麥婉華

十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，房子是用來住的，要讓全體人民住有所居。目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門選取了12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，中國(guó)住房發(fā)展正從單一住房購(gòu)置走向租售并舉。

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

《通知》指出，當(dāng)前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時(shí)，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發(fā)揮。為此，《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。盡管本次北京、上海沒有成為試點(diǎn)，但是它們?yōu)橥苿?dòng)租賃市場(chǎng)公布了各自的目標(biāo)及政策措施。

搭建租賃交易平臺(tái) 增加租房供應(yīng)

近年來，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策，多管齊下建立購(gòu)租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。為此，今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見，這個(gè)條例也成為我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)。

那么，7月發(fā)布的《通知》有哪些特點(diǎn)？首先，《通知》明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)。為解決住房租賃市場(chǎng)中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，通過平臺(tái)提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，保障租賃雙方合法權(quán)益。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司交易租賃和產(chǎn)權(quán)管理處處長(zhǎng)沈悅表示，搭建這個(gè)平臺(tái)，最主要的目的是解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱和假房源的問題，同時(shí)希望借助這個(gè)平臺(tái)，能夠進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。

此外，《通知》還涉及諸多細(xì)則，旨在增加租房供應(yīng)。土地政策方面，《通知》鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。按照國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對(duì)租賃企業(yè)回款慢等特點(diǎn)，鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案等。

運(yùn)營(yíng)政策方面，針對(duì)住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期以來經(jīng)營(yíng)當(dāng)中存在的一系列問題，《通知》進(jìn)一步落實(shí)“放管服”改革：針對(duì)住房租賃企業(yè)在新建或改建租賃住房項(xiàng)目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批；明確住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)；公安部門要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)。

從單一住房購(gòu)置走向租售并舉

“《通知》本身不是一個(gè)單獨(dú)的存在，如果結(jié)合去年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》、十九大提出‘加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)黨和國(guó)家已經(jīng)把‘培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要頂層制度設(shè)計(jì)?！敝袊?guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院博士鄭鑫說。

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊也認(rèn)為，近期國(guó)家連續(xù)出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的政策是要讓中國(guó)住房發(fā)展從單一住房購(gòu)置走向租售并舉。

據(jù)了解，中國(guó)的住房自有率高達(dá)85%，這說明中國(guó)住房的買賣市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，而住房租賃市場(chǎng)則相對(duì)發(fā)展不足。那為什么會(huì)產(chǎn)生城市住房單一購(gòu)置的制度？馮俊解釋，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比重高，主要是城鎮(zhèn)住房制度改革在短時(shí)期內(nèi)將公有住房出售給原住戶引起的。而后的住房市場(chǎng)發(fā)展中，土地的有償使用制度形成，開發(fā)商建設(shè)以商品住房出售為主，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育十分滯緩；同時(shí)住房?jī)r(jià)格不斷上漲，使城鎮(zhèn)居民覺得晚買房不如早買房。

但從中國(guó)幾十年經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中可見，人口流動(dòng)是勞動(dòng)力在區(qū)域間進(jìn)行優(yōu)化配置的重要途徑，發(fā)達(dá)的租賃住房市場(chǎng)對(duì)人口流動(dòng)是有益的?！拔覀儾豢赡芤罅鲃?dòng)人口在流入地都要擁有住房，那么租賃住房市場(chǎng)就是解決流動(dòng)人口居住問題的主要形式。在我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%，人口在城市與城市間更頻繁流動(dòng)的背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也可以看做是與城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型相配套的重要制度設(shè)計(jì)?！编嶖握f。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2017是中國(guó)歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計(jì)就有超過14個(gè)城市或部門發(fā)布了17次鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃有關(guān)的政策；最近1年多時(shí)間里，有超過8個(gè)省份及超過25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策。

以一線城市為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委9月傳出消息，北京將探索租售并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并在未來推進(jìn)約50萬套租賃房的建設(shè)。在上海，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)新增約170萬套各類住房。這其中商品住房約45萬套，約70萬套租賃住房；各類保障性住房約55萬套。土地供應(yīng)方面，上?！笆濉鳖A(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃住房用地，這其中租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。廣州則在未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳方面，“十三五”期間將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。

