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        新房轉(zhuǎn)賣(mài)就賠錢(qián),房產(chǎn)稅給日本樓市帶來(lái)什么

        2017-12-27 21:07:37張榕博
        投資與理財(cái) 2017年12期
        關(guān)鍵詞:稅率城市規(guī)劃房?jī)r(jià)

        張榕博

        沒(méi)有70年的產(chǎn)權(quán)約束,日本百姓對(duì)房屋的所有感似乎更強(qiáng)。但他們也有自己的煩惱,那就是一輩子的產(chǎn)權(quán)、一輩子的房產(chǎn)稅!

        在日本大阪久居20年的華人張志民說(shuō),現(xiàn)在買(mǎi)完新房再轉(zhuǎn)賣(mài),就要賠錢(qián)了,原因就是繁重復(fù)雜的房產(chǎn)稅。他說(shuō)的是真的嗎?

        日本房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的?

        在日本,不動(dòng)產(chǎn)保有稅分兩部分,即固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅。目前,日本的固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%,都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%,在具體執(zhí)行過(guò)程中,不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異。

        而對(duì)土地、房屋的課稅是根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的,日本稱(chēng)之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估,估價(jià)的當(dāng)年稱(chēng)為基準(zhǔn)年度,該年度的價(jià)格稱(chēng)為基準(zhǔn)年度價(jià)值。當(dāng)然,日本的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。

        有媒體此前算了這樣一筆賬:比如一家人剛買(mǎi)了一套新建的別墅,土地的評(píng)價(jià)額為1800萬(wàn)日元(約合120萬(wàn)元人民幣),建筑物的評(píng)價(jià)額為1200萬(wàn)日元。計(jì)算方法如下:

        固定資產(chǎn)稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6(萬(wàn))

        城市規(guī)劃稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4(萬(wàn))

        年度繳納保有稅額 = 固定資產(chǎn)稅 +城市規(guī)劃稅 = 18萬(wàn)日元,約合1.2萬(wàn)元人民幣(也就是每年都要繳納這個(gè)數(shù)字)

        如果你想變賣(mài)、繼承或者取得,那還要繳納數(shù)額不等的稅費(fèi),這方面想必國(guó)內(nèi)的老百姓已經(jīng)領(lǐng)教過(guò)了。

        日本出臺(tái)房產(chǎn)稅,對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響如何?

        人們都說(shuō),現(xiàn)在的中國(guó)樓市跟日本有許多相像之處。那么,多多借鑒一下日本過(guò)去房產(chǎn)稅的威力,也能對(duì)我們的小心臟有所裨益吧。

        大約從1971年尼克松宣布布雷頓森林體系瓦解開(kāi)始,日元便一直被動(dòng)升值,結(jié)果外匯大量流入,推動(dòng)了房地產(chǎn)與股市不斷上漲,房?jī)r(jià)最高時(shí),日本人曾驕傲地宣稱(chēng),東京的房地產(chǎn)價(jià)格總值可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)土地。

        面對(duì)著一浪又一浪的房市、股市洶涌上漲,日本政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)增值征收重稅。結(jié)果,增加了投機(jī)成本的國(guó)外資金撤出,房地產(chǎn)與股市先后向下跌去,先是緩慢下跌,隨著人們對(duì)市場(chǎng)信心瓦解,后來(lái)房?jī)r(jià)便呈斷崖式地狂跌。據(jù)報(bào)道,從1990年跌到2010年,日本房?jī)r(jià)跌了整整20年,直到小泉政府時(shí)期才得以控制住。那時(shí),房地產(chǎn)指數(shù)又回到15年前的水平。

        有文章指出,由于房產(chǎn)稅的加重,刺破了日本的經(jīng)濟(jì)泡沫,導(dǎo)致在隨后20年中,日本1000多家銀行中,倒閉、歇業(yè)、破產(chǎn)的多達(dá)250多家;日本經(jīng)濟(jì)一片蕭條,失業(yè)率很高,工資大幅下降,百業(yè)凋零。

        相信把日本經(jīng)濟(jì)低迷完全歸咎于房產(chǎn)稅有失公允,不過(guò),房產(chǎn)稅對(duì)于日本房地產(chǎn)的影響確實(shí)非同小可,特別是在經(jīng)濟(jì)低迷、消費(fèi)不振的情況下,再低的稅負(fù)也可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。

        日本華僑張志民說(shuō),在日本的年輕人,一般到30多歲以后才考慮買(mǎi)房,而租房生活更適合創(chuàng)業(yè)打拼中的年輕人承受。

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