biāo)的權(quán)重大小，進(jìn)而測度北京市房地產(chǎn)的泡沫程度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；因子分析法；指標(biāo)體系法

1、引言

2008年由于全球金融危機(jī)的沖擊，我國房價普遍回落，銷售量減少，房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷階段。在寬松信貸政策的調(diào)控下，我國住房需求于2009年開始增加，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。然而近年來隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國城市房價持續(xù)快速上漲，部分一線城市出現(xiàn)“購房潮”、“炒樓花”、“地王”等現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的承受范圍。在房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲的情況下，各界人士對房價討論觀點(diǎn)不一，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫成為了廣大居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題。因此，對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度不僅可以使人們了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，從而做出理性判斷，更能為宏觀政策的實(shí)施提供方向和建議，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行。

關(guān)于泡沫的定義，經(jīng)濟(jì)學(xué)界眾說紛紜。經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德爾伯格認(rèn)為，泡沫指的是某種資產(chǎn)迅速漲價引起人們的看漲預(yù)期，使得新的投資者不斷進(jìn)入，最終由于資產(chǎn)價格大跌導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。北京大學(xué)教授王子明（2002）認(rèn)為，泡沫是某種價格水平與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價格的偏移量。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)價格與其實(shí)際價值嚴(yán)重背離，并持續(xù)上漲。

北京市作為我國政治經(jīng)濟(jì)中心，房價增長迅速，是房地產(chǎn)泡沫爭論的典型城市，其房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對全社會穩(wěn)定有重要意義。因此，本文選用指標(biāo)體系法和因子分析法對北京市房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行測度。指標(biāo)體系法可將多個指標(biāo)同時進(jìn)行評價，反映綜合情況，使結(jié)果更加全面準(zhǔn)確；通過因子分析法確定各指標(biāo)的權(quán)重，不需要專家進(jìn)行評分，其結(jié)果更具有客觀性。

2、構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)體系

2.1指標(biāo)的選取及指標(biāo)預(yù)警區(qū)間

根據(jù)我國歷史經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，分析得出下列泡沫測度指標(biāo)預(yù)警區(qū)間。

2.2單項(xiàng)指標(biāo)值的計(jì)算

2.2.1商品房空置率

空置率直接反映商品房的市場供應(yīng)和有效需求情況。如果空置率比較小，處于合理范圍內(nèi)，則說明商品房供需基本平衡，房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行；如果空置率過高，則商品房供過于求，出現(xiàn)房屋嚴(yán)重積壓的現(xiàn)象，而且會導(dǎo)致開發(fā)商資金回收期延長，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)升高，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國通常使用的計(jì)算公式為：

國際上普遍認(rèn)為，該指標(biāo)值正常區(qū)間為5%-10%，大于20%為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，市場發(fā)展不成熟，體系不完善，故認(rèn)為我國商品房空置率處于5%-14%比較合理。

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局、Wind資訊

根據(jù)表2可得：2005年起北京市商品房空置率持續(xù)較高，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)輕度泡沫。至2011年該指標(biāo)沖破20%，商品房嚴(yán)重積壓，房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重。

2.2.2房價收入比

房價收入比反映一個城市的家庭收入與住房價格的直接關(guān)系，在一定程度上衡量居民的購房能力。其計(jì)算公式為：

由于我國城市間發(fā)展的不平衡性，計(jì)算方式、統(tǒng)計(jì)口徑等方面與國際有差異，因此我國房地產(chǎn)市場的分析不可直接采用國際指標(biāo)臨界值。楊帆等人（2005）認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，而且大部分城市房價收入比處于8-15，據(jù)其研究，筆者認(rèn)為北京市的房價收入比低于8位于安全區(qū)，15以上出現(xiàn)泡沫，20以上則泡沫嚴(yán)重。

從單一指標(biāo)來看，2005年北京市該指標(biāo)值接近15， 房地產(chǎn)市場處于高度警戒區(qū)，泡沫不斷累積，至2007年開始，泡沫程度嚴(yán)重。自2011年起，隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加，房價收入比逐漸下降，泡沫程度得到緩解。

2.2.3房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率

根據(jù)我國歷史經(jīng)驗(yàn)：香港于1997年房地產(chǎn)市場泡沫破裂，該指標(biāo)值高達(dá)至3.6，而在泡沫破裂前十年，該指標(biāo)平均值為2.4。結(jié)合我國近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為該指標(biāo)值的合理值應(yīng)在2.4倍以內(nèi)，超過3倍則出現(xiàn)極度泡沫。

由表4得出，從2005年開始北京市房價快速增長，遠(yuǎn)超GDP增速，房地產(chǎn)市場處于高度警戒區(qū)。2008起該指標(biāo)值小于臨界值1.3 ，房地產(chǎn)行業(yè)向穩(wěn)定化、安全化發(fā)展，不存在泡沫。直至2015年，泡沫出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)。

