【摘要】當(dāng)下，隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，城市社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國城市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。因此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題進行深入分析，探究出科學(xué)有效的管理模式，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展具有重要意義?；诖?，本文主要對城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及管理模式進行了深入分析和探究，進而不斷促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的良好發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市社區(qū)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；模式

【中圖分類號】C91

【文獻標識碼】A

1、我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1 城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限

與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。

1.2 服務(wù)觀念落后

我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位， 將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。

1.3 業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)

我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)， 尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。

2、城市社區(qū)物業(yè)管理模式研究

2.1 健全相關(guān)法律法規(guī)

物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。例如：收費原則、收費標準、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。

2.2 創(chuàng)新事中事后監(jiān)管，推動行業(yè)管理規(guī)范化

充分發(fā)揮各縣（市、區(qū)）政府（管委會）的管理主體作用和屬地管理職責(zé)，進一步完善細化現(xiàn)有的物業(yè)管理政策措施，綜合運用行政許可、行政確認、行政指導(dǎo)、監(jiān)督檢查、行政處罰、政府信息公開等行政監(jiān)管和行政服務(wù)“組合拳”。以政務(wù)云物業(yè)管理服務(wù)平臺和政務(wù)客戶端為載體，大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，依照法定職責(zé)和本市相關(guān)規(guī)定，合理配置事權(quán)，明晰本轄區(qū)各級政府及主管部門、建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等物業(yè)管理各方主體權(quán)責(zé)，重點規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查行為、物業(yè)項目招標投標行為、物業(yè)項目承接查驗備案行為、專項服務(wù)委托行為、專項維修資金使用行為、物業(yè)糾紛法律服務(wù)行為等，共同營造社區(qū)物業(yè)管理穩(wěn)定透明的政策環(huán)境、高效規(guī)范的行政環(huán)境和公平競爭的市場環(huán)境。

2.3 開展物業(yè)管理星級評定，帶動服務(wù)質(zhì)量標準化

借鑒原有的物業(yè)管理示范項目評定和省級物業(yè)服務(wù)標準化試點單位創(chuàng)建經(jīng)驗，依據(jù)有關(guān)地方標準，物管部門會同市質(zhì)監(jiān)部門依法依規(guī)制定全市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級評定制度，由各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同同級質(zhì)監(jiān)部門對于實施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全部在管物業(yè)項目探索實行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級評定和動態(tài)管理制度，深入開展物業(yè)服務(wù)標準化試點或示范單位創(chuàng)建活動，推動物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化、標準化發(fā)展，進一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，創(chuàng)造和保持整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境。同時，加強政策資金扶持，營造良好創(chuàng)建氛圍。駐社區(qū)的各個單位以及居住區(qū)或小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位，全力支持和參與社區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)升級工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升自身物業(yè)管理服務(wù)水平，主動參與社區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)升級工作，并積極爭創(chuàng)星級物業(yè)管理小區(qū)、居住區(qū)和星級物業(yè)管理全覆蓋社區(qū)，為社區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)升級工作貢獻行業(yè)力量。完善物業(yè)專項維修資金使用的相關(guān)政策措施，對于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)到位的星級物業(yè)管理小區(qū)，加快辦理專項維修資金的使用手續(xù)，并按規(guī)定全額負擔(dān)維修費用支出；對于失修失養(yǎng)嚴重的非星級物業(yè)管理小區(qū)，由管理該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。各級財政部門加大支持力度，適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)升級啟動資金和扶持資金，對成功創(chuàng)建星級物業(yè)管理小區(qū)、居住區(qū)或星級物業(yè)管理全覆蓋社區(qū)的相關(guān)單位和個人給予一定額度的物質(zhì)獎勵。

2.4 依托企業(yè)應(yīng)用平臺，推進物業(yè)管理智慧化

各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同同級工業(yè)和信息化部門，綜合運用移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動支付、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代科技手段，整合物業(yè)管理區(qū)域居民、房屋、設(shè)施、服務(wù)及市場需求等信息，完善智慧云物業(yè)、公務(wù)云物業(yè)、宜居云物業(yè)、商務(wù)云物業(yè)等應(yīng)用平臺功能，統(tǒng)籌物業(yè)管理、公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)等資源，構(gòu)建面向居民委員會及居民小組、小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民、市場服務(wù)企業(yè)的智慧物業(yè)應(yīng)用體系。大力實施“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)”專項行動，提高現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的智能化，大力發(fā)展新型物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)，著力發(fā)展共享經(jīng)濟，全面提升社區(qū)居民的公共服務(wù)、便民服務(wù)和宜居水平。

2.5 打包選聘物業(yè)服務(wù)，提高社區(qū)物業(yè)管理集約化

各縣（市、區(qū)）政府（管委會）充分吸收部分社區(qū)采取新舊住宅小區(qū)合并為同一物業(yè)管理區(qū)域的實踐經(jīng)驗，結(jié)合本市老舊樓院多而分散、絕大部分無專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的實際，以一個城市社區(qū)作為一個基本單元，在剔除轄區(qū)內(nèi)已選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成規(guī)模居住區(qū)或小區(qū)外，可按規(guī)定由居民委員會在轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會職責(zé)，依法依規(guī)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同步施行服務(wù)星級評定，推進居住區(qū)或小區(qū)星級物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)全覆蓋，并依托云物業(yè)應(yīng)用平臺加快智慧社區(qū)建設(shè)，滿足人民群眾不斷增長的品質(zhì)生活需求。

2.6 完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展

首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。

綜上所述，為推進城市社區(qū)物業(yè)管理模式的升級，必須以滿足人民群眾日益增長的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)需要為主線，大力倡導(dǎo)崇尚綠色環(huán)保、講求質(zhì)量品質(zhì)、注重文化內(nèi)涵的居民生活消費理念，創(chuàng)新政策支持力度，積極培育物業(yè)管理服務(wù)新業(yè)態(tài)、新模式，全面提升物業(yè)服務(wù)業(yè)質(zhì)量和效益，為經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下擴大居民消費需求、拉動經(jīng)濟增長、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、促進社會和諧提供有力支撐和新動力。

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