彭妍

【摘 要】近年來，隨著政府密集調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代邁進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)殘酷的白銀時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，有效地預(yù)測(cè)和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理是關(guān)鍵。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)工作的角度淺談其財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀并提出管理對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；戰(zhàn)略；經(jīng)營(yíng)管控；精細(xì)化

中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史僅為30年，在近10年中由于持續(xù)的巨量增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一直處于粗放管理階段。正所謂30年為一世而道更，隨著政府密集調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代邁進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)殘酷的白銀時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)周期長(zhǎng)、預(yù)售制度、按揭貸款和開發(fā)貸款的行業(yè)特點(diǎn)，資金周轉(zhuǎn)量巨大。如何在逐步嚴(yán)苛的政府調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上生存下來，如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，如何有效地預(yù)測(cè)和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理至關(guān)重要。而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算階段及開發(fā)全周期的資金管控及利潤(rùn)管理。本文將從資金管控和利潤(rùn)管理的角度淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀并提出管理對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

1.財(cái)務(wù)管理幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效管控資金風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是投資金額大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收慢，利潤(rùn)空間有限。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，土地款及前期配套費(fèi)用的投入，項(xiàng)目預(yù)售資金流入，監(jiān)管資金的提取，建造成本支出，以及前期墊付資金的支出和收回，資金使用量巨大，這些都對(duì)企業(yè)的資金統(tǒng)籌管理提出了較高的要求。因此，需要企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度匹配資金，防止資金缺口導(dǎo)致的還貸風(fēng)險(xiǎn)，及資金閑置導(dǎo)致的資金成本浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)資金有效且收益最大化地回收和使用。與此同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中企業(yè)價(jià)值最大化重點(diǎn)體現(xiàn)于利潤(rùn)最大化。為配合利潤(rùn)最大化，企業(yè)需要系統(tǒng)性地進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值管理、產(chǎn)品銷售管理和稅收籌劃管理等財(cái)務(wù)管理工作，從而使財(cái)務(wù)管理通過利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)管控貫穿于企業(yè)項(xiàng)目管理的全過程，發(fā)揮著結(jié)果導(dǎo)向的作用。

2.財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開發(fā)全周期起到財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)的作用

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一是量變到質(zhì)變，不再是有地就能賺錢。因此，需要從初始投資階段進(jìn)行合理充分的財(cái)務(wù)管理投資測(cè)算，根據(jù)不同開發(fā)方案預(yù)測(cè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況，幫助企業(yè)決定項(xiàng)目的取舍。而在項(xiàng)目開發(fā)全周期，財(cái)務(wù)管理的資金預(yù)測(cè)和利潤(rùn)預(yù)測(cè)工作可以及時(shí)預(yù)警資金缺口和利潤(rùn)偏離，指導(dǎo)企業(yè)有效地安排各類貸款、重新評(píng)估和調(diào)整銷售定價(jià)和銷售去化方案、調(diào)控成本支出水平，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)偏離進(jìn)行糾正，拉回至原定的戰(zhàn)略和目標(biāo)，起到財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)和作用，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理工作，財(cái)務(wù)管理工作與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相割裂

在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)將主要精力投入到營(yíng)銷管理中，而對(duì)于財(cái)務(wù)部門的定位僅局限于財(cái)務(wù)核算等財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作還停留在之前粗放型的管理狀態(tài)。財(cái)務(wù)部門被動(dòng)的從各業(yè)務(wù)部門接收銷售和成本數(shù)據(jù)，未主動(dòng)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展和利潤(rùn)創(chuàng)造情況，對(duì)于成本支出和銷售定價(jià)缺少監(jiān)督復(fù)核，未參與項(xiàng)目已發(fā)生及動(dòng)態(tài)全盤的財(cái)務(wù)分析，未對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和創(chuàng)造水平進(jìn)行監(jiān)控管理，無法對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行偏差提前預(yù)測(cè)，無法預(yù)警和提出有價(jià)值的管理建議。這些都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金管理和利潤(rùn)管理缺失，財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)增大，無法適應(yīng)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境。

2.財(cái)務(wù)部門不參與項(xiàng)目投資測(cè)算，未能在項(xiàng)目初期預(yù)知財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不參與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資測(cè)算，測(cè)算中的關(guān)鍵要素包括項(xiàng)目開發(fā)周期、銷售周期、銷售定價(jià)、投資回收期，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率、自有資金投資收益率、資金成本、預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率和預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)金額等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)從資金使用效率和利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的角度提出合理化建議，否則易導(dǎo)致項(xiàng)目投資的盲目性，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，造成巨大的損失。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一，財(cái)務(wù)部未能就融資途徑進(jìn)行有效的創(chuàng)新

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是自有資金、預(yù)售資金和銀行貸款。其中，預(yù)售資金受到市場(chǎng)限售限貸的影響，資金回收時(shí)間拉長(zhǎng)；銀行貸款受國家調(diào)控政策影響，銀根收緊，導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)獲取足額的銀行貸款。這些都使得企業(yè)資金管控風(fēng)險(xiǎn)提高，無法抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，威脅到了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展甚至生存。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理建議

1.企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)管理置于戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)管控的核心地位

企業(yè)管理層應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)生存和發(fā)展過程中的作用，在部門職能定位、組織架構(gòu)設(shè)置、績(jī)效考核機(jī)制及管控工具支持等方面推動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員發(fā)揮作用。

