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        房地產(chǎn)稅要來了還不懂?看看上海重慶房產(chǎn)稅試點六年是怎么征收的

        2017-12-27 20:52:34譚夢桐
        投資與理財 2017年12期
        關(guān)鍵詞:重慶上海

        譚夢桐

        財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產(chǎn)稅,明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

        敲黑板!劃重點:按照房屋評估值征收。這句話什么意思呢?業(yè)內(nèi)專家表示,房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價值,而非房產(chǎn)原值(即購房時價格)。專家還稱,由于近些年房價上漲較快,因此最終評估值應(yīng)該會有折扣。

        這意味著什么?意味著房叔房姨房哥房姐們的好日子要到頭了。從目前民意來看,若在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產(chǎn)稅,那對于這些炒房者的壓力就更大了。屆時,一二線城市可能出現(xiàn)集中拋售樓盤,對房價也會構(gòu)成影響,同時對這些炒房者的財富也會構(gòu)成影響。而對于三四線的炒房者來說,受到的將是暴擊,因為當你想拋盤的時候,可能連“接盤俠”都找不到。

        那么,現(xiàn)行的房產(chǎn)稅如何計稅呢?

        下面,我們來看一下上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點標準。

        2011年1月底,國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點,具體征收辦法由試點?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市)人民政府從實際出發(fā)制定。1月28日,上海和重慶兩地發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案,并開始施行。

        從表中我們不難看出,重慶和上海的征收側(cè)重點不同。

        首先是征收對象不同。上海僅對新購住房征稅,存量住房暫不征稅;對于本地首套房的居民有一定的保護政策,從第二套新購住房才開始征稅。重慶則是側(cè)重征收高端住宅的房產(chǎn)稅,個人新購住房高于主城新建商品房均價兩倍的房子都不能幸免于“稅”。

        其次,稅率不同。重慶因為以高端住房為征收對象,所以稅率略高于上海的稅率。

        最后,免稅面積標準不同。上海以家庭為單位,但按人均60平方米扣除,居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的,也可計入該居民家庭計算免稅住房面積中。對于人均60平米免征面積,有北京網(wǎng)友吐槽道,如果在北京按此征收的話,北京三環(huán)內(nèi)100平米的房子比六環(huán)外300平米的房子還貴,一個免征,一個高額征稅,合理嗎?重慶是每個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積,存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米,新購獨棟商品住宅免稅面積為100平方米。

        對于兩個城市試點對比,有業(yè)內(nèi)專家表示,重慶調(diào)控房價的動機更強一些,因為兩個城市的房價敏感性不同,上海房價是全國風向標,更加謹慎一些,不敢給市場帶來過度震蕩。

        兩地房產(chǎn)稅試點以來,外界對其效果褒貶不一

        許多百姓對試點期望很高,都期望可以降房價,但從實際執(zhí)行效果來看,試點對房價的影響并不大,還有許多聲音認為試點是失敗的。

        從實施效果來看,其實兩地的試點對房價影響并不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告,上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌,而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后3年多,房產(chǎn)稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

        其次,試點對地方政府財政收入貢獻也不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均僅為1億元左右;上海的房產(chǎn)稅征收雖然要多,但占財政收入的比重卻很小。根據(jù)《2014年上海預算草案報告》,2014年上海市預計征收房產(chǎn)稅27.6億元,僅占土地出讓收入的1.7%。

        值得注意的是,試點涉及人群的范圍有限,也是導致實施效果不明顯的重要原因。上海試點中有6條稅收減免政策;而重慶主要針對高端住房征收房產(chǎn)稅,這種為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式,被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

        對于房產(chǎn)稅試點的實施效果,上海財經(jīng)大學教授姚玲珍曾表示,很多人一開始期望很高。居民盼望能降房價,專家希望房產(chǎn)稅能成為地方主體稅,但在改革初期,出于各種原因的考量,最終推出了較為穩(wěn)健的方案,相應(yīng)的,各種稅收較低是必然結(jié)果。

        與之前穩(wěn)健的試點方案相比,目前肖部長談到的有這幾點不同

        1、存量房或要征收房產(chǎn)稅。與試點相比,之后出臺的房地產(chǎn)稅中,征稅人群對象應(yīng)有所擴大。由于將降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費,這部分稅額有可能通過提高稅費或擴大增稅范圍來解決。對于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的改革一直是重點,而對于存量房的征稅將推進改革的步伐,此點對于擁有多套房的房哥房姐們將是暴擊。

        2、按照房屋評估值征收。與試點不同,在《黨的十九大報告輔導讀本》中,肖部長已明確未來房地產(chǎn)稅將按房屋評估值征收。所謂的房屋評估值,實際上就是以市場價值為基礎(chǔ),但是一般會低于市場價值,并且在一段時間內(nèi)會保持穩(wěn)定性。相比重慶、上海試點按照交易額征收,以評估值為基礎(chǔ)的征收將更加公平,也抑制了交易環(huán)節(jié)的“做”價等投機。至于如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況,對政府來說將是挑戰(zhàn)。

        3、征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并。所以,在官方看來,房地產(chǎn)稅征收的初衷和主要目的是增加地方財政收入,并不是降房價。

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