【摘要】：由于我國住房制度的改革，住房從以往的公房變?yōu)楝F(xiàn)在的居民小區(qū)商品房，在開發(fā)商、物業(yè)公司和建筑物區(qū)分所有權(quán)人三者之間，共有權(quán)的問題糾紛成為當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)。本文試圖對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)問題進(jìn)行探討，在闡述共有權(quán)基本理論、內(nèi)容、客體后，就車位車庫、樓頂平臺(tái)容易引起糾紛的共有部分的權(quán)屬問題，提出了自己的看法和建議。

【關(guān)鍵詞】：建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有部分；共有權(quán)

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)理論

伴隨著城市的發(fā)展和住房商品化改革，許多人居住在同一棟樓房內(nèi)的現(xiàn)象隨處可見，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問題成為亟待解決的熱點(diǎn)。當(dāng)建筑物區(qū)分所有權(quán)人不清楚其享有的權(quán)利義務(wù)時(shí)，就會(huì)發(fā)生所有權(quán)的爭執(zhí)。

（一）共有權(quán)的概念

雖然我國的《物權(quán)法》對共有權(quán)的概念沒有進(jìn)行明確規(guī)定，但現(xiàn)有觀點(diǎn)一致認(rèn)為，共有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，在共有部分上占有、使用以及收益的權(quán)利。在不同的標(biāo)準(zhǔn)下，共有權(quán)有不同的體現(xiàn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)合性，涵蓋了專有部分的所有權(quán)以及共有部分的共有權(quán)、成員權(quán)，例如小區(qū)業(yè)主對其住房享有的專有權(quán)，其他業(yè)主不能妨礙其行使其對住宅的專有權(quán)，所有的業(yè)主對共有的部分如地基、小區(qū)健身器材等享有共有權(quán)，可以共同使用。

（二）共有權(quán)的特征

區(qū)分所有權(quán)人在擁有專有權(quán)的前提下，對共用部分所有權(quán)依法取得，其法律特征可以概括為：共有權(quán)的從屬性、共有權(quán)客體范圍的廣泛性、權(quán)利的不可分割性、主體身份的復(fù)合性、權(quán)利義務(wù)的復(fù)雜性。例如購買小區(qū)住宅后，基于享有的房屋住在專有權(quán)，對小區(qū)內(nèi)共有的綠地、電梯等依法享共有權(quán)，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓專有權(quán)時(shí)，共有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，兩者是相伴相生的關(guān)系。要注意的是，區(qū)分所有權(quán)人的身份體現(xiàn)為多重性和復(fù)合性，映射到一般的財(cái)產(chǎn)共有時(shí)，其共有人身份表現(xiàn)為單一。

（三）共有權(quán)的性質(zhì)

對建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)性質(zhì)，不同學(xué)者意見不一，存在很多看法，有“總有”說、“按份共有”說等等。而正確界定共有權(quán)的性質(zhì)，不僅使得權(quán)利人行使正當(dāng)權(quán)利具有合理依據(jù)，在糾紛處理中也可以發(fā)揮重要指導(dǎo)意義。因此，需要對各種學(xué)說進(jìn)行闡釋。

1.“總有”說。在這個(gè)學(xué)說中，成員和非法人團(tuán)體共同形成共同體，如業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)組成的共同體，依此對建筑物構(gòu)成共有，共同行使權(quán)力和承擔(dān)義務(wù)；區(qū)分所有權(quán)人對共有部分不享有應(yīng)有份額，只能按照自己的權(quán)利行使對共有部分的權(quán)利，而不能請求對共有物進(jìn)行分割，但非法人團(tuán)體可以對共有物管理或處分，這時(shí)形成了“總有”的性質(zhì)。[1]但不可否認(rèn)的是，該學(xué)說存在一定的缺陷，由于區(qū)分所有權(quán)人不能享有對共有部分的應(yīng)有份額，那么對收益分配和承擔(dān)責(zé)任的劃分就比較困難。

