王建龍

（1.湖北國(guó)土資源職業(yè)學(xué)院，湖北 武漢 430090）

“房地一體”背景下工業(yè)房地產(chǎn)登記探討

王建龍1

（1.湖北國(guó)土資源職業(yè)學(xué)院，湖北 武漢 430090）

根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合房地分散登記的方法，探討房地一體登記背景下工業(yè)用地及其上定著物登記方法。

一體登記；工業(yè)用地及其上定著物；實(shí)務(wù)

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)，獨(dú)立工業(yè)用地及其上定著物登記方法也需要不斷改進(jìn)，以適應(yīng)新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求。根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)，提出房地一體登記背景下工業(yè)用地及其上定著物登記方法。

1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前房地分散登記方法

工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，國(guó)土資源管理部門按整個(gè)宗地頒發(fā)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門只對(duì)宗地上每幢房屋頒發(fā)房屋所有權(quán)證，而房屋所有權(quán)一般采用分割登記的方法進(jìn)行登記[1]，如分辦公用房、配電房、門衛(wèi)房、食堂、宿舍、工廠、車間等進(jìn)行房屋單獨(dú)登記。因此，出現(xiàn)土地與房屋的權(quán)利不統(tǒng)一，甚至房屋超過(guò)宗地范圍現(xiàn)象，房屋單幢抵押登記也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，應(yīng)考慮到權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利整體性及土地的承載性，因?yàn)楣I(yè)用地與地上房屋定著物是依附于獨(dú)立宗地，形成工業(yè)用地條件。在工業(yè)用地規(guī)劃審批及土地出讓合同中也規(guī)定其整體性，這應(yīng)區(qū)別于房地產(chǎn)開發(fā)的模式。如一個(gè)獨(dú)立的生產(chǎn)企業(yè)頒發(fā)一本享有土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)證書和多幢房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)證書，房屋占用土地單獨(dú)記載、空地單獨(dú)記載登記（空地等也不適宜按商品房業(yè)主共有方式處理），這樣分割登記，將同一權(quán)利人的整體分割為若干，會(huì)導(dǎo)致宗地內(nèi)的空地與房屋所占的土地記載不清。當(dāng)每幢有不同的抵押權(quán)人時(shí)，即使雙方在擔(dān)保合同中明確了抵押范圍，當(dāng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人在處分單幢抵押房屋時(shí)，無(wú)法處分，造成抵押風(fēng)險(xiǎn)。同一權(quán)利人的工業(yè)用地及地上建筑物以幢發(fā)放房屋所有權(quán)證，抵押給不同銀行，一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)容易造成分割的事實(shí)，造成通過(guò)拍賣等方式取得的房屋沒有完整的經(jīng)營(yíng)空間，不利于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的處分。

2 房地一體登記的方法探討

在房地一體登記背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成。因此，為正確區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)、獨(dú)立的行政單位、獨(dú)立的工業(yè)用地與個(gè)人自建房的特有形式，不能等同于房地產(chǎn)開發(fā)商品房區(qū)分到不同使用主體的所有權(quán)的方式劃定不動(dòng)產(chǎn)單元。工業(yè)用地及其上定著物登記一是要清晰地確定其上的各類權(quán)利內(nèi)容及其歸屬，以宗地及地上定著物共同組成不動(dòng)產(chǎn)單元，宗地的范圍為權(quán)屬封閉界線，定著物應(yīng)為具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，而單幢房屋在宗地里，離開了工業(yè)用地的整體，也就失去利用價(jià)值空間。因此，以宗地及地上定著物共同組成不動(dòng)產(chǎn)單元才符合獨(dú)立的工業(yè)用地統(tǒng)一登記的要求；二是要方便企業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押和交易，確保權(quán)利統(tǒng)一[2]。

2.1 獨(dú)立的生產(chǎn)加工企業(yè)

按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單元，不動(dòng)產(chǎn)單元由宗地和定著物單元構(gòu)成。對(duì)于獨(dú)立的生產(chǎn)加工企業(yè)，在供地時(shí)，對(duì)于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的單位面積投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例以及綠地率都是有相關(guān)的建設(shè)用地控制指標(biāo)，如果將工業(yè)用地分割登記，相關(guān)規(guī)劃等控制指標(biāo)會(huì)支離破碎。因此，工業(yè)用地項(xiàng)目應(yīng)以宗地為基本單元（包含地上定著物）。為保證規(guī)劃設(shè)計(jì)功能的完整性與工業(yè)用地布局的合理性，工業(yè)用地項(xiàng)目在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，只能按建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)， 一個(gè)規(guī)劃許可證只能辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證，不得分割辦理[3]。

對(duì)于獨(dú)立的生產(chǎn)加工企業(yè)，宗地與所有的定著物組成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，發(fā)一本證。對(duì)地上建筑物等定著物進(jìn)行編號(hào)，記載定著物的所有權(quán)屬性，如果新增定著物，只加載新的定著物所有權(quán)信息。此種登記方法既不分割宗地，也不對(duì)定著物分?jǐn)偼恋?，定著物只記載建筑面積等屬性。

此種登記方法有利于企業(yè)交易轉(zhuǎn)讓和進(jìn)行抵押融資，一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣，按照抵押順位進(jìn)行受償，從而降低抵押權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.2 出租、出售的標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)園區(qū)

對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)為出租、出售的標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)園區(qū)，此工業(yè)用地在出讓時(shí)應(yīng)明確用地出讓條件等建設(shè)用地控制指標(biāo)，并報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)明確功能分區(qū)[5]。對(duì)于此種不動(dòng)產(chǎn)登記，按照出租、出售的形式，可以參考小區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)登記方式，以獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間可以獨(dú)立使用，權(quán)屬界線封閉的空間作為不動(dòng)產(chǎn)登記單元，建筑物按照分?jǐn)偼恋氐姆绞竭M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于大型工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，按照功能分區(qū)、出售的形式，可以先分割宗地，再參考小區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)登記方式進(jìn)行登記[6,7]。

[1]蒙艷姿.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及建議淺析[J].中國(guó)管理信息化，2016(16):210-212

[2]王虎,劉垚.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善方法[J].時(shí)代金融,2016(14):191-192

[3]張寧.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的若干評(píng)析與建議[J].常州大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2015(1):27-29

[4]馬勇.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施相關(guān)問(wèn)題研究與討論[J].法學(xué)探討,2015(12):83-84

[5]司澤楠.完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的若干思考[J].法制與社會(huì),2014(1):242-244

[6]張敬波.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)若干問(wèn)題思考:以瑞典為借鑒[J].國(guó)土資源信息化,2015(10):30-31

[7]孟雨婷.對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的思考[J].攀登,2014(4):128-129

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B

1672-4623（2017）12-0095-01

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.12.030

王建龍，碩士研究生，主要從事土地規(guī)劃、土地評(píng)價(jià)、土地整治、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的研究。

2016-11-21。