劉逸云

拆遷安置房如何辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的建議
——以泉州市區(qū)為例

劉逸云

本文就安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書辦理問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，對(duì)其存在的原因進(jìn)行深入研究，并以泉州市區(qū)安置房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書辦理存在的問題為例，建設(shè)性的提出解決問題的可行性建議。為政府在為民辦實(shí)事事項(xiàng)上的決策方面，提出一些具體可操作性的淺薄建議。

安置房是一項(xiàng)政府參與、利民、益民的建設(shè)工程。由于房?jī)r(jià)居高不下，而因拆遷安置成為千萬(wàn)富翁的人比比皆是，拆遷安置成為當(dāng)下全國(guó)各地?zé)衢T的話題。從早期的不理解、不配合、甚至阻止政府的拆遷工作，到現(xiàn)在絕大部分被拆遷戶主動(dòng)要求政府拆遷等待安置這一現(xiàn)象，在短短十幾年間進(jìn)行顛倒性的戲劇變化，是大家始料不及的。

泉州市區(qū)安置房情況概述

泉州是國(guó)務(wù)院首批公布的全國(guó)24個(gè)歷史文化名城之一，也是著名僑鄉(xiāng)和港澳臺(tái)同胞的主要祖籍地。20世紀(jì)80、90年代隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，泉州市區(qū)的舊城改造拆遷安置工作在政府的主導(dǎo)下，逐漸成為泉州城市建設(shè)的一個(gè)熱點(diǎn)。

截至目前，泉州市區(qū)的舊城改造安置項(xiàng)目三十余個(gè)，涉及安置房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記計(jì)1.83萬(wàn)套。由于歷史原因，泉州市區(qū)安置房主要由政府臨時(shí)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國(guó)企等不同性質(zhì)的單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。多頭開發(fā)與建設(shè)以及國(guó)家房地產(chǎn)管理政策的一定滯后性，使得泉州市區(qū)部分安置房項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書存在一些令政府頭痛的歷史遺留問題，以下筆者就自身體會(huì)對(duì)此問題進(jìn)行淺析，僅供參考。

泉州市區(qū)安置房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書辦理存在的主要問題

安置房項(xiàng)目不能進(jìn)行項(xiàng)目總證辦理

安置房開發(fā)單位在項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后應(yīng)申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記，也就是整個(gè)小區(qū)所有建筑物的總證辦理。總證辦理是分戶證書辦理的前奏，無(wú)法辦理總證意味著小區(qū)所有房產(chǎn)都不能辦理分戶證書。由于拆遷安置工作周期長(zhǎng)，安置房開發(fā)單位人員變換頻繁及期間房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，容易形成原因復(fù)雜的歷史遺留問題，因此，總證辦理涉及的問題主要都集中在開發(fā)單位的準(zhǔn)備工作上。造成總證無(wú)法辦理的主要原因有以下幾個(gè)方面：

安置房項(xiàng)目竣工后，工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收等等工程驗(yàn)收事項(xiàng)中存在單項(xiàng)不合格或多項(xiàng)不合格，無(wú)法取得辦理總證要件的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》,造成不能辦理總證。安置房小區(qū)建筑物現(xiàn)狀與規(guī)劃審批不一致：超規(guī)劃批準(zhǔn)面

積建設(shè)，這部分多建設(shè)部分構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)容積率超標(biāo)，需要補(bǔ)繳土地出讓金，才能進(jìn)入總證辦理程序；部分建筑物不按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途，擅自改變其用途，這部分建筑物必須補(bǔ)繳出讓金或由城市執(zhí)法局進(jìn)行罰款，才能進(jìn)入總證辦理程序。

安置房項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)以部分建設(shè)工程作為抵押品向銀行進(jìn)行融資貸款。

安置房項(xiàng)目不能進(jìn)行房屋所有權(quán)分戶辦證

由于拆遷時(shí)間短，任務(wù)重，拆遷單位為了盡快完成拆遷任務(wù)，只要被拆遷人愿意簽訂拆遷協(xié)議搬遷騰空原房產(chǎn)，拆遷單位基本上都答應(yīng)按實(shí)際建筑面積賠償給與被拆遷人，加上拆遷單位對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明認(rèn)定不專業(yè)等等諸多方面的原因，造成被拆遷人在申請(qǐng)辦理安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書時(shí)就出現(xiàn)以下幾大方面的問題：