2.“按份共有”說。德國民法采用“按份共有”說，其觀點(diǎn)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人為按份共有，依照自己的份額來確定享受的權(quán)利和義務(wù)。但依照我國現(xiàn)行法律，當(dāng)共有部分出現(xiàn)問題需要修繕，如小區(qū)走廊電梯需要修理，業(yè)主有義務(wù)按照相應(yīng)份額承擔(dān)修繕的責(zé)任，但對共有部分的所有權(quán)并非因此而擁有。這樣來講，此學(xué)說存在片面性的看法，因?yàn)槔硭?dāng)然的認(rèn)為“按份共有”享有共有部分的權(quán)利是錯(cuò)誤的；從另一個(gè)方面來說，此學(xué)說難以劃分共有權(quán)人行使對共用部分的權(quán)利，例如樓梯、電梯，存在一定的難以分割的現(xiàn)象。

3.“共同共有”說。日本大多數(shù)的學(xué)者支持該觀點(diǎn)，不僅不可以分割其共有部分，對轉(zhuǎn)讓共有部分也是不允許的，因?yàn)楣灿械哪康木褪菫榱隧憫?yīng)共有人基于此發(fā)出的共同需求；除此之外，各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人由于受到團(tuán)體約束而產(chǎn)生的共同關(guān)系，如管理維護(hù)建筑物時(shí)形成的法律關(guān)系，其共有部分的性質(zhì)應(yīng)是“共同共有”。[2]然而按照這種學(xué)說的觀點(diǎn)，區(qū)分所有權(quán)人相當(dāng)于形成了合伙協(xié)議，需要對共同共有的內(nèi)容所得收益平均分配，對出現(xiàn)的費(fèi)用平均承擔(dān)，但對不同的區(qū)分所有人來講是相當(dāng)不公平的。

4.新型共有說。這種學(xué)說從建筑物的形態(tài)出發(fā)，來確定共有權(quán)。[3]“新型共有說”不認(rèn)同以往的按份共有或者共同共有，而是認(rèn)為屬于新型共有，許多學(xué)者持同樣看法。王利明的觀點(diǎn)是，該種共有的性質(zhì)是比較特殊的，體現(xiàn)了復(fù)合性，不同于別的共有，可以單獨(dú)來理解進(jìn)行比較歸類，使得該種共有與按份共有、共同共有并列存在。這也是筆者所贊成的，并且該種學(xué)說下需要注意以下三點(diǎn)：其一，這種共有由于表現(xiàn)為一種特殊的共有，在現(xiàn)實(shí)情況下，可以依照當(dāng)時(shí)的情況來劃定共同共有或者按份共有，即根據(jù)生活中的現(xiàn)實(shí)狀況來劃分。其二，《物權(quán)法》第80條規(guī)定，即共有部分的收益分配和費(fèi)用分擔(dān)在無約定或約定不明時(shí)，應(yīng)按照所占總面積的比例來確定，如我國住宅小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，此時(shí)的共有性質(zhì)應(yīng)為按份共有。其三，由于此時(shí)共有物不能進(jìn)行分割，共有人依此共同使用共有物來得到收益或是承擔(dān)費(fèi)用，如小區(qū)外墻出租廣告所得收益為全體共有人，體現(xiàn)了共同共有。這種共有不僅包括了按份共有的性質(zhì)，也體現(xiàn)了一定的共同共有的性質(zhì)，可以把其歸類為一種特有的共有形式。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)內(nèi)容

