【摘要】關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的研究一直是熱點(diǎn)，學(xué)術(shù)界對(duì)其的討論不斷，尤其是對(duì)兩者的相關(guān)性討論，涉及多種分析方法建模方式，需要對(duì)城鎮(zhèn)化有全面而深刻的理解，對(duì)于初入這個(gè)領(lǐng)域的學(xué)者有一定的難度。本文立足降低學(xué)術(shù)門檻，將閱讀該領(lǐng)域文獻(xiàn)前所需的基本知識(shí)與閱讀后將會(huì)得到的基本認(rèn)識(shí)完整詳細(xì)的展現(xiàn)。全篇從研究現(xiàn)狀、研究方法、主要結(jié)論三個(gè)方面進(jìn)行梳理與總結(jié)，以期為今后的相關(guān)研究提供便利。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；相關(guān)性；面板數(shù)據(jù)分析

A review of the research on the correlation between urbanization and real estate price in China

Ke Aixin

（1. Wuhan University of Technology School of Civil Engineering and Architecture， Hubei Wuhan 430070）

Abstract： The research on the urbanization and the real estate has been a hot topic in academic circles， especially the discussion on the corelation， involving a variety of analysis methods and models， as well as the need for a comprehensive and profound understanding of urbanization. There is a certain degree of difficulty for freshman. In order to solve this problem， it will present the basic knowledge required before you read and the rough comprehension. The article is developed in there part： research status， research methods and the main conclusion， hoping to provide convenience for future relevent researches.

Key words： urbanization； real estate； relevance； panel data analysis

城鎮(zhèn)化是一個(gè)人口、土地、生活方式由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程。中國作為一個(gè)起步晚、人口基數(shù)大、時(shí)值第三次工業(yè)革命的國家面臨著諸多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化正處于高速發(fā)展階段，但在直接拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的同時(shí)，亦衍生出諸多發(fā)展不均衡產(chǎn)生的“城市病”，帶來許多社會(huì)問題，繼而阻礙了國民經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系是顯而易見的，而城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)具體是怎么相互作用的就相對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜，城鎮(zhèn)化的不良發(fā)展必然會(huì)影響房地產(chǎn)發(fā)展，城鎮(zhèn)化不當(dāng)調(diào)控可能對(duì)房地產(chǎn)有更壞的影響，故我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性研究彌足重要。學(xué)術(shù)界對(duì)此的分析角度、指標(biāo)選取、方法種類五花八門，本文在此并對(duì)近五年的國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理歸類，方便其他學(xué)者們對(duì)這一領(lǐng)域的研究有一個(gè)初步了解。

1、現(xiàn)狀分析

1.1城鎮(zhèn)化相關(guān)問題的研究現(xiàn)狀

我國城鎮(zhèn)化開始晚，起點(diǎn)低，挑戰(zhàn)大，但發(fā)展迅猛。自1949年至2014年我國城鎮(zhèn)化率由7.3%提高至54.77%，高速發(fā)展階段平均每年增長5.8%，但相比于開始更早發(fā)展更久的美國（82.4%）等國我們還有很遠(yuǎn)的路要走。盡管如此，近年由于過度追求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)發(fā)展出現(xiàn)很多弊病。對(duì)于我國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀2013年李克強(qiáng)表示數(shù)據(jù)的水分很大，去掉水分只有36%。

1.1.1國內(nèi)相關(guān)研究

關(guān)于城鎮(zhèn)化的研究首先涉及到指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前我國官方的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平判斷標(biāo)準(zhǔn)采用“人口城鎮(zhèn)化”標(biāo)準(zhǔn)，即：城鎮(zhèn)人口與總?cè)丝诘谋戎?。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足以滿足一般性的比較的精確度，但對(duì)于更細(xì)致的研究例如相關(guān)性比較就顯得相對(duì)粗略。自2013年以后，不同于以前的人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化3個(gè)經(jīng)典指標(biāo)，出現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)的探討，普遍認(rèn)同細(xì)分出二級(jí)指標(biāo)的方法。

近年關(guān)于何為新型城鎮(zhèn)化、如何發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的討論成為熱點(diǎn)。姚士謀【1】（2014）指出新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)重大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展命題，應(yīng)基于中心城市帶動(dòng)與輻射區(qū)域發(fā)展理論與空間經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)布局理論，做到三個(gè)轉(zhuǎn)型。