成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資新風(fēng)口

“租房市場(chǎng)的春天已經(jīng)到來?！比f科泊寓負(fù)責(zé)人張成皓表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。面對(duì)逐步升溫的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商是最早入局的沖浪者。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)城市上線。而碧桂園上海區(qū)域于今年5月成立了長(zhǎng)租公寓管理部，金地集團(tuán)與招商蛇口旗下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地開展。

“其實(shí)在很多政策出臺(tái)之前，房地產(chǎn)開發(fā)商就已經(jīng)開始探索住房租賃市場(chǎng)?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員龍斌表示，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來講迎來了一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，因?yàn)閺漠a(chǎn)業(yè)容量來講是一個(gè)很大的蛋糕，可以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但另一方面，如今住房租賃產(chǎn)業(yè)還不成熟，需要?jiǎng)?chuàng)新、探索市場(chǎng)，這涉及投資、管理、運(yùn)營(yíng)等多方面。

龍斌說，雖然有房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試探索租賃產(chǎn)業(yè)，但從整個(gè)行業(yè)來講，進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)還是比較少的，因?yàn)槿缃竦牟淮_定因素太多。例如說，在市場(chǎng)的投資回報(bào)方面回報(bào)不高。特別是對(duì)中小型房產(chǎn)企業(yè)來說，住房租賃產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較高的；而對(duì)大型的房地產(chǎn)商來講，投入到住房租賃的產(chǎn)業(yè)對(duì)它整體的發(fā)展如今還不能呈現(xiàn)特別大的影響，只是對(duì)它占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)有益，所以現(xiàn)在看到的都是大型房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展租房租賃。

“進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)要有比較強(qiáng)的技術(shù)力量和整體實(shí)力，并且要對(duì)政策把握好，有資源等。所以，對(duì)房企來說并不是能貿(mào)然進(jìn)入的一個(gè)領(lǐng)域?！饼埍笳f。

馮俊則分析了租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期與長(zhǎng)期的影響。他表示，租賃市場(chǎng)處于起步階段，短期內(nèi)較難形成規(guī)模供應(yīng)，對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限，但能改善市場(chǎng)預(yù)期。而在長(zhǎng)期看來，租賃市場(chǎng)的規(guī)模化發(fā)展影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，購(gòu)置需求減弱。

保障公民住房權(quán)作為新一輪改革

鏈家研究院的行業(yè)報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會(huì)超過4萬億元。東方證券針對(duì)住房租賃市場(chǎng)作出的一份預(yù)測(cè)報(bào)告便顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，而整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。

由此可見，隨著城市化持續(xù)，住房問題備受關(guān)注，特別是在大城市工作、收入較低年輕人的住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)意義顯得尤為重要，不僅有助于推動(dòng)住房制度改革，也將保障公民住房權(quán)作為新一輪改革的重要內(nèi)容。

馮俊認(rèn)為，發(fā)展住房租賃、完善住房制度能改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)租賃住房不足的短板（供給側(cè)改革）；減弱住房投資品屬性；促進(jìn)住房租買選擇機(jī)制形成；完善住房市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能；推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；減緩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的矛盾。

鄭鑫則分析，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，租賃住房一般會(huì)解決30%左右的住房需求，那么未來我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，會(huì)有更多的人通過住房租賃市場(chǎng)解決居住需求。這當(dāng)中肯定存在大量的人，他們?cè)谝粋€(gè)城市有房子，但卻在另一個(gè)城市租房子住，這是人口流動(dòng)率提高的表現(xiàn)。

另一方面，租賃住房的供給來源將更多元，目前的供給來源主要是家庭和個(gè)人，未來專業(yè)的租賃企業(yè)將會(huì)成為主要供給源，而政府的公共租賃住房將主要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)和保障作用；租賃者的權(quán)益將得到有效保障，享受的公共服務(wù)將進(jìn)一步增加，最終的結(jié)果就是住房租賃市場(chǎng)與住房買賣市場(chǎng)能夠有效互補(bǔ)，共同發(fā)揮滿足人民“居住”需求的作用。