2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額

該指標(biāo)可以體現(xiàn)出全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，如果比值過大，房地產(chǎn)投資將會擠占社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改造資金，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。重慶市市長黃奇帆強(qiáng)調(diào)：該指標(biāo)值低于15%應(yīng)加快房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，超過25%房地產(chǎn)投資一定供過于求，30%以上則出現(xiàn)房地產(chǎn)供給嚴(yán)重過剩。據(jù)其觀點(diǎn)，筆者以該指標(biāo)值在25%以內(nèi)為合理區(qū)間，30%以上存在嚴(yán)重泡沫。

根據(jù)表5可得，在2005-2015年間，北京市該指標(biāo)值均高達(dá)50%以上，遠(yuǎn)超臨界值，房地產(chǎn)投資過熱，泡沫程度嚴(yán)重。

2.2.5房地產(chǎn)貸款增長率/金融機(jī)構(gòu)貸款增長率

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金需求量大、投資回收期起長等特點(diǎn)。大部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金缺乏，向金融機(jī)構(gòu)貸款是它們的主要資金來源。而銀行等金融機(jī)構(gòu)的非理性放貸不僅使房地產(chǎn)開發(fā)存在高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，更推動了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。國際上對該指標(biāo)沒有明確界定，一般認(rèn)為其合理值為1-3，3倍以上則存在房地產(chǎn)泡沫。

從表6可以看出，2009年北京市房地產(chǎn)國內(nèi)貸款額明顯增加，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴金融機(jī)構(gòu)，市場存在嚴(yán)重泡沫，其余年間房地產(chǎn)市場安全平穩(wěn)發(fā)展。

2.2.6住宅銷售額增長率/社會消費(fèi)品零售額增長率

近年來我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，促進(jìn)了商品房的剛性需求，住宅銷售額增長率超過社會消費(fèi)品零售額增長率屬于合理現(xiàn)象。但如果二者比值過大，則說明居民住宅需求偏離經(jīng)濟(jì)增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)需求的增長速度，房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象顯現(xiàn)。一般認(rèn)為，該比值大于2時泡沫出現(xiàn)，超過3則出現(xiàn)極度泡沫。

從表7可以看出2005、2009和2012年，該指標(biāo)遠(yuǎn)超臨界值3，房地產(chǎn)市場存在極度泡沫。其他年間，住宅銷售額增長緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)市場安全發(fā)展。

2.2.7房地產(chǎn)開發(fā)投資額/GDP

該指標(biāo)主要通過分析房地產(chǎn)業(yè)是否投資過熱和社會對于房價預(yù)期是否過高來判斷房地產(chǎn)業(yè)投資的合理性。房地產(chǎn)雖然可以推動國民經(jīng)濟(jì)增長，但若出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，則會引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。1994年海南省房地產(chǎn)泡沫破裂，而其在1993年時房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重為22%。香港于1991-1997年間，該指標(biāo)值處于12%-17.8%。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合北京市第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為該指標(biāo)的比值在12%以內(nèi)屬于安全范圍，超過15%出現(xiàn)泡沫，20%以上則存在極度泡沫。

由數(shù)據(jù)可得，2005-2007年，北京市該指標(biāo)值均高于20%，房地產(chǎn)泡沫程度嚴(yán)重。2008年開始，泡沫得到擠壓，但房地產(chǎn)市場仍然處于泡沫危險(xiǎn)區(qū)。

3、基于綜合指標(biāo)的泡沫程度測度

3.1指標(biāo)體系法

本文借鑒謝經(jīng)榮（2002）提出的指標(biāo)體系法，通過指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值作對比，確定信號值，然后利用信號值和與之相對應(yīng)的權(quán)重判斷房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

基于上文預(yù)警區(qū)間的劃分，信號值A(chǔ)取值0，1，2，3分別表示安全區(qū)，警戒區(qū)，危險(xiǎn)區(qū)，嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。Ai：第i項(xiàng)指標(biāo)的信號值；Wi：第i項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重；Y：綜合指數(shù)，則有：

當(dāng)Y=0時，表示不存在泡沫，房地產(chǎn)市場安全；當(dāng)0

3.2指標(biāo)權(quán)重的確定

因子分析法的應(yīng)用側(cè)重于成因清晰性的綜合評價，通過降維的方法，把相關(guān)性較高的幾個變量歸為一個公共因子，然后通過較少的公共因子代替原來較多地原始變量來反映信息。

3.2.1原數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理

為消除量綱的影響，利用SPSS19.0對原數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

3.2.2可行性檢驗(yàn)

由表9顯示KMO和Bartlett檢驗(yàn)的相伴值為0.03，小于顯著性水平值0.05，分析可得這些指標(biāo)間具有很強(qiáng)的相關(guān)性，可以采用因子分析法。

