文/盛立中

限購(gòu)，從任何維度觀察也只是一種臨時(shí)性舉措，最糟糕情況下的一個(gè)避險(xiǎn)舉措。

小中取大法則是管理學(xué)中的一個(gè)概念，我把其歸之于悲觀主義者的經(jīng)驗(yàn)方法論。這些人傾向于認(rèn)為未來(lái)會(huì)出現(xiàn)最差的狀態(tài)，不論采取何種方案，都只能獲取最小預(yù)期收益。因此，為避免風(fēng)險(xiǎn)，決策者會(huì)關(guān)注各個(gè)方案在這種狀態(tài)下的優(yōu)勢(shì)，然后擇其收益最大化的方案作為優(yōu)選（或許還有次優(yōu)選），予以采納和實(shí)施。小中取大法則的實(shí)質(zhì)是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或讓風(fēng)險(xiǎn)降至最小的選擇。中國(guó)樓市整個(gè)就是一個(gè)Casino（充滿各種可能性的賭局）。故而，限購(gòu)，成為某些城市預(yù)防最壞情況出現(xiàn)下的最優(yōu)選。

限購(gòu)，從任何維度觀察也只是一種臨時(shí)性舉措，最糟糕情況下的一個(gè)避險(xiǎn)舉措。有更多跡象表明，下一步，樓市的最大利空可能就來(lái)自中國(guó)貨幣政策掉頭。按照周小川說(shuō)的大白話就是“本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲”。最嚴(yán)厲的當(dāng)屬全面停止各類形式涉房貸款，無(wú)論什么情況。盡管，可能在業(yè)內(nèi)會(huì)引發(fā)一些較極端的后果。

限購(gòu)：充其量是一劑“阿司匹林”

在今年“兩會(huì)”遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主基調(diào)下，樓市限購(gòu)的主旋律已經(jīng)全面奏響。也是自房子的居住屬性被中央高層明確以來(lái)，沒有“等子彈再飛一會(huì)”，已經(jīng)有近50個(gè)市縣區(qū)斷然采取或升級(jí)了樓市限購(gòu)政策。這其中既有北京廣州這樣的一線城市，也有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應(yīng)影響的環(huán)一線的三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點(diǎn)二線城市。至4月初，包括甘肅天水、貴陽(yáng)和長(zhǎng)春這些之前房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)有模有樣漲幅的城市也齊刷刷地扯出了限購(gòu)的大招牌。

事實(shí)就擺在那里，不再講什么大道理，繼續(xù)在理論上糾纏，新一輪樓市“暴力調(diào)控”已然開啟。限購(gòu)，已經(jīng)成為樓市風(fēng)向標(biāo)和行業(yè)錨定的燈塔，在今秋召開的中共十九大前甚至明年的“兩會(huì)”前，閥門只會(huì)越擰越緊。限購(gòu)，也不僅僅局限于人們住的房子，某些城市為“表決心”或許還夾雜著其他亂七八糟的原因，已經(jīng)堂而皇之地把墓地、陰宅一并劃入樓市限購(gòu)行列?！度嗣袢?qǐng)?bào)》旗下微信公眾號(hào)“俠客島”最近就言稱：“十九大之年，樓市調(diào)控和以往明顯不同?！辈谎远?，為營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定安全的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，作為地方政府向十九大獻(xiàn)禮的“項(xiàng)目工程”，限購(gòu)多多少少地還包含著一種政治表態(tài)。同時(shí)，各級(jí)政府也只能在城市發(fā)展不確定性的囚徒之困中，權(quán)衡利弊得失，利中選大，弊中取小，擇優(yōu)限劣，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低作為首選。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵日前在接受中央財(cái)經(jīng)媒體訪談時(shí)稱，（限購(gòu)）是預(yù)防性的，主要是防止在未來(lái)幾個(gè)月，再整出一輪新的房地產(chǎn)上漲。這就好比人要是略微感到嗓子不舒服了，趕緊吃一點(diǎn)阿司匹林，預(yù)防的措施，但是不解決問(wèn)題之本，最好是身體有自己的防御能力，讓寒風(fēng)能夠不進(jìn)來(lái)，吃點(diǎn)阿司匹林，解表，把這個(gè)熱給退出去，不解決根本問(wèn)題。新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒稱，近年來(lái)中國(guó)出臺(tái)了多套“降溫”政策，對(duì)這些政策有效性的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，在不少房市中，“降溫”政策出臺(tái)六個(gè)月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價(jià)變得更高。

