最近幾年，隨著房價(jià)的不斷上漲，國家不斷調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)宏觀政策，最終對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資產(chǎn)生了巨大沖擊，并在一定程度上限制了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文以恒大地產(chǎn)集團(tuán)的融資問題作為研究對(duì)象，通過搜集有關(guān)恒大地產(chǎn)集團(tuán)的各種數(shù)據(jù)資料，同時(shí)對(duì)所捜集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較和歸納，得出恒大地產(chǎn)目前的融資結(jié)構(gòu)中有債務(wù)融資比重高、長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)不平衡、融資缺口大等問題，并有針對(duì)性地提出了一些對(duì)策，以便提高公司的融資風(fēng)險(xiǎn)控制能力，使投資風(fēng)險(xiǎn)控制在恒大可接受的水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

一、概述

隨著人口的增長以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長，我國國民對(duì)住房的需求量越來越大，要求也越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需要大量的資金支持在有效的市場經(jīng)濟(jì)條件下，由各項(xiàng)資金的配置方式所形成的融資結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)具有治理效應(yīng)，企業(yè)可以通過執(zhí)行正確的融資手段、使用恰當(dāng)?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)管理方法來提升企業(yè)對(duì)于融資的整體把控水平。因此，將恒大地產(chǎn)這一國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭單位作為分析目標(biāo)，探究其發(fā)展現(xiàn)狀及融資狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)資金問題，有針對(duì)性地找出解決這些問題的對(duì)策和方法，可以很好地為國內(nèi)同類企業(yè)提升企業(yè)管理水平提供參考。

二、恒大地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)分析

（一） 債務(wù)融資比重

債務(wù)融資比重以資產(chǎn)負(fù)債率來衡量，根據(jù)恒大地產(chǎn)的歷年年報(bào)，可制成華為債務(wù)融資比重的變化表。

上表中的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率同時(shí)也可以衡量公司的債務(wù)融資比重，通過上述數(shù)據(jù)可以看到恒大在最近5年都保持在60%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，可以說維持了一個(gè)比較高的負(fù)債率，即債務(wù)融資比重較高。恒大地產(chǎn)的債務(wù)融資在金融危機(jī)退潮，其經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)定期后對(duì)公司融資的貢獻(xiàn)逐年增加。同時(shí)，不止可以直觀地從資產(chǎn)負(fù)債率的變化中看到恒大地產(chǎn)債務(wù)融資的比重較高，也可以通過觀察其近年來的資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)現(xiàn)其債務(wù)融資的方式更加多元化，意味著恒大地產(chǎn)的整體債務(wù)融資成本在降低。

（二）長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)

從負(fù)債的長短期構(gòu)成角度來分析恒大地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)，近年來恒大地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債與長期負(fù)債情況如表2所示：

對(duì)表2的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們可以看到，從2012年到2016年的這5年間，恒大地產(chǎn)的負(fù)債總額一直在增加，其中，流動(dòng)負(fù)債的增加比較明顯，且2015-2016年有大額增長，而在長期負(fù)債方面，恒大地產(chǎn)近期只在2014年到2016年這三年有長期負(fù)債，其他年度均沒有長期負(fù)債，而且，長期負(fù)債所占的比例相較于短期負(fù)債而言非常低，短期負(fù)債和長期負(fù)債的比例相差很大。由此可見，恒大公司在進(jìn)行債權(quán)融資時(shí)，更加傾向于使用流動(dòng)負(fù)債融資，對(duì)長期負(fù)債比較排斥，恒大公司的長期債務(wù)比例較低，短期債務(wù)比例較高。

（三）股權(quán)融資現(xiàn)狀

接下來從債權(quán)性融資和權(quán)益性融資的角度來對(duì)恒大地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

從整體上來看，債權(quán)性融資的數(shù)額在不斷地增加，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因可以理解為恒大地產(chǎn)近年來有所擴(kuò)張，企業(yè)的快速發(fā)展需要不斷的資金投入，因此，恒大地產(chǎn)需要通過適當(dāng)?shù)陌l(fā)行債券或者向銀行借款來滿足對(duì)資金的需求。與此同時(shí)，在股權(quán)融資方面，恒大地產(chǎn)公司在2012年到2016年，除了2012-2013年之外，都在進(jìn)行股票的增發(fā)，權(quán)益性融資總體上也是在不斷的增加。

雖然債權(quán)融資和股權(quán)融資整體上都在增加，但是權(quán)益性融資的數(shù)額始終大大多于債權(quán)性融資的數(shù)額，債權(quán)融資在外部融資中所占的比例均未超過20%。反映了恒大地產(chǎn)更加偏好股權(quán)融資，債權(quán)融資的比例相對(duì)較低。