（一）共有權(quán)人的權(quán)利

共有所有權(quán)人的權(quán)利主要包括：（1）使用權(quán)，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)人最基本的權(quán)利，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的建筑物享有的權(quán)利。共有權(quán)人依法行使共有權(quán)時(shí)，可以排除他人的妨礙，同時(shí)也不能干涉他人合法行使共有權(quán)。（2）收益權(quán)，即共有所有權(quán)人獲得因共有部分所產(chǎn)生的利益，具體為法定孽息和天然孽息。在我國《物權(quán)法》的第80條：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，如果有約定，依據(jù)約定來行使；沒有約定或是約定不明的，依據(jù)專有部分占建筑物總面積比例來確定具體內(nèi)容。例如廣告商等利用小區(qū)外墻、樓頂平臺(tái)放置廣告，小區(qū)因此獲得的廣告租金應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，因?yàn)殚_發(fā)商出售小區(qū)住宅時(shí)，區(qū)分建筑物的共有部分已與開發(fā)商無關(guān)，屬于業(yè)主所有，產(chǎn)生的收益當(dāng)然歸屬于全體業(yè)主，業(yè)主可以共同享有和分配該收益。（3）管理權(quán)，即區(qū)分所有權(quán)人因共同關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)。我國《物權(quán)法》第83條規(guī)定，存在違章搭建、侵占通道的侵害業(yè)主共有權(quán)的行為時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可依法提起訴訟，維護(hù)其他業(yè)主侵犯自己合法權(quán)益的行為。（4）修繕改良權(quán)，即建筑物的共有部分在一段時(shí)間后難免出現(xiàn)老化或其他需要維護(hù)的地方，給予共有權(quán)人修繕改良權(quán)是法律在所難免的措施。[4]在法律沒有該項(xiàng)規(guī)定的情況時(shí)，共有權(quán)人的修繕改良權(quán)可依照區(qū)分所有權(quán)人形成的公共契約來確定，維護(hù)全體共有權(quán)人的利益。值得注意的是，共有部分位置不同，費(fèi)用分擔(dān)的群體也不同。如小區(qū)綠地為全體業(yè)主共同使用，則其修繕費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，但樓內(nèi)電梯需要修繕時(shí)，應(yīng)由該棟樓的全體業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。（5）處分權(quán)，即區(qū)分所有權(quán)人處分可建筑物的共用部分的權(quán)利。當(dāng)小區(qū)內(nèi)諸如健身器材的拆除，由于屬于大家共用的部分，則其拆除的決定個(gè)人無法做出，須由區(qū)分所有人全部來決定，以維護(hù)其他區(qū)分所有人的利益。

（二）共有權(quán)人的義務(wù)

建筑物的管理和處分與共有權(quán)人自身權(quán)益息息相關(guān)，共有權(quán)人不能只享有權(quán)利，而不履行承擔(dān)義務(wù)，這是為了保障共有部分正常功能的發(fā)揮，區(qū)分所有權(quán)人需要承擔(dān)合理使用義務(wù)，費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)、合理注意義務(wù)、禁止義務(wù)。在我國頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第6條中規(guī)定：所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。這是法律明文規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵循的義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照共有部分原來的用途來使用，否則會(huì)妨礙其他共有人行使應(yīng)有的權(quán)利，同時(shí)不能多占，否則會(huì)侵害區(qū)分所有人的共有權(quán)。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)客體

共有部分是共有權(quán)的客體，行使共有權(quán)物權(quán)必須先劃定共有部分的范圍。那么共有部分為共有權(quán)的客體，業(yè)主依據(jù)共有部分進(jìn)行支配，得以享有使用和管理的權(quán)利。但不同國家界定不同共有部分的范圍不是一致的，不同的立法模式就會(huì)產(chǎn)生不同的內(nèi)容，。

（一） 共有權(quán)客體認(rèn)定立法體例

目前世界各國在認(rèn)定區(qū)分所有權(quán)中共有部分的范圍時(shí)，主要從以下三種類型著手。

1、排除式

排除式的認(rèn)定方法是排除區(qū)分所有建筑物中專有部分，剩下的就是共有部分，例如日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》就是利用排除式的模式來劃定的。[5]該模式優(yōu)點(diǎn)是認(rèn)定方法相對來講簡潔并且理解性強(qiáng)，可以很快將專有部分和共有部分相區(qū)別。然而對專有部分認(rèn)定不明確時(shí)，容易產(chǎn)生爭執(zhí)，不能確定共有部分，所以在現(xiàn)實(shí)情況適用時(shí)難度比較大。

2、列舉式

列舉式的認(rèn)定方法是利用列舉來進(jìn)行羅列，將劃分為共用部分的內(nèi)容一一展現(xiàn)，例如意大利民法典將共有部分內(nèi)容諸如地基、拱廊等建筑物內(nèi)容均羅列在法典中。該種認(rèn)定方法比較明了，優(yōu)勢在于不會(huì)出現(xiàn)不正確的理解和適用，缺點(diǎn)在于即使列舉很多也難以應(yīng)對未來出現(xiàn)的狀況，不能解決未來出現(xiàn)的不能確定是否是共有部分的情形，具有局限性。

