鄧華

【摘要】本文通過闡述民法的公平、合理、等價(jià)有償原則的法理內(nèi)涵，比較分析國(guó)外征地拆遷補(bǔ)償范圍，探討被拆遷物業(yè)所有人會(huì)議集體協(xié)商的思路，研究拆遷補(bǔ)償與土地增值分配之間的理論關(guān)系等，提出了我國(guó)現(xiàn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償政策完善的設(shè)想。

【關(guān)鍵詞】拆遷補(bǔ)償 公平原則 補(bǔ)償范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 集體協(xié)商

自2001年11月1日起我國(guó)開始施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱305號(hào)令）是在原1999年條例的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改的。修改的重點(diǎn)內(nèi)容之一是：保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額。當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為此項(xiàng)修改使得拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)符合了民事活動(dòng)中要求“公平、合理、等價(jià)有償”的基本原則。然而，近幾年因城市房屋拆遷補(bǔ)償安置而引發(fā)的重大社會(huì)事件和大量上訪現(xiàn)象，使得各界人士對(duì)305號(hào)令的諸多方面產(chǎn)生了質(zhì)疑。本文僅對(duì)305號(hào)令的拆遷補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償確定方法的缺陷進(jìn)行剖析并提出相關(guān)完善的建議。一、正確理解與運(yùn)用公平、合理、等價(jià)有償原則民法的公平原則意在謀求當(dāng)事人之間的利益衡平，要求民事主體應(yīng)依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的公平觀念從事民事活動(dòng)。但公平原則不能簡(jiǎn)單等同于等價(jià)有償原則，因?yàn)樵诿穹ㄉ暇鸵环浇o付與對(duì)方的對(duì)待給付之間是否公平，是否具有等值性，其判斷依據(jù)采取主觀等值原則，即當(dāng)事人主觀上愿以此給付換取對(duì)待給付，即為公平合理，至于客觀上是否等值，在所不問。由此不難看出公平原則的具體運(yùn)用，必須以自愿原則的具體運(yùn)用作為基礎(chǔ)和前提。如果當(dāng)事人之間利益關(guān)系的不均衡，系自愿的產(chǎn)物，就不能謂為有違公平。

由此看出，所確立的“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額”，這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)上屬于客觀等值標(biāo)準(zhǔn)（姑且不論其評(píng)估價(jià)格是否準(zhǔn)確、評(píng)估范圍是否全面），并不是民法意義上的產(chǎn)生于平等自愿前提下的公平結(jié)果。它假定了（或規(guī)定了）拆遷當(dāng)事人均愿意（或必須）以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來作為被拆遷房屋的交易價(jià)格，當(dāng)事人雙方不能就該交易價(jià)格進(jìn)行協(xié)商或討價(jià)還價(jià)。

拆遷估價(jià)只是提供被拆遷房屋在特定時(shí)點(diǎn)下因所在區(qū)位、所在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下可能的公開正常交易（假定非拆遷交易方式而是正常的公開市場(chǎng)買賣轉(zhuǎn)讓方式）價(jià)格，其評(píng)估行為屬于社會(huì)中介行為，對(duì)于委托評(píng)估方僅起到參考作用，對(duì)擬參與交易的相對(duì)方無任何約定作用，交易的結(jié)果與評(píng)估價(jià)格之間也不一定存在完全的對(duì)等關(guān)系。而305號(hào)令將拆遷行為限定為民事行為，那拆遷補(bǔ)償理應(yīng)通過協(xié)商的方式來確定，拆遷估價(jià)結(jié)果不應(yīng)當(dāng)然直接成為補(bǔ)償數(shù)額的最終結(jié)果，但雙方可以參考此估價(jià)結(jié)果。有法官認(rèn)為：按照等價(jià)有償原則進(jìn)行補(bǔ)償。等價(jià)有償包括等額補(bǔ)償和超額補(bǔ)償。但筆者認(rèn)為等價(jià)有償?shù)膬r(jià)是指當(dāng)事人雙方經(jīng)過自愿協(xié)商形成的市場(chǎng)價(jià)格，而非客觀價(jià)值，至于是否超額也并非絕對(duì)的。如某經(jīng)常淹水地區(qū)或棚戶區(qū)的房屋業(yè)主急于改造，就可能以低于其市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)額與開發(fā)商達(dá)成拆遷協(xié)議。