3.2.3指標(biāo)權(quán)重

確定需要提取的主成分時，以特征值大于1作為納入標(biāo)準(zhǔn)，主成分的累積貢獻(xiàn)率達(dá)到80%則符合要求。由表10得出，可以提取3個主成分，且主成份的累積貢獻(xiàn)率達(dá)到84.922%，提取的主成分有很強(qiáng)的解釋力。

由成份得分系數(shù)和方差貢獻(xiàn)率可計(jì)算出指標(biāo)權(quán)重， 并經(jīng)過歸一化處理后得到各指標(biāo)權(quán)重依次為：W1=0.0189、W2=0.1712、W3=0.1851、W4=0.1542、W5=0.1269、W6=0.2174、W7=0.1263。

3.3基于綜合指數(shù)法的泡沫程度測度

判斷各指標(biāo)信號值的大小，結(jié)合其權(quán)重，計(jì)算綜合指數(shù)，結(jié)果如下表所示：

表 12 2005-2015年北京市房地產(chǎn)泡沫分析表

由表12可得，北京市房地產(chǎn)近年來一直存在泡沫，且于2005年和2009年泡沫程度最為嚴(yán)重。綜合指數(shù)表明，受2005年和2006年國家出臺的“國八條”、 “國六條”的影響，2006-2007年北京房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫程度比較小。為擺脫2008年全球金融危機(jī)的影響，國家放寬信貸刺激房地產(chǎn)市場，使得我國房地產(chǎn)投資加快、市場快速升溫、泡沫不斷累積， 2009年末北京市房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。2010年1月為抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價的非理性上漲，國家出臺“國十一條”對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，之后兩年北京市房地產(chǎn)市場泡沫得到釋放，泡沫程度降低。近三年來，北京市房地產(chǎn)均存在輕度泡沫，2014年限購松綁刺激需求使得房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，隨后北京市房地產(chǎn)泡沫程度再次回升。

4、泡沫產(chǎn)生的原因

供需矛盾直接推動價格上漲，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。作為我國首都，擁有豐富的經(jīng)濟(jì)、教育等優(yōu)質(zhì)資源，北京市每年都有大量的人口凈流入量，而且由于人民生活水平的不斷提高，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》扛纳菩孕枨笤黾?，促使北京市房地產(chǎn)剛性需求快速增長。然而房地產(chǎn)供給量不足，加之由于房地產(chǎn)企業(yè)過于追求高利潤，大量建設(shè)高檔大戶型住宅，不能滿足中低等人群的需求，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。供需不均衡，直接促使房價被抬升。不斷上漲的價格引發(fā)社會對房價看漲的預(yù)期，投機(jī)現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重，房地產(chǎn)價格不斷被拉升。

金融機(jī)構(gòu)信貸的不合理擴(kuò)張。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資量大，開發(fā)商的很大一部分資金來源于銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款。在房價不斷上漲階段，更是有大量投機(jī)者利用銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。信貸的不合理擴(kuò)張不僅加劇了房地產(chǎn)投資、投機(jī)現(xiàn)象，而且推動了城市土地拍賣溢價，使房價快速上漲。

土地溢價推動房價上漲。土地的有限性、不可替代性，使得土地不斷增值。我國土地供給完全由政府壟斷控制，地方政府為提高財(cái)政收入，限制土地供給，并以高價出讓土地，上漲的土地溢價使得房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，最終必然推動房價的上漲。相關(guān)資料顯示，2012年北京市土地供給僅完成當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃的31%。

流動性膨脹。根據(jù)我國歷史經(jīng)驗(yàn)來看，國際游資流入、投資渠道缺乏、寬松的貨幣政策都會引起經(jīng)濟(jì)體中的流動性過剩。多余的資金尋求投資機(jī)會，然而投資渠道的缺乏，使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房價必然被抬升。

5、可行性對策

對于政府：完善土地出讓制度，合理規(guī)定中央與地方政府關(guān)于土地出讓金的分配比例，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計(jì)劃，并加強(qiáng)對國際流動資金的管控；對于金融機(jī)構(gòu)：完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的審批制度，規(guī)范住房貸款機(jī)制，同時不斷創(chuàng)新推出更多適合我國居民的投資渠道和投資品種；對于房地產(chǎn)開發(fā)商：加大中小型住房的供應(yīng)比例，降低房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性失衡，嚴(yán)格控制其利潤率，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)商蓄意囤地、哄抬房價等違法違規(guī)行為；對于消費(fèi)者：控制外來人口流入，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，尤其是對二套、多套房和外地人購房的管控，并實(shí)施差別化房地產(chǎn)稅收政策，不斷推進(jìn)差別化住房信貸政策的實(shí)施，抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)。同時，不斷完善房地產(chǎn)市場信息公開化，讓消費(fèi)者了解更多房地產(chǎn)信息，理性做出判斷，減少由于信息不透明引起的供需失衡所導(dǎo)致房價被抬升的現(xiàn)象。

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