1.1.2國外相關(guān)研究

由于國外城鎮(zhèn)化進(jìn)程早于我們100年完成，相關(guān)理論研究在時(shí)間上比我們?cè)缭S多，有深度與影響力的研究也出現(xiàn)的很早。且由于中國新型城鎮(zhèn)化近些年才出現(xiàn)，在國際前沿研究中，除了一些報(bào)道型的論述外，相關(guān)深度研究成果尚不多見，然而對(duì)中國城市化問題的研究仍具有一定的借鑒意義，比如Yuzhe Wu【2】（2016）認(rèn)為以“低工業(yè)”為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)模式引發(fā)的問題如廣泛的土地利用和過高的房價(jià)嚴(yán)重危害了維持和平行動(dòng)與社會(huì)發(fā)展，另外GDP的績效評(píng)估官員制度嚴(yán)重阻礙了發(fā)展的新城市化。Yongtao Tan【3】（2017）結(jié)合內(nèi)容分析與社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法，對(duì)中國可持續(xù)城市化150個(gè)最佳實(shí)踐進(jìn)行了綜合性研究，指出環(huán)境管理是實(shí)現(xiàn)中國城市可持續(xù)發(fā)展的最重要任務(wù)。

1.2房地產(chǎn)相關(guān)問題的研究現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演的角色越發(fā)重要，已是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格方面的研究即廣且深，包括房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、房價(jià)周期與波動(dòng)、房價(jià)影響因素的研究等，其中房價(jià)影響因素的研究與本課題相關(guān)最大。周艷慧【4】（2015）表示近兩年房價(jià)趨于穩(wěn)定，GDP、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、人民幣新增貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響為正，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額為負(fù)，且GDP影響最大，土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格作用是相互的。范莉麗【5】（2015）認(rèn)為我國房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性，這些差異體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)省際差異大小，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的匹配程度、房地產(chǎn)短期長期價(jià)格變動(dòng)影響因素等，認(rèn)為應(yīng)該采取差異化信貸政策并正確引導(dǎo)人口流動(dòng)以促進(jìn)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性的研究現(xiàn)狀

1.3.1橫向上比較

因?yàn)榉椒ǖ拇笸‘?，房地產(chǎn)市場發(fā)展的指標(biāo)無非是平均商品房價(jià)格或平均商品房銷售面積，學(xué)者們往往在城鎮(zhèn)化指標(biāo)選取上做文章，根據(jù)不同的寫作角度可分為四類：宏觀型（或?qū)嵱眯停⒂^型，糾偏型，探索型。

宏觀型，往往針對(duì)一個(gè)省或全國構(gòu)建指標(biāo)做宏觀上的相關(guān)性分析，并計(jì)算相對(duì)變動(dòng)百分點(diǎn)等，有直接的使用價(jià)值，但無過度個(gè)人觀點(diǎn)。比如，徐飄【6】（2015）對(duì)重慶城鎮(zhèn)化率與平均商品房銷售價(jià)格建立了一套新型城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)體系驗(yàn)證了相關(guān)性，并運(yùn)用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測。

微觀型，指集中于城鎮(zhèn)化的一個(gè)小的方面具體分析，得出的結(jié)論對(duì)于其他的微觀的研究更具參考價(jià)值。比如李永樂【7】（2013）在《房地產(chǎn)價(jià)格與土地城鎮(zhèn)化：傳導(dǎo)機(jī)制與實(shí)證研究》中集中于對(duì)土地城鎮(zhèn)化的研究。

糾偏型，指發(fā)現(xiàn)別人指標(biāo)或方法使用的錯(cuò)誤、因素考慮的不充分做指明并糾正。比如周文興【8】（2012）指出以往研究往往忽略了住房價(jià)格的時(shí)間滯后效應(yīng)，并且均暗含地區(qū)之間的住房價(jià)格是相互獨(dú)立的假定，沒有考慮住房價(jià)格可能存在的空間依賴性和異質(zhì)性。

