7月，“租購?fù)瑱?quán)”這個詞一夜之間火了。

事實上，“租購?fù)瑱?quán)”概念的提出，只是房地產(chǎn)市場改革的冰山一角，更值得關(guān)注的是房地產(chǎn)市場體系“畫風(fēng)”的轉(zhuǎn)變——租房市場被前所未有地提到了一個新的高度。當(dāng)前國家想要發(fā)展的房地產(chǎn)市場是一個租購并舉的市場。租購?fù)瑱?quán)了，你以后還買房嗎？

樓市步入租購并舉時代

日前，住建部等九部門選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區(qū)。上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企業(yè)自持租賃住房，只租不售。

今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策。廣東1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，提出搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平臺。

北京市在今年兩會期間明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”作為2017年的主要任務(wù)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善“限房價、控地價”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

上海市近日發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)政策如此密集出臺，釋放出我國住房租賃市場或?qū)⒂瓉睃S金發(fā)展期的重大信號。

萬科董事長兼總裁郁亮表示，租購并舉是建立我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場是在“補(bǔ)課”，未來市場前景看好。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，大力發(fā)展住房租賃市場，有利于完善我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，對促進(jìn)住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)，具有重要意義。

多城市明確租房可落戶

7月26日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

7月28日，無錫市發(fā)布了修訂后的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，取消了有關(guān)投資、購房落戶政策，增設(shè)了租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至租賃住宅。新政從9月1日起正式實施。

緊接著，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。

租房可落戶，可謂是租購?fù)瑱?quán)在戶籍領(lǐng)域的體現(xiàn)。未來，承租人還能享受哪些公共福利？“由于入學(xué)等重要公共福利都與戶籍掛鉤，若租賃不能落戶，租購?fù)瑱?quán)就無從談起?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉接受媒體采訪時表示，租房可落戶有利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，而租賃關(guān)系穩(wěn)定的核心其實是產(chǎn)權(quán)中的資產(chǎn)收益和使用權(quán)中的公共福利。

雖然租購?fù)瑱?quán)的出發(fā)點是好的，但在執(zhí)行過程中也存在一系列難題，操作起來，效果反而會適得其反。比如國人的住房消費觀念，“有房才有安全感”，引導(dǎo)更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。

此外，一旦租購?fù)瑱?quán)，租金水平提高是大概率事件。各試點城市還得嚴(yán)防“百姓租不起房”風(fēng)險，基于此，河南8月1日率先發(fā)布《住房租賃合同示范文本》（試行），示范文本第四條明確約定。租賃期間。出租人不得單方面上調(diào)房屋租金。有租金漲幅的，必須在合同中明確約定漲幅標(biāo)準(zhǔn)。

租購?fù)瑱?quán)提出后，很多人認(rèn)為小孩讀書問題解決了。租房也就可以就近入學(xué)，不用再買昂貴的學(xué)區(qū)房了。對此，有網(wǎng)友紛紛吐槽道：“如果相信租房能上名校，你就輸了?！薄坝挟a(chǎn)權(quán)的都未必有學(xué)位，租房就能有？”“現(xiàn)在你擔(dān)心的是買不起房，未來或許租不起房、租不到房?！?/p>

專家表示，“同權(quán)”的實現(xiàn)要有足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公其服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無法滿足，那么“租購?fù)瑱?quán)”也就沒有辦法保障。

長租公寓成投資方向

最近，在廣州上班的張淼剛從與同學(xué)合租的小區(qū)搬出來，換了一套月租金4000元的公寓，雖然比合租每月多掏1500元，但住著舒服自在。

調(diào)查顯示，擁有自己的住房，仍是“90后”畢業(yè)生的剛性需求，但他們當(dāng)中只有三分之一接受“為了買房，我愿意降低生活質(zhì)量”；另有超55%的“90后”畢業(yè)生，選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。

張淼租房小區(qū)的二手房均價近每平方米6萬元。如果購買一套60平方米的一居室，至少要360萬元。她用經(jīng)濟(jì)賬說明租房遠(yuǎn)比買房明智：“即便父母有錢先付120萬元，剩下240萬元分30年還房貸，月供還要15000多元，而240萬元放在銀行里理財，每月可以進(jìn)賬12000元左右。”

如今，一線城市高企的房價，類似張淼的“90后”年輕人對品質(zhì)生活的追求與觀念改變，正催生青年租賃公寓的興起。相比個人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布流動人口發(fā)展報告顯示，2015年，中國流動人口為2.47億人，2020年將增至2.82億人，2030年則達(dá)到3.27億人，也就是說，十多年后，中國五分之一的人口將處于遷徙之中。

在人口流動頻繁的情況下，租房無疑是大多數(shù)人更傾向的居住方式。中國房產(chǎn)中介公司鏈家發(fā)布報告顯示。2015年中國有近1.6億人租房，2020年將達(dá)到1.9億人，2030年將有2.7億人成為租客。

目前，由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)一租賃”模式，全國排名前30位的開發(fā)商中，已有60%以上選擇進(jìn)軍長租公寓市場。

除了房企，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也看好租房市場的升級換代。支付寶攜手蘑菇租房進(jìn)軍租房市場，小米創(chuàng)始人雷軍億元投資YOU+國際青年公寓。此外，一些知名的酒店集團(tuán)也孵化出窩趣、魔方等眾多單身品牌公寓社區(qū)。

未來，承租人如何享受公共福利？住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，未來將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。