（四）融資需求現(xiàn)狀

按照編制管理用財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，將恒大地產(chǎn)集團(tuán)年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)類賬戶中，并計(jì)算未來的資金需求，如表4所示：

根據(jù)“優(yōu)序融資理論”，各年的留存收益往往是企業(yè)融資的首選，故需要預(yù)測各年的留存收益情況。根據(jù)恒大地產(chǎn)集團(tuán)2014年合并財(cái)務(wù)報(bào)表，恒大地產(chǎn)集團(tuán)每股收益0.85元，發(fā)放股利0.43元，即留存收益率為49.65%，這里假設(shè)凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈財(cái)務(wù)杠桿、權(quán)益凈利率、留存收益率不變，銷售増長速度按可持續(xù)増長率的平均值19.84%計(jì)算，則2015年-2017年留存收益情況如下表所示。

再對(duì)照恒大地產(chǎn)的盈利表，將表5數(shù)據(jù)減去每年的留存收益，得到恒大地產(chǎn)近年來的融資需求數(shù)據(jù)如表6所示：

三、恒大地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的主要問題

（一）債務(wù)融資比重偏高

從表1可以看到，恒大地產(chǎn)近年來的資產(chǎn)負(fù)債率基本在60%以上，對(duì)中國跨國公司來說，可能相對(duì)較高，因?yàn)橥鈪R局頒布的法令有提到，公司的資產(chǎn)負(fù)債率如果超過 75%，就會(huì)被外匯局禁止發(fā)生外部融資。2016年華為的資產(chǎn)負(fù)債率為 67.7%，已經(jīng)快接近臨界值了。總體來說，這種高負(fù)債融資經(jīng)營的模式為恒大地產(chǎn)帶來了更高水平的債務(wù)，但從宏觀市場來講，在我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)調(diào)控的這個(gè)時(shí)間段里，從企業(yè)長期發(fā)展角度來說，這種高負(fù)債的經(jīng)營模式很可能會(huì)帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理

從表2中可以看出，恒大地產(chǎn)采取的是激進(jìn)型的融資策略，且其借款總額從2015年到2016年僅僅一年的時(shí)間里便増加了600億元左右，増長率高達(dá)73.91%，其中6個(gè)月下的借款增長更是高達(dá)102.14%。從2015年和2016年兩年的借款規(guī)模來看，恒大地產(chǎn)一年下借款所占的百分比高達(dá)65%左右，融資規(guī)模極其不合理。短期借款多，長期借款少，將會(huì)使得公司難以滿足長期跋資的資金需求和公司長期戰(zhàn)略的需要。該種融資策略具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，公司很有可能無法籌集到相應(yīng)的資金來償還即將到期的短期債務(wù)，最終會(huì)對(duì)公司的正常經(jīng)營產(chǎn)生災(zāi)難性的影響。

（三）融資缺口大

從表4-表6的預(yù)測中可知，恒大地產(chǎn)在未來幾年之內(nèi)的融資需求是巨大的，從2015年的400多億増長到2017年的600多億，資金缺口増長勢(shì)猛。這部分融資需求并未考慮恒大地產(chǎn)在實(shí)施多元化擴(kuò)張戰(zhàn)略的過程中將要實(shí)行的并購重組等所需要的資金，只是按照恒大地產(chǎn)目前的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)所計(jì)算的資金需求，如若考慮之后將實(shí)行的并購策略，資金缺口將進(jìn)一步増大。在恒大地產(chǎn)的資金需求結(jié)構(gòu)中，凈負(fù)債融資和權(quán)益融資的需求基本相當(dāng)，各占50%左右。但是在權(quán)益融資需求中，處于成熟期的恒大地產(chǎn)，其留存收益只能滿足大概一半的權(quán)益融資需求，其余的資金需要采取發(fā)行新股的方式來籌集權(quán)益資金，迭在一定程度上會(huì)稀釋現(xiàn)有股東的股權(quán)。當(dāng)然，恒大也可以采取發(fā)行優(yōu)先股的方式來籌集權(quán)益資金，這樣可以在一定程度上保證現(xiàn)有股東的股權(quán)不被稀釋。但是，優(yōu)先股籌資需要付出優(yōu)先股股利作為籌資成本，這又會(huì)在一定程度上加大公司的現(xiàn)金支出負(fù)擔(dān)。而對(duì)于巨大的凈負(fù)債融資缺口，恒大可以采取向銀行借款或者發(fā)行債券等方式籌集資金，但是可能會(huì)導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率提高，從而加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、改善恒大地產(chǎn)融資問題的對(duì)策