探索型，指經(jīng)實(shí)證分析后計(jì)算發(fā)現(xiàn)理論與實(shí)證結(jié)果的偏差做原因的探索尋找。比如韓正龍【9】（2014）發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格僅相應(yīng)變動(dòng)0.13個(gè)百分點(diǎn)，只能解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲的2% ，理論和實(shí)證研究有巨大差異。作者猜測是人口城鎮(zhèn)化被低估，于是選取區(qū)域收入差異作為工具變量解決影響，驗(yàn)證，得出城鄉(xiāng)居民收入差距大導(dǎo)致城鎮(zhèn)化水平提高的結(jié)論，且提出人口城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)市場的三種方式。

從研究角度上看，主要在土地供應(yīng)與區(qū)域差異上：

土地供應(yīng)方面，白忠菊【10】（2013）在城市快速擴(kuò)張的大背景下，系統(tǒng)地研究了土地供應(yīng)對(duì)房價(jià)及其波動(dòng)的影響，認(rèn)為調(diào)控房價(jià)必須從控制供需入手通過完善土地供應(yīng)市場機(jī)制等來實(shí)現(xiàn)對(duì)房價(jià)的調(diào)控。Yilin Dong【18】（2016）考察了中國城市土地供給對(duì)房屋市場的影響，發(fā)現(xiàn)自然資源較少的城市價(jià)格漲幅較大，認(rèn)為中國的土地利用分配被認(rèn)為是房價(jià)和數(shù)量變化的準(zhǔn)外生性，政府決定不會(huì)改變中國地理限制對(duì)房價(jià)的影響。

區(qū)域差異方面，李永樂【7】（2013）認(rèn)為不同區(qū)域商品房價(jià)格對(duì)土地城鎮(zhèn)化影響不同，中部最大，西部次之，東部最小。Bo Zang【11】（2015）認(rèn)為城市房價(jià)上漲對(duì)東部地區(qū)的定居點(diǎn)決策有負(fù)面影響，對(duì)中部有正面影響，對(duì)西部不具有統(tǒng)計(jì)意義，表明福建消費(fèi)效應(yīng)與農(nóng)村城市移民的預(yù)期財(cái)富效應(yīng)的關(guān)系復(fù)合預(yù)期。

1.3.2國內(nèi)縱向上比較

對(duì)城鎮(zhèn)化的分析角度逐步補(bǔ)充完善：2010年4月王文婷用面板數(shù)據(jù)分析法直接證明了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場需求之間的相關(guān)性。同年6月曾江輝加入通貨膨脹考慮。2012年周文興【8】指出以往時(shí)間滯后效應(yīng)的忽略與錯(cuò)誤的假設(shè)。2014年韓正龍【9】指出人口城鎮(zhèn)化被低估。

對(duì)城鎮(zhèn)化的描述因國家政策方針的影響變得更全面更科學(xué)：2013年以前，對(duì)城鎮(zhèn)化指標(biāo)的劃分往往是人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化或者經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)化等；而2013年以后，開始出現(xiàn)一級(jí)二級(jí)指標(biāo)，城鎮(zhèn)化指標(biāo)多大20多個(gè)。

對(duì)城鎮(zhèn)化的指標(biāo)選取的數(shù)量也在增加：2010高汝嶺【12】選取了城鎮(zhèn)化有關(guān)的四組數(shù)據(jù)。2011董芳【13】選取5個(gè)影響城市住宅價(jià)格的城市化指標(biāo)體系：經(jīng)濟(jì)城市化，人口城市化，基礎(chǔ)設(shè)施城市化，區(qū)域城市體系完善程度指標(biāo)和生活方式城市化進(jìn)行定性定量分析，并從中選取13個(gè)二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行回歸分析。2013成良琴【20】選取14個(gè)指標(biāo)體系進(jìn)行相關(guān)性分析。

1.3.3國外相關(guān)研究

國外文獻(xiàn)直接研究城鎮(zhèn)化與房價(jià)關(guān)系的較少，大多是這個(gè)大方向或與其他交叉方向下的小切入點(diǎn)額研究。比如Bo Zang【11】（2015）聚焦城鄉(xiāng)移民，他將房價(jià)變量引入生命周期理論函數(shù)并提出兩個(gè)假設(shè)，發(fā)現(xiàn)住房價(jià)格通過福利消散效應(yīng)和預(yù)期財(cái)富效應(yīng)影響定居決策，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。Gavin Shatkin【15】（2015）從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度比較了雅加達(dá)，重慶和加爾各答房地產(chǎn)政策，認(rèn)為亞洲國家制定新的房地產(chǎn)政策，試圖利用城市化進(jìn)程來擴(kuò)大國家政權(quán)。

