鄧華

【摘要】本文通過闡述民法的公平、合理、等價有償原則的法理內(nèi)涵，比較分析國外征地拆遷補償范圍，探討被拆遷物業(yè)所有人會議集體協(xié)商的思路，研究拆遷補償與土地增值分配之間的理論關系等，提出了我國現(xiàn)行城市房屋拆遷補償政策完善的設想。

【關鍵詞】拆遷補償 公平原則 補償范圍 補償標準 集體協(xié)商

自2001年11月1日起我國開始施行的《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱305號令）是在原1999年條例的基礎上進行修改的。修改的重點內(nèi)容之一是：保護房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補償?shù)臉藴视杀徊疬w房屋的重置價結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額。當時普遍認為此項修改使得拆遷補償安置標準符合了民事活動中要求“公平、合理、等價有償”的基本原則。然而，近幾年因城市房屋拆遷補償安置而引發(fā)的重大社會事件和大量上訪現(xiàn)象，使得各界人士對305號令的諸多方面產(chǎn)生了質(zhì)疑。本文僅對305號令的拆遷補償范圍、補償標準、補償確定方法的缺陷進行剖析并提出相關完善的建議。一、正確理解與運用公平、合理、等價有償原則民法的公平原則意在謀求當事人之間的利益衡平，要求民事主體應依據(jù)社會公認的公平觀念從事民事活動。但公平原則不能簡單等同于等價有償原則，因為在民法上就一方給付與對方的對待給付之間是否公平，是否具有等值性，其判斷依據(jù)采取主觀等值原則，即當事人主觀上愿以此給付換取對待給付，即為公平合理，至于客觀上是否等值，在所不問。由此不難看出公平原則的具體運用，必須以自愿原則的具體運用作為基礎和前提。如果當事人之間利益關系的不均衡，系自愿的產(chǎn)物，就不能謂為有違公平。

由此看出，所確立的“以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額”，這一補償標準實質(zhì)上屬于客觀等值標準（姑且不論其評估價格是否準確、評估范圍是否全面），并不是民法意義上的產(chǎn)生于平等自愿前提下的公平結(jié)果。它假定了（或規(guī)定了）拆遷當事人均愿意（或必須）以房地產(chǎn)市場評估價格來作為被拆遷房屋的交易價格，當事人雙方不能就該交易價格進行協(xié)商或討價還價。

拆遷估價只是提供被拆遷房屋在特定時點下因所在區(qū)位、所在房地產(chǎn)市場狀況下可能的公開正常交易（假定非拆遷交易方式而是正常的公開市場買賣轉(zhuǎn)讓方式）價格，其評估行為屬于社會中介行為，對于委托評估方僅起到參考作用，對擬參與交易的相對方無任何約定作用，交易的結(jié)果與評估價格之間也不一定存在完全的對等關系。而305號令將拆遷行為限定為民事行為，那拆遷補償理應通過協(xié)商的方式來確定，拆遷估價結(jié)果不應當然直接成為補償數(shù)額的最終結(jié)果，但雙方可以參考此估價結(jié)果。有法官認為：按照等價有償原則進行補償。等價有償包括等額補償和超額補償。但筆者認為等價有償?shù)膬r是指當事人雙方經(jīng)過自愿協(xié)商形成的市場價格，而非客觀價值，至于是否超額也并非絕對的。如某經(jīng)常淹水地區(qū)或棚戶區(qū)的房屋業(yè)主急于改造，就可能以低于其市場價格的數(shù)額與開發(fā)商達成拆遷協(xié)議。

二、科學合理確定拆遷補償范圍

305號令規(guī)定的拆遷補償范圍有：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、搬遷補助費、臨時安置補助費，適當補償停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)濟損失。考察國外的相關拆遷補償政策或許能得到一些啟發(fā)。日本《土地征用法》規(guī)定的補償內(nèi)容包括：征用損失賠償、通損賠償、少數(shù)殘存者補償、離職者賠償、事業(yè)損失賠償。加拿大的征地補償?shù)姆秶ǎ阂皇潜徽饔貌糠值难a償；二是有害或不良影響補償；三是干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償；四是重新安置的困難補償。韓國的土地征用補償包括：地價補償、殘余地補償（即殘余地價值降低或其他損失的補償和因殘余地需修筑道路、水溝、墻柵等設施或其他工程時的補償）、遷移費用補償及其他損失補償、其他因測量、調(diào)查而產(chǎn)生的損失、因事業(yè)的廢止或變更而產(chǎn)生的損失、殘余土地以外土地整治費用的損失。德國明確要求對征收中被征收人的特別不利給予補償，即“負擔補償”或“特別不利補償”條款，該條款的規(guī)定是為了因?qū)嵭卸际薪ㄔO計劃而采取的征收措施，使得人民的生活狀態(tài)（尤其是經(jīng)濟及社會生活方面）產(chǎn)生了經(jīng)濟方面的損失。我國的補償范圍與國外的范圍相比顯得缺少一些，而目前拆遷矛盾的焦點之一也正是范圍問題。筆者認為，非自愿拆遷項目（指不能通過拆遷當事人自愿協(xié)商的方式實施拆遷，如社會公益項目，必須由政府以法令的形式規(guī)定）對被拆遷人造成的損失應該足額補償下列內(nèi)容，具體包括：被拆遷物業(yè)的公平市價；被拆遷物業(yè)的買價損失（指實際買入價高于正常市場價的價差部分）；對被拆遷人因調(diào)查、評估、搬遷造成的生活及工作干擾損失；社會公益項目開展對周邊物業(yè)的增值分享；因搬遷造成的營業(yè)損失、解除合同賠償；因搬遷造成被動消費的損失。

三、商業(yè)目的拆遷通過集體協(xié)商

談判確定補償金額。商業(yè)開發(fā)目的的拆遷由政府法令規(guī)定補償標準，已經(jīng)越來越遭到被拆遷人的抗爭和法學專家的質(zhì)疑，甚至有人提出了違憲之觀點，通過自愿協(xié)商訂立合同的方式恐怕是最為合理的（其原因本文不論述）。著名專家張曙光認為，作為商業(yè)目的的土地征用和房屋拆遷，在遵循政府的土地規(guī)則和城市規(guī)劃的前提下，先要由商家和動遷戶進行協(xié)商談判，草簽協(xié)議，然后到政府部門備案或?qū)徟５P者認為如果采用拆遷人與每一個被拆遷人去談判，是不現(xiàn)實的，而且會產(chǎn)生很多社會問題。其弊端在于：拆遷時間會無限期拖延，個別人漫天要價，拆遷人可能會動用黑勢力，形式的公平可能會最終導致實質(zhì)的不公平。分析一下各地的拆遷補償實際操作模式就會發(fā)現(xiàn)往往釘子戶均是拿到補償款最多的，這實際上破壞了大多數(shù)人的公平。考察建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的設計或許對我們有所幫助。endprint