◎陳楠

房地產(chǎn)開發(fā)與實(shí)踐
——以成都國際金融中心為例

◎陳楠

簡要介紹了中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與策劃，并介紹了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與策劃的三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，最后以成都國際金融中心為例，分別從背景、策略、運(yùn)營及規(guī)劃、建筑、景觀、空間設(shè)計(jì)進(jìn)行分析，以期指導(dǎo)實(shí)踐。

中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與策劃

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。第一種“零散銷售，統(tǒng)一經(jīng)營”。 這類模式的優(yōu)點(diǎn)是單個(gè)商鋪售價(jià)高，短期回籠大量資金，統(tǒng)一的經(jīng)營管理保障物業(yè)的整體性；缺點(diǎn)是雖然保證了經(jīng)營管理的統(tǒng)一性，但畢竟是分割出售，極易出現(xiàn)各自為戰(zhàn)的情形，從而破壞物業(yè)的品質(zhì)。適合規(guī)模較大、潛力大的物業(yè)。

第二種“零散銷售，各自經(jīng)營”。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是單個(gè)商鋪售價(jià)高，短期回籠大量資金；缺點(diǎn)是缺乏整體性、經(jīng)營管理均十分混亂，造成物業(yè)檔次不高。適合規(guī)模不大、檔次一般的底商和商業(yè)賣場等類型的商業(yè)地產(chǎn)。

第三種“整體出售，整體經(jīng)營”。優(yōu)點(diǎn)是資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)較??；缺點(diǎn)是整體售價(jià)較低。適用于規(guī)模較小、檔次一般的中小型購物中心或超市。

商業(yè)地產(chǎn)策劃。縱觀中國的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津唐地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的“城市群落”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸行某鞘小蟪鞘小〕鞘小敝饘虞椛涞摹俺鞘猩倘Α薄８魃倘Τ尸F(xiàn)出高度一體化的融合局面，并帶來地產(chǎn)商“趨之若鶩”的三重誘惑：一是商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二是提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三是以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。

以成都國際金融中心為例進(jìn)行分析

調(diào)研選址

市場背景：成都是繼北京、上海之后，中國第三大金融市場。2001年，成都市，錦江區(qū)兩級(jí)政府斥巨資對春熙路進(jìn)行改造。2002年，經(jīng)過精心整治的春熙路步行街開街，10萬游人蜂擁而至。2011年，春熙路數(shù)十家商廈、百貨、品牌商、服務(wù)企業(yè)入駐天涯社區(qū)。天涯春熙平臺(tái)上線，成為國內(nèi)首例入駐網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的商業(yè)街。2012年，春熙路商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額218.61億元，日均人流量23.6萬人次，節(jié)假日平均人流量30.6萬人次。其中，外來購物人群占比為57.1%。

在春熙路商務(wù)區(qū)的帶動(dòng)下，錦江區(qū)商業(yè)得到了快速發(fā)展，現(xiàn)有仁恒置地廣場、仁和春天百貨、王府井百貨、伊勢丹、遠(yuǎn)東百貨等18家大型零售百貨賣場。2011年，錦江區(qū)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額455.44億元，同比增幅連續(xù)八年位居成都市主城區(qū)第一名。

區(qū)位特征：成都國際金融中心（International Finance Square簡 稱IFS）位于春熙路商務(wù)區(qū)最優(yōu)質(zhì)地段，為紅星路與大慈寺路的交會(huì)處。通過成渝城際客運(yùn)專線，旅客從重慶到達(dá)成都東站后轉(zhuǎn)地鐵2號(hào)線到春熙路，僅需20分鐘。

IFS地處城市核心商圈，距成都雙流國際機(jī)場30分鐘車程，購物中心的1、2層直接與地鐵2號(hào)線、3號(hào)線的中轉(zhuǎn)站春熙路站連接。

定位策略

總體定位：IFS整體定位為集購物、餐飲、商務(wù)、休閑及藝術(shù)于一體的“終極商業(yè)綜合體”，以“城中城”為理念，打造世界級(jí)一站式購物目的地，從而增強(qiáng)整個(gè)周邊地區(qū)的商業(yè)活力。

產(chǎn)品業(yè)態(tài)：購物中心為地上6層、地下2層，吸引了杜嘉班納、華倫天奴、連卡佛以及第一次進(jìn)駐成都的迪奧、香奈兒、巴寶莉、巴黎世家等國際奢侈品品牌，近300間店鋪強(qiáng)勢入駐。其中，地上1、2層為國際領(lǐng)先品牌旗艦店，3、4層為珠寶店，護(hù)膚品店、服裝和時(shí)尚裝飾店，5、6層為生活概念店、潮流時(shí)尚店、運(yùn)動(dòng)休閑店、餐飲及娛樂店、頂層為主題餐廳、空中花園、雕塑花園及藝術(shù)走廊，地下1、2層為家庭購物及娛樂中心。

運(yùn)營推廣

藝術(shù)精粹帶動(dòng)跨界慈善：秉承九龍倉集團(tuán)“積極履行社會(huì)責(zé)任”的理念，在開業(yè)之際通過藝術(shù)、慈善的跨界行動(dòng)，推動(dòng)一項(xiàng)舉世矚目的慈善盛舉——攜手國際知名藝術(shù)家Lawrence Argent制作首個(gè)大型戶外大熊貓藝術(shù)裝置，帶動(dòng)全社會(huì)人民保護(hù)大熊貓。

高15米、名為“I Am Here”的大型戶外熊貓，憨態(tài)可掬地攀爬在建筑外墻，迅速走紅網(wǎng)絡(luò)，一時(shí)成為熱議話題，為項(xiàng)目帶來不俗人氣。

多樣化的展覽及活動(dòng)：利用獨(dú)有的古跡廣場（唐代水利系統(tǒng)和宋代馬道）、空中花園、雕塑庭院和美術(shù)館舉行多姿多彩的展覽及活動(dòng)，同時(shí)致力于藝術(shù)文化推廣，使之成為城中盛事的集中地，為消費(fèi)者和游客不斷帶來驚喜。

優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理：九龍倉集團(tuán)運(yùn)用其數(shù)十年的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、運(yùn)營專業(yè)知識(shí)及香港優(yōu)越的政策，把IFS與成都的文化屬性相結(jié)合。集團(tuán)專門成立了一個(gè)世界級(jí)的物業(yè)管理及服務(wù)團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)向來自世界各地的購物者及旅客提供獨(dú)特的購物體驗(yàn)，同時(shí)向租戶、店主、投資者們提供增值服務(wù)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)

“城中城”理念：整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)動(dòng)感的街道、豐富的步行體驗(yàn)，是成都市民充分享受城市文化藝術(shù)生活。空中花園提供城市綠洲和活動(dòng)場所；平臺(tái)園景以雕塑點(diǎn)綴，并設(shè)有露天餐飲和藝術(shù)畫廊；正立面的特色概念店采用突出的盒子設(shè)計(jì)，為成都街頭帶來匠心獨(dú)運(yùn)的建筑結(jié)構(gòu)。

建筑設(shè)計(jì)

城市綠洲：建筑設(shè)計(jì)以打造城市綠洲為重點(diǎn)，尤其是空中花園，形成了迷人的休閑、娛樂場所，并通過舉辦各種藝術(shù)展覽及活動(dòng)豐富城市文化生活。

休閑元素：商業(yè)裙樓融合世界一流的設(shè)計(jì)理念，在傳承成都文化內(nèi)涵的同時(shí)，添加休閑元素，不僅增加了奢侈品零售吸引力，同時(shí)與城市歷史文化和諧共生。

華商國際工程有限公司）