至于限購(gòu)政策本身，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家似乎并不買賬。北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋認(rèn)為，政府沒有必要管理房?jī)r(jià)，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。在博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原副主席蔡鄂生稱，房地產(chǎn)調(diào)控不能搞強(qiáng)壓強(qiáng)控，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)“已經(jīng)很復(fù)雜”，不能單純從企業(yè)角度來(lái)看，而要從整個(gè)機(jī)制視之。中國(guó)社科院原副院長(zhǎng)李揚(yáng)教授說(shuō)的更直接：“從上世紀(jì)90年代末期開始，我國(guó)沒有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的，說(shuō)明一直就沒有做對(duì)?！?/p>

限購(gòu)，已經(jīng)成為樓市風(fēng)向標(biāo)和行業(yè)錨定的燈塔，在今秋召開的中共十九大前甚至明年的“兩會(huì)”前，閥門只會(huì)越擰越緊。

樓市跌宕起伏反映金融市場(chǎng)缺陷

中國(guó)的資本要素結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，央行不斷放水，“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致大量資金流向樓市，影響和扭曲了樓市市場(chǎng)供需關(guān)系。3月18日，瑞士信貸亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在第六屆金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)管理春季論壇上表示，金融危機(jī)之后，中國(guó)每年以美元計(jì)價(jià)的貨幣發(fā)行量年增長(zhǎng)16%，美國(guó)增長(zhǎng)6%，日本和歐洲匯率動(dòng)蕩QE結(jié)束后等于沒發(fā)錢，按照這個(gè)速度，中國(guó)不出幾年就可把世界買下來(lái)。近期中國(guó)貸款量與當(dāng)年“四萬(wàn)億”有一拼，只是這次顯得低調(diào)。上次政府登高一呼，民營(yíng)企業(yè)揭竿而起，但這次民營(yíng)企業(yè)沒有影響。這是流動(dòng)性擴(kuò)張未傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)——貨幣的乘數(shù)效應(yīng)快速下滑，錢實(shí)際上去了房地產(chǎn)市場(chǎng)，流動(dòng)性拉動(dòng)了房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年地方政府的杠桿下來(lái)了，但同時(shí)居民的杠桿率上升了。2014年到2015年從36%升到40%。我們?cè)谡?016年的數(shù)字，估計(jì)這個(gè)會(huì)超過(guò)50%。

上述觀點(diǎn)也得到了官方的認(rèn)可，認(rèn)定寬松貨幣政策可能是房?jī)r(jià)飆升的罪魁禍?zhǔn)住?月19日，國(guó)家發(fā)改委主任何立峰在2017中國(guó)發(fā)展高層論壇開幕式上表示，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本。今年《政府工作報(bào)告》起草組成員韓文秀認(rèn)為，值得注意的是，這一輪房?jī)r(jià)快速上漲及其泡沫風(fēng)險(xiǎn)積累，是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩的背景下，由過(guò)度寬松的金融條件引發(fā)的，通過(guò)推動(dòng)居民杠桿率快速攀升，大量資金“脫實(shí)就虛”，極大刺激投資投機(jī)需求，形成了房?jī)r(jià)、地價(jià)高位輪動(dòng)快速上漲，從一線城市“點(diǎn)漲”向二線熱點(diǎn)城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)脫離經(jīng)濟(jì)基本面和真實(shí)住房需求，與日本1990年房地產(chǎn)泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。

在中國(guó)的頂層政策設(shè)計(jì)者看來(lái)，此前的貨幣寬松或許有更多地經(jīng)濟(jì)上的“不得已”，盡管可以在全球性經(jīng)濟(jì)環(huán)境上找說(shuō)辭，但是中國(guó)當(dāng)今面臨的經(jīng)濟(jì)麻煩確實(shí)一點(diǎn)也不少。對(duì)此，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川日前稱：“從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，寬松貨幣政策可能造成高通脹，或?qū)е陆鹑谑袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他領(lǐng)域的資產(chǎn)泡沫。但這是政策權(quán)衡的結(jié)果，因?yàn)槟壳暗恼咧攸c(diǎn)是使經(jīng)濟(jì)從全球金融危機(jī)中復(fù)蘇，所以即使貨幣政策會(huì)造成這樣的后果，也不得不這么做?！敝苄〈ū硎荆趯?shí)施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過(guò)去那樣寬松。