3、排除式與列舉式相結(jié)合

該認(rèn)定方法將二者結(jié)合起來，取二者之長處，先劃定一個(gè)大致的范圍，然后列舉式排除法不能推定的內(nèi)容，在兩種模式的綜合運(yùn)用下，往往可以適用現(xiàn)在和未來出現(xiàn)的很多情形。德國《住宅所有權(quán)法》采用該種方法，在解決現(xiàn)實(shí)問題中使用程度高，得到廣泛認(rèn)可。

（二）我國共有權(quán)客體的認(rèn)定

隨著社會(huì)的發(fā)展和國情的變化，為了適應(yīng)社會(huì)生活的需要，進(jìn)一步解決矛盾糾紛，我國對于共有權(quán)客體的法律規(guī)定也在不斷變化，劃定模式也在不斷更替。在2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中，由于現(xiàn)實(shí)中情況太多，不再采用列舉式的界定方式，而利用排除式和列舉式相結(jié)合，劃分共有部分的范圍，使之貼合實(shí)務(wù)的需要。在最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，采取列舉式的方法，將司法實(shí)踐中不容易進(jìn)行推定的共有部分確定了下來。[6]共有權(quán)的客體為共有部分，可分為共用部分、共用設(shè)施、共用基地以及其他部分，涵蓋了建筑物的基本構(gòu)造部分、共用部分附屬物、設(shè)備設(shè)施等等，為現(xiàn)實(shí)生活中認(rèn)定共有權(quán)提供了依據(jù)。

四、建筑物區(qū)分共有部分焦點(diǎn)問題

由于我國住房制度的改革，住房從以往的公房變?yōu)楝F(xiàn)在的居民小區(qū)商品房，在開發(fā)商、物業(yè)公司和建筑物區(qū)分所有權(quán)人三者之間，由于法律規(guī)定的太籠統(tǒng)，共有權(quán)的問題糾紛成為當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)?！对谖餀?quán)法》中，對小區(qū)道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房和車位的歸屬大致地進(jìn)行了規(guī)定，但仍然存在很多不恰當(dāng)?shù)牡胤剑F(xiàn)將其中的幾個(gè)焦點(diǎn)問題進(jìn)行闡述。

（一）停車位權(quán)屬問題

對于停車位的立法探討，不同國家規(guī)定不一樣。在我國現(xiàn)在的立法層次中，《物權(quán)法》對這種停車位歸屬進(jìn)行了一般性規(guī)定，而難以解決現(xiàn)實(shí)生活里中錯(cuò)綜的權(quán)屬問題?，F(xiàn)在小區(qū)停車位一般有車庫和車位兩種模式，車庫因其封閉性在結(jié)構(gòu)和功能上體現(xiàn)了獨(dú)立性，與專有特征相一致，這種爭議情形比較少，為建筑物區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)享有。車位因?yàn)樾^(qū)規(guī)劃建設(shè)可劃為地面車位和地下車位，這兩種都是利用小區(qū)建筑用地來建設(shè)的。在《物權(quán)法》第74條中：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這是我國法律明確規(guī)定了業(yè)主基于共有權(quán)而享有停車位權(quán)，由于業(yè)主享有小區(qū)建設(shè)用地的使用權(quán)，所以地上車位和地下車位的使用權(quán)都?xì)w為業(yè)主享有，這也是維護(hù)業(yè)主應(yīng)有利益的做法。

（二）屋頂平臺(tái)的權(quán)屬問題

開發(fā)商建設(shè)住宅單元時(shí)，一般都會(huì)在樓頂設(shè)置平臺(tái)，開發(fā)商出售頂層住宅單元的同時(shí)，會(huì)承諾買頂層送樓頂平臺(tái)，那么購房者可用較低費(fèi)用得到平臺(tái)，但現(xiàn)實(shí)情形中，《物權(quán)法》沒有對樓頂平臺(tái)是否屬于共有部分進(jìn)行清晰的劃分，開發(fā)商能否將樓頂平臺(tái)進(jìn)行出售呢，這需要進(jìn)行探討。一種觀點(diǎn)是，開發(fā)商開發(fā)樓頂平臺(tái)后，所有權(quán)歸于開發(fā)商，開發(fā)商可以自由進(jìn)行行使其處分權(quán)。但該觀點(diǎn)忽略了樓頂平臺(tái)的屬性問題，從屬性上來講，樓頂平臺(tái)僅是建筑部件，樓頂平臺(tái)、小區(qū)外墻和綠地道路都是開發(fā)商不可以單獨(dú)出售的。還有一種觀點(diǎn)是，樓頂平臺(tái)因和頂層連接，因此可劃為頂層業(yè)主所共有，但由于樓頂平臺(tái)、小區(qū)外墻、地基等組成了建筑物整體，不可以獨(dú)立存在，樓頂平臺(tái)的建設(shè)是基于建筑整體的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主的共有部分。所以，把它作為共有部分認(rèn)定給全體業(yè)主是合理的。