（一）降低資產(chǎn)負(fù)債率

恒大地產(chǎn)集團(tuán)最近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)平均值，過高的資產(chǎn)負(fù)債率往往意味著不合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)屬于被政府進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的行業(yè)，高于行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)對(duì)企業(yè)的融資造成不利影響，限制企業(yè)從銀行系統(tǒng)和信托機(jī)構(gòu)獲得新的債務(wù)性資金。按照可持續(xù)增長模型理論，在保持企業(yè)的經(jīng)營政策不變的情況下，可以改變企業(yè)的財(cái)務(wù)政策來提高可持續(xù)増長率，使企業(yè)達(dá)到均衡狀態(tài)。因此，恒大可以采取股權(quán)類融資方式或者進(jìn)行債轉(zhuǎn)股來降低資產(chǎn)負(fù)債率、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

（二）完善長短期債務(wù)水平

從目前來看，恒大地產(chǎn)大部分資金來自于短期融資，尤其是6個(gè)月以下的短期融資，這將使企業(yè)面臨巨大的借新債還舊債的風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎則會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，恒大地產(chǎn)在負(fù)債經(jīng)營時(shí)應(yīng)根據(jù)自身情況妥善處理短期債務(wù)和長期債務(wù)的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。從期限結(jié)構(gòu)上來看，2015年恒大地產(chǎn)一年以下借款占借款總額的比例高達(dá)65.24%，短期借貸資金相對(duì)充裕而中長期借款資金供給嚴(yán)重不足，貸款大部分用于短期經(jīng)營管理的周轉(zhuǎn)而非長期性的資金投資。由于短期負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于長期負(fù)債，這將會(huì)使得恒大地產(chǎn)抵御外來風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱和長期投資的效率低下，激化融資結(jié)構(gòu)的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)是傳統(tǒng)的資本密集型企業(yè)，對(duì)金融市場利率的變化比較敏感，為了優(yōu)化長短期債務(wù)的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，恒大地產(chǎn)務(wù)必仔細(xì)研究金融市場利率走勢(shì)，當(dāng)預(yù)期利率將下降時(shí)采取偏向短期借款的決策，預(yù)期利率上升時(shí)則加大長期負(fù)債的比例，這樣不僅可以降低融資的成本，還可以增加收入，提升公司的償債能力，優(yōu)化公司的負(fù)債和融資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

（三）加強(qiáng)內(nèi)源融資能力

從前文的分析可知，恒大地產(chǎn)最近幾年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，公司最近幾年走多元化發(fā)展的道路進(jìn)行擴(kuò)張，營業(yè)收入的實(shí)際増長率明顯高于其可持續(xù)増長率、資金缺口較大，這些情況都說明恒大地產(chǎn)的內(nèi)源融資能力較弱。提高經(jīng)營效率是應(yīng)對(duì)資金短缺、增強(qiáng)內(nèi)部汲取資金的融資策略。根據(jù)可持續(xù)增長理論，凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是影響企業(yè)經(jīng)營效率的兩個(gè)主要因素，企業(yè)可以通過有效提高凈利率，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度以提髙經(jīng)營效率進(jìn)而提高可持續(xù)增長率。

此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在拿地時(shí)便需要支付大額的收購?fù)恋?b style="position:absolute;left:-100000px;">LiBAPBO555Az/xf3ZcYJaA+WwWlQ6oow8a5E/z+UU0M=使用權(quán)款項(xiàng)，而在銷售時(shí)又由于面臨著巨大的市場競爭壓力不得不進(jìn)行占據(jù)一片屬于自己的市場，最終導(dǎo)致恒大地產(chǎn)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)效率低下。因此，恒大地產(chǎn)要提高其經(jīng)營管理水平首先要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的有效管理，經(jīng)常檢査客戶的征信狀態(tài)，比如有無超出信用額度的現(xiàn)象，是否存在超期的負(fù)債，是否存在違約情況等，并基于這些情況建立有效的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫，形成科學(xué)合理的應(yīng)收賬款控制機(jī)制，從而獲得更多的資金流，減小融資壓力。

五、結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，解決融資問題勢(shì)在必行。我國的金融市場體系還不健全，尚不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供足夠的資本以支持其融資。此外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，融資方式只局限于對(duì)傳統(tǒng)融資工具的挖掘和使用，對(duì)一些新型融資工具的認(rèn)識(shí)和使用有限，更多地依賴銀行融資，使融資模式單一僵化。恒大地產(chǎn)作為房地產(chǎn)巨頭行業(yè)，發(fā)現(xiàn)其融資問題，優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)，不僅是為恒大地產(chǎn)自身的發(fā)展解決問題，更能為我國其他的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)參考。（作者單位為遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

作者介紹：蘇新（1995-），遼寧鐵嶺人，女，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院本科，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。

指導(dǎo)教師：劉聰，遼寧錦州人，女，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院講師，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。