周小川表示，在實(shí)施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過(guò)去那樣寬松。

泡沫：中國(guó)樓市會(huì)是一個(gè)例外嗎？

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言已經(jīng)在市場(chǎng)上流傳多年，而且很多大學(xué)家都曾斬釘截鐵。但時(shí)至今日，房?jī)r(jià)還在漲，只聞“狼聲”未謀“狼面”。不過(guò)，沒有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒有只漲不破的泡沫。這不是一個(gè)太有疑問(wèn)的問(wèn)題。美國(guó)次貸危機(jī)，日本樓市崩潰前車之鑒不遠(yuǎn)，中國(guó)，會(huì)是樓市的一個(gè)例外嗎？3月26日，博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)把最后一場(chǎng)分論壇的主題專門設(shè)定為“樓市泡沫：中國(guó)會(huì)例外嗎？”人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求在發(fā)言中毫不諱言地稱：“全球有兩大泡沫，一個(gè)是美國(guó)的股票市場(chǎng)，另一個(gè)就是中國(guó)樓市。”可謂擲地有聲。

泡沫破裂總得有人承擔(dān)損失。樓市的任何泡沫破裂都會(huì)造成跌無(wú)止境的恐慌性，只不過(guò)，泡沫破裂如何開始，從哪里開始，怎么破以及破的方式，人們或許都還在疑慮中。齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷稱，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)什么時(shí)候下降可能很難，我覺得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在這個(gè)區(qū)間里面恐怕房?jī)r(jià)會(huì)跌。更極端的說(shuō)法是：“老百姓是需要被教育的，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家都覺得的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛?！?/p>

時(shí)至今日仍然讓國(guó)人嘆息悲觀詬病地是，印鈔機(jī)日夜不停歇的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)充斥流動(dòng)性，可是中國(guó)金融體系提供的資產(chǎn)非常有限，出口通道非常狹窄，人民幣貶值的速度卻很快。股市至今一塌糊涂令人生畏；實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎靡不振；銀行存款意味著默認(rèn)貶值；POP，只有上帝才敢玩的危險(xiǎn)游戲……資本的血腥如何去揮發(fā)？讓那些略有閑錢的中國(guó)普通百姓怎么辦？總不能都去買“保健品”、“藝術(shù)品”去吧。

面對(duì)“資產(chǎn)荒”，只剩下房子那僅有的一點(diǎn)財(cái)富效應(yīng)，人們眈眈逐逐般地蜂擁而至。中國(guó)人又多，每個(gè)家庭或三分之一的家庭拿出十幾萬(wàn)幾十萬(wàn)，再加點(diǎn)杠桿，就是一個(gè)巨大的天文數(shù)字，甭說(shuō)土地壟斷下的中國(guó)樓市，就是任何一個(gè)巨無(wú)霸行業(yè)也擔(dān)待不起。曾幾何時(shí)，多少人以價(jià)值投資的名義在樓市中演繹財(cái)富神話。當(dāng)然，面對(duì)的也還是那堆鋼筋混凝土。投資沒問(wèn)題，改善型住房也沒有問(wèn)題，一旦資金鏈斷了怎么辦，財(cái)務(wù)都是加杠桿的，一堆破磚頭爛瓦片，最后丟給誰(shuí)？中國(guó)樓市泡沫具有“全球性共識(shí)”，只不過(guò)在泡沫集聚的尺度和抗壓性上或許還有不小的爭(zhēng)議。但是，無(wú)論怎么說(shuō)，頂層政策的底線（容忍度）就撂在那里——不能“無(wú)計(jì)劃”“硬生生”地刺破泡沫。為樓市背書的無(wú)非就是，那樣的話對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)打擊太大，不可承受之重。真不知是開玩笑還是現(xiàn)世報(bào)的故事，時(shí)下，甚至連國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉的商品房均價(jià)也已經(jīng)突破每平米6000元大關(guān)，在一線城市房?jī)r(jià)飆升的風(fēng)口上大張旗鼓地搞起了限購(gòu)。