五、完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的建議

我國有關(guān)規(guī)范性文件對建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)進(jìn)行了闡釋并對部分熱點(diǎn)問題進(jìn)行了答復(fù)，如《物權(quán)法》中設(shè)專章規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。就建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)來說，現(xiàn)行規(guī)定存在著共有權(quán)客體界定不清晰、共有部分的權(quán)屬不明確和法律責(zé)任制度不完善這些缺陷?，F(xiàn)在我國社會(huì)和大眾迫切希望建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度能夠進(jìn)一步完善，在時(shí)間恰當(dāng)時(shí)，可以把建筑物區(qū)分所有權(quán)制度拿出來進(jìn)行單獨(dú)規(guī)定。在當(dāng)下的立法形式下，為了更好促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)完善共有權(quán)制度，維護(hù)當(dāng)事人合法利益。

首先，要界定共有權(quán)客體的概念。雖然目前我國《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》對共有權(quán)客體的范圍進(jìn)行了規(guī)范，但沒有對共有權(quán)客體的內(nèi)涵進(jìn)行劃定。應(yīng)當(dāng)把它劃分為：由法律規(guī)定或是約定的、由建筑物區(qū)分所有權(quán)人全體或是部分共同所有的部分。其次，劃定共有部分的權(quán)利所屬。但由于現(xiàn)實(shí)中情況繁雜，維護(hù)各方利益會(huì)導(dǎo)致某些特殊的部位難以判斷，這對劃分權(quán)利歸屬造成一定困難。此時(shí)需要法律進(jìn)行補(bǔ)位，法律可以把特殊的位置如車位車庫、樓頂平臺(tái)進(jìn)行劃定，來解決社會(huì)生活中的矛盾，削減爭議。最后，完善侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)方式?！段餀?quán)法》對違反共有權(quán)的法律應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任只進(jìn)行了一般規(guī)定，沒有做專門的責(zé)任劃分?，F(xiàn)狀的爭議中，對單個(gè)共有權(quán)人的侵權(quán)行為并不容易進(jìn)行責(zé)任劃定，需要增加懲罰性條款。共有權(quán)人逃避應(yīng)繳納維護(hù)費(fèi)用的義務(wù)，直接損害的是全體共有權(quán)人的權(quán)利，對此可以加之財(cái)產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)方法來保障每個(gè)共有權(quán)人主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，更好地促進(jìn)小區(qū)的發(fā)展。

六、結(jié)語

目前建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法取得了一定進(jìn)展，雖然法律對共有權(quán)進(jìn)行了一些規(guī)定，然而相關(guān)的法律條文比較簡略，難以應(yīng)對現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的多種復(fù)雜情形。但隨著《物權(quán)法》的進(jìn)一步實(shí)施和應(yīng)用，在與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷結(jié)合下，我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之共有權(quán)法律制度將會(huì)更加完善和健全。

注釋：

[1]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究.法律出版社 1995 年版，第 137 頁

[2]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.法律出版社 2007 年版，第 167 頁。

[3]王利明.物權(quán)法論（修訂二版）.中國政法大學(xué)出版社 2008 年版，第 165-166 頁。

[4]齊恩平：《業(yè)主區(qū)分所有之共有權(quán)論》，《北方法學(xué)》2008年第6期。

[5]日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第2條第4項(xiàng)規(guī)定：共用部分為專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分之建筑物附屬物和依本法第4條第2項(xiàng)之規(guī)定而約定為共用部分之附屬建筑物，與通往數(shù)個(gè)專有部分的走廊或樓梯室，以及其他在構(gòu)造上可供區(qū)分所有人全體或其一部共用的建筑物部分。

[6]《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

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