二、科學(xué)合理確定拆遷補(bǔ)償范圍

305號(hào)令規(guī)定的拆遷補(bǔ)償范圍有：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失?？疾靽?guó)外的相關(guān)拆遷補(bǔ)償政策或許能得到一些啟發(fā)。日本《土地征用法》規(guī)定的補(bǔ)償內(nèi)容包括：征用損失賠償、通損賠償、少數(shù)殘存者補(bǔ)償、離職者賠償、事業(yè)損失賠償。加拿大的征地補(bǔ)償?shù)姆秶ǎ阂皇潜徽饔貌糠值难a(bǔ)償；二是有害或不良影響補(bǔ)償；三是干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償；四是重新安置的困難補(bǔ)償。韓國(guó)的土地征用補(bǔ)償包括：地價(jià)補(bǔ)償、殘余地補(bǔ)償（即殘余地價(jià)值降低或其他損失的補(bǔ)償和因殘余地需修筑道路、水溝、墻柵等設(shè)施或其他工程時(shí)的補(bǔ)償）、遷移費(fèi)用補(bǔ)償及其他損失補(bǔ)償、其他因測(cè)量、調(diào)查而產(chǎn)生的損失、因事業(yè)的廢止或變更而產(chǎn)生的損失、殘余土地以外土地整治費(fèi)用的損失。德國(guó)明確要求對(duì)征收中被征收人的特別不利給予補(bǔ)償，即“負(fù)擔(dān)補(bǔ)償”或“特別不利補(bǔ)償”條款，該條款的規(guī)定是為了因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計(jì)劃而采取的征收措施，使得人民的生活狀態(tài)（尤其是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)生活方面）產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)方面的損失。我國(guó)的補(bǔ)償范圍與國(guó)外的范圍相比顯得缺少一些，而目前拆遷矛盾的焦點(diǎn)之一也正是范圍問題。筆者認(rèn)為，非自愿拆遷項(xiàng)目（指不能通過拆遷當(dāng)事人自愿協(xié)商的方式實(shí)施拆遷，如社會(huì)公益項(xiàng)目，必須由政府以法令的形式規(guī)定）對(duì)被拆遷人造成的損失應(yīng)該足額補(bǔ)償下列內(nèi)容，具體包括：被拆遷物業(yè)的公平市價(jià)；被拆遷物業(yè)的買價(jià)損失（指實(shí)際買入價(jià)高于正常市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差部分）；對(duì)被拆遷人因調(diào)查、評(píng)估、搬遷造成的生活及工作干擾損失；社會(huì)公益項(xiàng)目開展對(duì)周邊物業(yè)的增值分享；因搬遷造成的營(yíng)業(yè)損失、解除合同賠償；因搬遷造成被動(dòng)消費(fèi)的損失。

三、商業(yè)目的拆遷通過集體協(xié)商

談判確定補(bǔ)償金額。商業(yè)開發(fā)目的的拆遷由政府法令規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)越來越遭到被拆遷人的抗?fàn)幒头▽W(xué)專家的質(zhì)疑，甚至有人提出了違憲之觀點(diǎn)，通過自愿協(xié)商訂立合同的方式恐怕是最為合理的（其原因本文不論述）。著名專家張曙光認(rèn)為，作為商業(yè)目的的土地征用和房屋拆遷，在遵循政府的土地規(guī)則和城市規(guī)劃的前提下，先要由商家和動(dòng)遷戶進(jìn)行協(xié)商談判，草簽協(xié)議，然后到政府部門備案或?qū)徟５P者認(rèn)為如果采用拆遷人與每一個(gè)被拆遷人去談判，是不現(xiàn)實(shí)的，而且會(huì)產(chǎn)生很多社會(huì)問題。其弊端在于：拆遷時(shí)間會(huì)無限期拖延，個(gè)別人漫天要價(jià)，拆遷人可能會(huì)動(dòng)用黑勢(shì)力，形式的公平可能會(huì)最終導(dǎo)致實(shí)質(zhì)的不公平。分析一下各地的拆遷補(bǔ)償實(shí)際操作模式就會(huì)發(fā)現(xiàn)往往釘子戶均是拿到補(bǔ)償款最多的，這實(shí)際上破壞了大多數(shù)人的公平。考察建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的設(shè)計(jì)或許對(duì)我們有所幫助。endprint