（1）企業(yè)應(yīng)提升對(duì)于財(cái)務(wù)管理部門的職能定位，賦予財(cái)務(wù)管理人員輔助經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)，督促財(cái)務(wù)人員積極關(guān)注及主動(dòng)參與企業(yè)管理，避免事不關(guān)己高高掛起。

（2）財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)有專人對(duì)接項(xiàng)目前期投資測(cè)算、項(xiàng)目成本和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，確保企業(yè)投資的價(jià)值最大化，監(jiān)督管控好資金的收入和支出，統(tǒng)籌運(yùn)作資金，使得資金使用效益最大化。

（3）通過對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，設(shè)置有運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)意義的財(cái)務(wù)指標(biāo)并加入績(jī)效考核機(jī)制，用以協(xié)助戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。對(duì)于現(xiàn)金流型企業(yè)，要求加快自有資金的回收和快速銷售回款，財(cái)務(wù)應(yīng)利用自有資金投資收回周期、內(nèi)含報(bào)酬率、凈現(xiàn)值、預(yù)算執(zhí)行偏差等指標(biāo)用于項(xiàng)目績(jī)效考核。對(duì)于利潤(rùn)型企業(yè)，要求有高于對(duì)標(biāo)企業(yè)的利潤(rùn)金額和利潤(rùn)率，財(cái)務(wù)應(yīng)利用成本優(yōu)化金額、稅收籌劃、投資收益率、凈利潤(rùn)和凈潤(rùn)率等指標(biāo)用作項(xiàng)目績(jī)效考核。對(duì)于均衡型企業(yè)，要求企業(yè)利潤(rùn)和現(xiàn)金流均衡，平衡項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。財(cái)務(wù)應(yīng)結(jié)合上述兩類企業(yè)的關(guān)鍵指標(biāo)，形成均衡型考核指標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)增加值，用于驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目減少資金占用，提升超額利潤(rùn)?？傊秘?cái)務(wù)成果指標(biāo)倒逼項(xiàng)目品質(zhì)和溢價(jià)的提升，加強(qiáng)成本控制，減少資金占用，有效使用資金，拓展融資渠道，提升利潤(rùn)水平。

2.財(cái)務(wù)管理工作人員應(yīng)與企業(yè)共創(chuàng)、共擔(dān)和共享，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)和提高，規(guī)范化及精細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作

（1）財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)把握企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和關(guān)注重點(diǎn)，將其融合在自身的工作計(jì)劃中，在此基礎(chǔ)上發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督管控作用。

（2）財(cái)務(wù)人員應(yīng)深入理解業(yè)務(wù)前端，加強(qiáng)與各部門的交流和學(xué)習(xí)，定期前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度和工程完成質(zhì)量，將業(yè)務(wù)信息與財(cái)務(wù)信息進(jìn)行無縫對(duì)接，分析影響資金使用和利潤(rùn)成果的關(guān)鍵因素，用以參與管理決策。

（3）財(cái)務(wù)人員應(yīng)規(guī)范及精細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作。例如，財(cái)務(wù)部應(yīng)維護(hù)好各類成本費(fèi)用的合同臺(tái)賬，參與招標(biāo)、定標(biāo)和合同編制過程，熟悉各合同的付款條款，每月根據(jù)各合同產(chǎn)值割算報(bào)告審核成本部、營(yíng)銷部和行政部提報(bào)的月度資金計(jì)劃，確保款項(xiàng)支付符合工程完工進(jìn)度，避免出現(xiàn)提前支付情況。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)積極參與銷售合同中銷售回款方式和合作銀行的確定，對(duì)于回款周期過長(zhǎng)的回款方式，如較低的首付款比例及住房公積金貸款，可要求營(yíng)銷部對(duì)外銷售時(shí)停止此類回款方式；對(duì)于銷售回款合作不符合回款周期要求的銀行，可考慮終止合作關(guān)系。此外，對(duì)于銀行按揭貸款的連帶擔(dān)保責(zé)任，財(cái)務(wù)部應(yīng)與銀行談判確定盡早解除責(zé)任的時(shí)點(diǎn)，以最大程度降低擔(dān)保賠償風(fēng)險(xiǎn)。

3.設(shè)計(jì)全面預(yù)算模型作為指導(dǎo)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管控工具，發(fā)揮財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)的效果

與工業(yè)生產(chǎn)類型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)周期和生產(chǎn)工序不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目受產(chǎn)品定位及市場(chǎng)情況的影響，其建造及銷售節(jié)奏會(huì)不斷發(fā)生變動(dòng)，而這些變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目全周期資金流量排布隨之發(fā)生變化，最終導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)發(fā)生變動(dòng)，影響企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理至關(guān)重要。所謂全面預(yù)算，是指基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，匹配運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，打通各專業(yè)，包含計(jì)劃管理，成本管理，銷售管理，費(fèi)用管理，稅金管理，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算動(dòng)態(tài)的預(yù)測(cè)，業(yè)務(wù)過程的管控，從而管理好利潤(rùn)和資金流。

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，Excel表和財(cái)務(wù)分析信息系統(tǒng)都可以為搭建全面預(yù)算模型提供便利的工具。全面預(yù)算模型根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與資金收支及利潤(rùn)水平的關(guān)系搭建環(huán)環(huán)相扣的聯(lián)動(dòng)性模型，目的是為了通過動(dòng)態(tài)的全盤資金流情況、動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)指標(biāo)水平，幫助管理層及時(shí)知曉及預(yù)知現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)方案對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果造成的影響，動(dòng)態(tài)監(jiān)控和預(yù)警資金使用效益和目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提前應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的戰(zhàn)略和目標(biāo)的偏離，起到財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)，輔助戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。

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