陳遠(yuǎn)鵬
鄭州選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批住房租賃試點(diǎn)區(qū)域,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐,為城市發(fā)展吸引、留住更多人才。
鄭州憑借其周邊巨大的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量,和作為省會(huì)城市、鐵路交通中心所擁有的得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì),近年來(lái)人口流入不斷攀升,將來(lái)有望成為中部第一大城市。
根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局《2016年鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,2016年年末,鄭州全市總?cè)丝?72.4萬(wàn)比2015年增長(zhǎng)1.6%,離千萬(wàn)人口的“超級(jí)城市”僅一步之遙。另外,基于國(guó)家中心城市的定位,未來(lái),鄭州人口增速會(huì)進(jìn)一步加大。
隨著鄭州流入人口的不斷增長(zhǎng),今年11月9日,鄭州市政府印發(fā)的《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)方案》)提到,選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。初期計(jì)劃五個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點(diǎn),采取國(guó)資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺(tái)公司的方式推動(dòng)該項(xiàng)工作實(shí)施。
鄭州市要通過(guò)改革試點(diǎn),在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目,參考北京、上海等有多年集體土地管理經(jīng)驗(yàn)和成功試點(diǎn)的優(yōu)秀做法,按照制定試點(diǎn)方案、制定實(shí)施導(dǎo)則和各職能部門(mén)審批及管理細(xì)則的步驟,逐步完善鄭州的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則和管理,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。
根據(jù)鄭東新區(qū)各類(lèi)域外遷入產(chǎn)業(yè)企業(yè)較多,本地及外來(lái)人才自住房、租賃住房需求較大的實(shí)際情況,同時(shí)考慮早期動(dòng)遷的有關(guān)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有強(qiáng)烈建設(shè)意愿、自有資金來(lái)源,區(qū)域政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng),鄭州市初步選定龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設(shè)立五個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
為城市建設(shè)留住人
“鄭州被選為住房租賃試點(diǎn)城市之一,對(duì)于未來(lái)解決諸如大學(xué)生、農(nóng)民工等外來(lái)流動(dòng)人口的入住問(wèn)題十分重要,有利于城市吸納各類(lèi)人才,緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,對(duì)鄭州未來(lái)的發(fā)展具有積極的影響?!编嵵荽髮W(xué)商學(xué)院教授李中建向《小康》記者表示。
此次鄭州住房租賃試點(diǎn)以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系為方向,著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,健全服務(wù)和監(jiān)管體系,提高存量土地集約利用水平,為全面建成小康社會(huì)提供用地保障,促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
根據(jù)《試點(diǎn)方案》,在鄭州此次住房租賃試點(diǎn)中,承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,居住滿(mǎn)三年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會(huì)保障機(jī)制。據(jù)了解,鄭州將會(huì)按照后續(xù)的政策賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。
“住有所居,居后有保障才能為城市發(fā)展留住更多的人才。”李中建說(shuō),流入人口越多,城市發(fā)展?jié)摿驮酱螅M快出臺(tái)政策措施,縮小鄭州與其他城市之間的人才差距。
快速審批 形成監(jiān)管
按照《試點(diǎn)方案》,鄭州市政府及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、稅務(wù)等行政審批職能單位要梳理項(xiàng)目報(bào)批 (包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序,組織市級(jí)層面領(lǐng)導(dǎo)小組作為決策機(jī)構(gòu),建立專(zhuān)項(xiàng)快速審批通道。同時(shí),健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度,推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)鄭州市實(shí)際情況,采取村集體經(jīng)濟(jì)組織與國(guó)有控股公司成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的方式,建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織前期需征得涉及村組三分之二以上村民代表的同意,并形成書(shū)面意見(jiàn),在兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益的前提下,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,按照項(xiàng)目投資和征地成本實(shí)際投入情況達(dá)成一致意見(jiàn)并簽訂合作合同,最終成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和管理,按實(shí)際投入比例分配相關(guān)收益與承擔(dān)平臺(tái)公司管理職能。
據(jù)李中建介紹,《試點(diǎn)方案》中提出,集體租賃住房出租管理過(guò)程中,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
另外,鄭州市國(guó)土局、市建委、市房管局、市國(guó)稅局、市地稅局、市工商局等部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé),在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng),構(gòu)建有形規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)的同時(shí),搭建統(tǒng)一的網(wǎng)上租賃平臺(tái)。
為了維護(hù)租賃市場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)秩序,鄭州市還將設(shè)立集體租賃住房使用黑名單,定期對(duì)違約個(gè)人及單位相關(guān)違約信息向金融管理部門(mén)通報(bào),降低其信用等級(jí),使用金融制裁手段有效制止違約行為。
“城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)外來(lái)人口相對(duì)越多,相應(yīng)的租賃住房的需求也越旺盛,就更加需要規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鄭州這些住房租賃政策的出臺(tái),會(huì)讓住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范,形成健康可持續(xù)發(fā)展?!崩钪薪ㄕf(shuō)。