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        新房轉(zhuǎn)賣就賠錢,房產(chǎn)稅給日本樓市帶來什么

        2017-12-27 21:07:37張榕博
        投資與理財 2017年12期
        關(guān)鍵詞:稅率城市規(guī)劃房價

        張榕博

        沒有70年的產(chǎn)權(quán)約束,日本百姓對房屋的所有感似乎更強(qiáng)。但他們也有自己的煩惱,那就是一輩子的產(chǎn)權(quán)、一輩子的房產(chǎn)稅!

        在日本大阪久居20年的華人張志民說,現(xiàn)在買完新房再轉(zhuǎn)賣,就要賠錢了,原因就是繁重復(fù)雜的房產(chǎn)稅。他說的是真的嗎?

        日本房產(chǎn)稅是如何計算的?

        在日本,不動產(chǎn)保有稅分兩部分,即固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅。目前,日本的固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%,都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%,在具體執(zhí)行過程中,不同地區(qū)的實際稅率略有差異。

        而對土地、房屋的課稅是根據(jù)其市場價值計征的,日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r價”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評估,估價的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度,該年度的價格稱為基準(zhǔn)年度價值。當(dāng)然,日本的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。

        有媒體此前算了這樣一筆賬:比如一家人剛買了一套新建的別墅,土地的評價額為1800萬日元(約合120萬元人民幣),建筑物的評價額為1200萬日元。計算方法如下:

        固定資產(chǎn)稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6(萬)

        城市規(guī)劃稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4(萬)

        年度繳納保有稅額 = 固定資產(chǎn)稅 +城市規(guī)劃稅 = 18萬日元,約合1.2萬元人民幣(也就是每年都要繳納這個數(shù)字)

        如果你想變賣、繼承或者取得,那還要繳納數(shù)額不等的稅費,這方面想必國內(nèi)的老百姓已經(jīng)領(lǐng)教過了。

        日本出臺房產(chǎn)稅,對房產(chǎn)市場影響如何?

        人們都說,現(xiàn)在的中國樓市跟日本有許多相像之處。那么,多多借鑒一下日本過去房產(chǎn)稅的威力,也能對我們的小心臟有所裨益吧。

        大約從1971年尼克松宣布布雷頓森林體系瓦解開始,日元便一直被動升值,結(jié)果外匯大量流入,推動了房地產(chǎn)與股市不斷上漲,房價最高時,日本人曾驕傲地宣稱,東京的房地產(chǎn)價格總值可以買下整個美國土地。

        面對著一浪又一浪的房市、股市洶涌上漲,日本政府開始對房地產(chǎn)市場增值征收重稅。結(jié)果,增加了投機(jī)成本的國外資金撤出,房地產(chǎn)與股市先后向下跌去,先是緩慢下跌,隨著人們對市場信心瓦解,后來房價便呈斷崖式地狂跌。據(jù)報道,從1990年跌到2010年,日本房價跌了整整20年,直到小泉政府時期才得以控制住。那時,房地產(chǎn)指數(shù)又回到15年前的水平。

        有文章指出,由于房產(chǎn)稅的加重,刺破了日本的經(jīng)濟(jì)泡沫,導(dǎo)致在隨后20年中,日本1000多家銀行中,倒閉、歇業(yè)、破產(chǎn)的多達(dá)250多家;日本經(jīng)濟(jì)一片蕭條,失業(yè)率很高,工資大幅下降,百業(yè)凋零。

        相信把日本經(jīng)濟(jì)低迷完全歸咎于房產(chǎn)稅有失公允,不過,房產(chǎn)稅對于日本房地產(chǎn)的影響確實非同小可,特別是在經(jīng)濟(jì)低迷、消費不振的情況下,再低的稅負(fù)也可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。

        日本華僑張志民說,在日本的年輕人,一般到30多歲以后才考慮買房,而租房生活更適合創(chuàng)業(yè)打拼中的年輕人承受。

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