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        即將迎來的特價房,你會入手嗎

        2017-12-27 21:52:03康老師
        投資與理財 2017年12期
        關鍵詞:戶型二手房降價

        康老師

        每到年底,一些開發(fā)商迫于回款壓力或銷售任務,都會悄悄降價出貨。有人可能會問,降價不怕售樓處被砸?

        筆者只能說那都是沒水平的開發(fā)商,有水平的開發(fā)商均價不會動,把優(yōu)勢房源價格繼續(xù)掛高,表面上漲價了,但把劣勢房源價格降低出貨。研究樓市的人都知道,一手房定價講究均衡性,定價原則是讓買家糾結,不知道買哪個好。如果某一套房子讓大家一看,都覺得價格比其他房子價格低,那么一手房的定價策略就是失敗的,就需要調整。而如果開發(fā)商需要快速變現,就需要在一些特殊的樓層或者戶型上做工作,就會出現所謂的特價房。

        1. 樓層:會在特殊樓層上做功課

        正常買新房的時候,會存在價格層差的現象。層差分為兩種,一種是倒三角形,越高的越貴,底層最便宜;第二種是中間樓層貴,兩邊樓層便宜。但是,如果開發(fā)商著急出售,會在一些特殊的樓層上想辦法、做功課,比如冷門樓層4樓、14樓、24樓或者18樓。

        在筆者見過的某售樓處,13樓單價31500元,但14樓卻是28500元,15樓32000元單價。如果出現如此類似的跳差,就是可以考慮買入的機會。再比如有些開發(fā)商開盤會寫16888元起每平方米,而這個價格極有可能就是4樓。我們前面說過,房產投資就是捕捉賣出與買入價格差異的貨幣化參與方式,在二手房市場上,只有高層、中層和低層,房子周邊從一手概念逐步變?yōu)槎脂F實的時候,很多考慮的權重會變。比如是概念的時候,幾樓比較重要,但周邊已經成為現實的時候,反而窗外價值更重要。所以,如果碰到這樣的降價方式,就是可以考慮入手的時候。

        2. 朝向:純朝北的房子最差

        通常情況下,朝向也是定價的重要標準。比如南北通透的房子定價就會高,純朝北的房子最差,純朝西的房子或者大部分西邊采光的房子也會受到影響(多數中國人懼怕西曬)。雖然現代住宅東西朝向的房子比較少,有些只有衛(wèi)生間朝西,但衛(wèi)生間朝西是加分因素,而不是減分因素,在使用上更為舒適(下午陽光熱度更高,有利于保持衛(wèi)生間干燥)。

        在二手房交易中,朝北的房子價格也明顯低于南北通透的房子,朝西的房子價格也會偏低。但如果是南北通透和純朝南的房子,價格差就會小很多。我們看下面實例:邊戶南北通透價格最高,中間戶型都差不多,于是果斷選擇4號房(雖然可能對著電梯),因為在二手房交易中價差有限,即使南北通透,也不會每平方米貴2000元以上(售價按照最高備案價出售)。

        如果一個小區(qū)有很多房子是純朝北的房子或者很多西北朝向的房子,可能不是機會,而是危機,因為現代小區(qū)的建設很少有純朝北的設計,這種戶型的設計極不合理,有這種戶型也會影響其它戶型的采光,設計水平低,會影響后期的升值。如果不是超低價,不考慮入手。

        3. 景觀差:景觀差是衡量定價的重要標準

        景觀差是衡量定價非常重要的標準之一。比如筆者在2015年買過的一個小區(qū),園景定價14000元單價,一線純海景高層定價22000元單價,價差之高,令人瞠目結舌。

        不得不說,優(yōu)質的景觀在二手房市場上也溢價,一線純海景確實要貴很多,二線海景園景就差一些。但是,這有兩個條件,第一是優(yōu)質的改善型小區(qū),第二是景觀必須是一線景觀且無其它干擾。當開發(fā)商缺錢的時候,首先會留著優(yōu)質的、具有景觀資源的房子,如果這些房子降價出售,則其它不具備同等條件的房子更難出售,而且售樓處也會被砸,因此會選擇降價出售條件差的。我們再看看二手房市場,景觀資源確實能帶來溢價,但普通購房者更看重窗外價值。所以,一旦遇到沒有景觀資源、價格特別低的房子,要果斷入手。

        4. 贈送面積:無贈送面積戶型缺乏競爭力

        現在確定有贈送面積的,有洋房和別墅,高層中則看產品的設計。此外,在今年一系列政策收緊之后,很多熱點城市除了洋房和別墅外,“偷面積”已經被全面禁止。我們今天只針對高層討論。如果贈送面積只有幾個平方米,則沒有太多意義,因為小面積的贈送在二手房市場上幾乎沒有溢價(還不如戶型設計合理的溢價多)。比如中介發(fā)的使用面積120平方米,其實建筑面積是105平方米,通常人們只會用105平方米考慮。所以,如果遇到兩個盤同時在售,一個有贈送面積,一個沒有贈送面積;或者一個盤其中一種戶型有贈送面積,另一個沒有贈送面積,而且贈送面積不多,且無法形成單獨房價的情況下,無贈送面積的戶型會在一手房市場上缺乏競爭力,會率先降價,而這就是投資的機會。

        或許很多人看明白了,好房子是不會也無法降價的,但是一些本來沒那么不好但開發(fā)商為回款出現降價的房子,就是投資的機會。投資不是追求完美,而是追求回報率。

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