“腰斬教育”：中產(chǎn)階層首當(dāng)其沖

據(jù)山東當(dāng)?shù)孛襟w披露，青島市自今年3月中旬實(shí)施限購(gòu)后的不足半個(gè)月時(shí)間，不少樓盤開盤即告罄，量?jī)r(jià)齊聲引發(fā)的恐慌性購(gòu)房日趨加劇。然而，限購(gòu)，尚算不上什么大惡。限購(gòu)的避險(xiǎn)要義在于，任由房子鬧到需要專政機(jī)關(guān)出手“維穩(wěn)”時(shí)，事情就大了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家揚(yáng)言，要讓多房一族還有那些前赴后繼的高杠桿購(gòu)房者接受一次刻骨銘心的房?jī)r(jià)“腰斬教育”，也只有這樣，人們才會(huì)痛徹思痛大徹大悟。沒錯(cuò)！按照時(shí)下中國(guó)樓市的窘態(tài)，這種“腰斬教育”將來(lái)或許只因?yàn)椤澳骋粋€(gè)意外”而降臨，但是場(chǎng)面肯定會(huì)很殘酷血腥，也大有必要。

平心而論，中產(chǎn)是當(dāng)今中國(guó)社會(huì)最尷尬無(wú)助的一個(gè)階層，也是受流動(dòng)性影響甚深的一個(gè)群體。個(gè)中的滋味只有當(dāng)踏入中產(chǎn)的門檻起才能慢慢悟出一個(gè)一個(gè)地體會(huì)。主動(dòng)投資也好，被動(dòng)投資也好，更多地是一種無(wú)奈之選，中國(guó)中產(chǎn)階層的財(cái)富幾乎絕大部分集中在房產(chǎn)領(lǐng)域，杠桿資產(chǎn)又占了其中的大部分。房子，幾乎囊括了中國(guó)中產(chǎn)階層的全部家當(dāng)。樓市真有個(gè)三長(zhǎng)兩短，中產(chǎn)群體“受教育”首當(dāng)其沖，遁無(wú)可遁逃無(wú)可逃。這也是中國(guó)中產(chǎn)階層稍不留意就患上憂郁癥的一個(gè)重要誘因。瑞士信貸的視覺觀察稱：最近中國(guó)發(fā)生了一個(gè)很有趣的事情，就是在去年中產(chǎn)階層拼命在買房子，但高端、高凈值財(cái)富的人有不少開始慢慢的撤了。然后，把目光瞄向海外。這么些有錢的企業(yè)跑到外面并購(gòu)去，他們覺得外面的資產(chǎn)真便宜。

不僅僅是中國(guó)，目前包括各主要經(jīng)濟(jì)體在內(nèi)的整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)均存在不確定，政策朝令夕改似乎就有其內(nèi)在道理。這個(gè)倒是真得沒有辦法嘖有煩言怨聲載道。在一個(gè)還在摸著石頭過(guò)河的市場(chǎng)中，什么事請(qǐng)都有可能發(fā)生。3月23日，惠譽(yù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Brian Coulton 在博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)上表示，今年最大黑天鵝是美國(guó)或貿(mào)易報(bào)復(fù)中國(guó)。2017年，全球面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)，一是美國(guó)可能對(duì)中國(guó)采取貿(mào)易報(bào)復(fù)，二是歐盟可能面臨“分崩離析”。Brian Coulton 的邏輯是：“美國(guó)對(duì)中國(guó)的貿(mào)易逆差是美國(guó)最大的貿(mào)易逆差，而美國(guó)新總統(tǒng)正在想法減少貿(mào)易逆差?！币舱?yàn)槿绱硕嗪脡膮⒉畈积R的因素在相互發(fā)生作用，中央確定的“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”才有大的套路可施展（或許還有些“新打法”）。比如，小產(chǎn)權(quán)房、土地“紅線”制度等等，動(dòng)動(dòng)這些涉及治標(biāo)又治本的真家伙。也只有那些觸碰到基本經(jīng)濟(jì)制度靈魂的改革才稱得上進(jìn)入深水區(qū)的改革。一句話：有嚼勁！