也有華人華裔學(xué)者在海外研究中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性這個(gè)課題，比如Haizhen Wen【16】（2015）收集杭州六個(gè)行政區(qū)作為研究區(qū)建立了傳統(tǒng)的hedonic價(jià)格模型和空間模型分析，認(rèn)為城市中心對(duì)房價(jià)的影響逐漸增加，城市發(fā)展具有歷史慣性，城市規(guī)劃政策和市場力量推動(dòng)了多中心城市杭州發(fā)展。

2、關(guān)于相關(guān)研究方法與數(shù)據(jù)

該方向的研究核心是相關(guān)性研究，即回歸分析。數(shù)據(jù)來源是《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《房地產(chǎn)年鑒》等。學(xué)者們的研究方法看似很多，其實(shí)本質(zhì)基本都是面板數(shù)據(jù)分析，概括來說是：從各類統(tǒng)計(jì)年鑒中提取歷年數(shù)據(jù)，在SPSS上使用主成分分析法降維，再建立面板數(shù)據(jù)模型，在EVIEWS上進(jìn)行面板數(shù)據(jù)分析。

主成分分析法運(yùn)用在多元回歸中，剔除眾多指標(biāo)中影響較小或相似的變量的干擾與累贅，重組出一組數(shù)量適中、綜合反映能力強(qiáng)的綜合變量。例如徐飄【6】（2015）在建立新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)分析其與重慶房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)將8個(gè)變量降4個(gè)變量，大大減少了計(jì)算的難度與工作量；面板數(shù)據(jù)是既在時(shí)間上又在截面兩個(gè)維度上一起取得的二維數(shù)據(jù)；其分析步驟與內(nèi)容包括檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性（單位根檢驗(yàn)法），非平穩(wěn)序列的因果關(guān)系檢驗(yàn)（協(xié)整檢驗(yàn)），根據(jù)數(shù)據(jù)特點(diǎn)（F檢驗(yàn)、Hausman檢驗(yàn)）分類使用混合估計(jì)模型等三類模型，矯正異方差效應(yīng)。

3、主要結(jié)論

學(xué)者們的研究在某些方面有一致的結(jié)論：

1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的作用是相互的；

2.二者的相關(guān)性有空間差異，就東中西劃分來說呈階梯變化，普遍認(rèn)為正相關(guān)性東部最大、中部次之。西部最小。也有其他角度的結(jié)論比如李永樂【7】（2013）商品房價(jià)格對(duì)土地城鎮(zhèn)化影響中部最大，西部次之，東部最小。不同角度精度分析結(jié)果有所不同，不做贅述；

3.部分地區(qū)的城鎮(zhèn)化率變化不能解釋房地產(chǎn)價(jià)格變化，是因?yàn)槿丝谶w移；

4、文獻(xiàn)評(píng)述

綜上所述，國內(nèi)學(xué)者們針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的研究深入日趨成熟。學(xué)者們運(yùn)用了多種分析方法與模型，但本質(zhì)內(nèi)涵都是面板數(shù)據(jù)分析與回歸分析，并在相關(guān)性具有區(qū)域性等宏觀問題上達(dá)成一致。但是不足之處在于：一是城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的單向影響的研究居多，反向的研究偏少。城鎮(zhèn)的擴(kuò)張伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長，必然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向影響，而房地產(chǎn)市場是否正反饋于城鎮(zhèn)化率需要房地產(chǎn)市場對(duì)土地市場反饋機(jī)制的研究。二是：受研究數(shù)據(jù)、區(qū)域的限制，學(xué)者們的研究單集中于省內(nèi)或單集中于全國，而沒有學(xué)者將其統(tǒng)一起來。三是：學(xué)者們普遍意識(shí)到城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性具有空間差異性，國內(nèi)基于地域差異的研究較多，但在城鎮(zhèn)化其他層面比如人口結(jié)構(gòu)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的研究較少。國外學(xué)者的相關(guān)研究角度更為獨(dú)特、聯(lián)系學(xué)科更廣、批判更為直接，但對(duì)本課題沒有太多直接的借鑒。

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