文/李婷，銅陵有色金屬集團控股有限公司

房地產(chǎn)周期波動與宏觀政策有效性問題研究

文/李婷，銅陵有色金屬集團控股有限公司

正確認識和把握房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，找出房地產(chǎn)周期波動的影響因素，有利于政府制定相關的產(chǎn)業(yè)政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，同時對國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都具有重大意義。本文就房地產(chǎn)周期波動的影響因素進行分析，并探討房地產(chǎn)周期波動與宏觀政策的有效性問題。

房地產(chǎn)周期波動；宏觀政策；有效性

前言

我國城市化進程步伐得加快，推動了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，對于社會經(jīng)濟的影響意義重大。自從住房商品化改革以來，房地產(chǎn)市場和其他商品市場一樣，都存在著周期性的波動。為了有效地引導房地產(chǎn)市場，使其朝著健康的方向發(fā)展，因此，加強房地產(chǎn)市場周期性波動的影響因素分析和宏觀政策有效性問題的研究就顯得尤為重要，具有重要的現(xiàn)實意義。

1 房地產(chǎn)周期波動的影響因素分析

1.1 內(nèi)在因素

房地產(chǎn)周期波動的內(nèi)在影響因素包括房產(chǎn)價格、收入水平、政策變化、人民需求、市場變動等，在技術水平、勞動力與資金管理因素的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)紀波動會表現(xiàn)出持續(xù)性、周期性的特征。房地產(chǎn)需求、供給的變化都會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引起經(jīng)濟波動，為此，必須要加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工作，保持需求和供給的平衡性。

1.2 外在因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動也受外在因素的影響，常見的外在因素有貨幣政策、投資政策、財政政策、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、社會經(jīng)濟發(fā)展、技術因素等等，其中政策因素的影響較為顯著。根據(jù)經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展呈正比關系。除此之外，一些突發(fā)因素，如科技變革、戰(zhàn)爭、地震、洪水對于房地產(chǎn)經(jīng)濟也會產(chǎn)生直接影響，有些影響突發(fā)、直接，有的影響緩慢、間接。

2 房地產(chǎn)周期波動與宏觀政策的有效性

2.1 房地產(chǎn)周期波動與政府行為的有效性

從政治周期學理論來看，房地產(chǎn)周期波動與政府行為關系密切，我國政府在經(jīng)濟活動上的控制能力和干預能力非常強，目前，我國正處于重點轉(zhuǎn)軌時期，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，政府是經(jīng)濟體制改革活動的推動者，也是制度變遷的供給決策者。政府任何行為的確定、變動，都會對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生影響。

2.2 房地產(chǎn)周期波動與產(chǎn)業(yè)因素的有效性

從我國房地產(chǎn)周期波動的變化情況來看，我們可以建立房地產(chǎn)增加值與房地產(chǎn)投資規(guī)?；貧w模型，兩者分別用Yt、It表示：

Yt=62.8481+0.5322It

系數(shù)達到了0.998，這就說明，房地產(chǎn)周期波動與產(chǎn)業(yè)因素之間關系緊密，地產(chǎn)投資的變動將會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的波動。

2.3 房地產(chǎn)周期波動與供求關系的有效性

從周期波動理論可以得出，市場經(jīng)濟規(guī)律是一個循環(huán)往復的過程，呈現(xiàn)出供小于求、價格上升、利潤增加、投資規(guī)模擴張、商品供應量增加、供大于求、價格下跌、利潤減少、投資規(guī)?？s小、減少商品供量、供小于求的變化。市場經(jīng)濟具有自發(fā)調(diào)節(jié)的特征，在利潤的趨勢下，市場供求關系會朝著兩個極端發(fā)展，由于供求關系的影響，房地產(chǎn)波動也呈現(xiàn)出周期性的趨勢。

3 房地產(chǎn)周期波動的宏觀調(diào)控措施

3.1 革新房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動中，政府宏觀調(diào)控起著主要影響，寬松政策、緊縮政策的變動構(gòu)成了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個特有周期，在寬松的經(jīng)濟政策出臺后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家實施調(diào)控政策，由于缺乏資金，房地產(chǎn)業(yè)投資大幅減少，庫存積壓，導致房地產(chǎn)業(yè)陷入惡性循環(huán)中。為了解決這一問題，應該實現(xiàn)宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控之間的結(jié)合，制定出完善的監(jiān)測預警系統(tǒng)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)進行全程監(jiān)控，包括數(shù)據(jù)整合信息、二手房交易、開發(fā)投資、土地供應、房地產(chǎn)信息等，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的規(guī)律、運行情況調(diào)整政策，保證城市化進程與經(jīng)濟發(fā)展水平保持一致。

3.2 規(guī)范土地市場的管理

根據(jù)我國房地產(chǎn)周期波動情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)失控的主要誘因就是由于土地一級市場供給總量失控，一些土地流入其他用途，影響了市場制度。為此，應該嚴格實施審批制度，強化中央政府的管控，對城市土地進行有效的配置和重組，確定土地增值分配比例，在資金的投入上，應該致力于改善民生，增加經(jīng)濟適用房城建比例，為城市低收入人群提供住房。同時，深化現(xiàn)有的土地改革制度，設置固定交換場所，將土地交易范圍擴展至使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓以及租賃三個層面，利用拍賣、招標、掛牌的方式進行交易，禁止協(xié)議租賃，提高土地準入門檻，為土地發(fā)展提供保障。

3.3 改善房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量

就我國的情況來看，住房供給體系并不合理，房地產(chǎn)需求市場與供應市場失衡問題嚴重，為此，要根據(jù)這一現(xiàn)狀構(gòu)建梯級消費模式，制定全居民住房保障體系，合理控制住房建設規(guī)模?？刂坪么笮蛣e墅、復式樓、高級公寓的建設比例，提高中低價位和中小戶型住房比例，合理規(guī)范房地產(chǎn)價格，對房地產(chǎn)運行狀態(tài)進行系統(tǒng)的評估，看房地產(chǎn)市場是否與經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)價格的制定提供科學的指導，這對于促進市場經(jīng)濟的發(fā)展大有裨益。

3.4 完善房地產(chǎn)立法

房地產(chǎn)立法的混亂也是導致我國房地產(chǎn)出現(xiàn)波動問題的重要誘因，從目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，相關立法還較為滯后，與房地產(chǎn)業(yè)相關的規(guī)章制度還有待完善。在具體的司法實踐中，需要補充與市場交易、房地產(chǎn)金融、物業(yè)管理、中介服務相關的法律法規(guī)，完善房地產(chǎn)法律仲裁體系，健全信用體系，構(gòu)建出自主、公開、平等的契約制度。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮健康發(fā)展，不僅能使人們過上安居樂業(yè)的幸福生活，而且可以帶動實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。對我國而言，在房地產(chǎn)經(jīng)過短暫的快速發(fā)展后進入相對穩(wěn)定增長的現(xiàn)實條件下，研究房地產(chǎn)周期波動的現(xiàn)實意義更加突出。因為只有正確地觀察、判斷出房地產(chǎn)周期波動的影響因素，才能及時制定出有效的宏觀調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟的大幅波動，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

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