建設(shè)單位無(wú)法為安置戶提供稅票。由于多數(shù)安置房項(xiàng)目存在拆遷業(yè)主與建設(shè)業(yè)主主體不一致，需補(bǔ)簽三方協(xié)議（拆遷業(yè)主、建設(shè)業(yè)主、安置戶）及由建設(shè)業(yè)主開具增值稅發(fā)票，但開具增值稅發(fā)票需繳納相關(guān)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)該由誰(shuí)出？建設(shè)單位無(wú)法提供增值稅發(fā)票造成安置戶無(wú)法繳納契稅，無(wú)法辦證。

被拆遷房屋具有合法權(quán)屬來(lái)源但無(wú)法為其安置房辦證的問題有：因被征收房屋有的存在幾十年甚至百年以上，由于年代久遠(yuǎn)，無(wú)法提供完整的輩份證明，造成析產(chǎn)不清；家庭內(nèi)部析產(chǎn)無(wú)法達(dá)成一致，無(wú)法互相配合辦證；部分產(chǎn)權(quán)人或合法繼承人下落不明，另一部分繼承人不能提供有效要件進(jìn)行法院公告死亡。

被拆遷房屋不具有合法權(quán)屬來(lái)源不能為其安置房辦證的問題：被征收房屋屬“一戶一宅”,但安置套數(shù)超過3套。辦理房屋所有權(quán)權(quán)利登記，暫不辦理國(guó)有土地使用權(quán)利登記；部分安置房無(wú)權(quán)屬來(lái)源，屬于違法占地；無(wú)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)開發(fā)建設(shè)且房屋沒有基建手續(xù)，但早年已出售給安置戶，現(xiàn)安置戶手上只有買賣協(xié)議和收據(jù)。

安置戶自身原因不辦理安置房分戶的問題： 由于安置戶對(duì)房子結(jié)構(gòu)不滿意或擴(kuò)購(gòu)款沒有繳清，有的不愿繳納公維金，由于這些情況的存在，導(dǎo)致建設(shè)業(yè)主不提供辦證所需的相關(guān)材料給安置戶，從而導(dǎo)致安置戶無(wú)法辦證（如不提供不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，安置戶就不能繳納契稅相關(guān)稅費(fèi)）。目前安置房納稅，是按照擴(kuò)購(gòu)款和結(jié)構(gòu)價(jià)差的總和作為基數(shù)繳納契稅，有些安置戶不愿繳納。另外，有些拆遷戶將安置房留作自用，并不打算進(jìn)行市場(chǎng)交易，因此安置戶并不急于辦證。

解決泉州市區(qū)安置房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書辦理問題的建議

為妥善解決安置房辦證問題，盡快讓安置戶取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，化解部分安置房業(yè)主對(duì)政府存在的誤解，讓安置房住戶感受政府的關(guān)懷政策，結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，筆者提出如下解決安置房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的建議:

安置房項(xiàng)目總證辦理問題的處理建議

安置項(xiàng)目辦證進(jìn)度無(wú)法推進(jìn)，主要原因還是建設(shè)業(yè)主未繳清相關(guān)規(guī)費(fèi)，或者是人防、消防整改需大量的資金。建議市政府逐個(gè)項(xiàng)目梳理，督促建設(shè)業(yè)主繳清相關(guān)規(guī)費(fèi)。若是由市、區(qū)政府下屬的國(guó)有企、事業(yè)單位實(shí)施舊城改造的拆遷安置房，建議可由建設(shè)業(yè)主具結(jié)承諾，予以先辦理安置房項(xiàng)目總登記，相關(guān)規(guī)費(fèi)納入項(xiàng)目統(tǒng)一清算。

安置房項(xiàng)目存在超容積率建設(shè)，應(yīng)由政府出面督促開發(fā)單位及時(shí)補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金。若是由市、區(qū)政府下屬的國(guó)有企、事業(yè)單位實(shí)施舊城改造的拆遷安置房，建議可由開發(fā)業(yè)主具結(jié)承諾保證補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，承擔(dān)所引起的一切經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任后給予辦理總證。

安置房分戶辦證問題的處理建議

建議政府統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)，理清拆遷業(yè)主與開發(fā)單位關(guān)系，盡早解決增值稅發(fā)票問題。

簡(jiǎn)化權(quán)屬來(lái)源審查。對(duì)被拆遷房屋的權(quán)屬來(lái)源不具體審查，只根據(jù)拆遷人與被征收人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議書為依據(jù)，給予安置房業(yè)主辦理分戶證書。

如原產(chǎn)權(quán)人死亡，現(xiàn)合法繼承人超過三代的，建議只對(duì)合法繼承人前三代（包含合法繼承人這一代）的繼承情況進(jìn)行審查。其他較遠(yuǎn)輩份情況的，申請(qǐng)人如不能提供，由申請(qǐng)人自行具結(jié)保證，闡述未能提供的原因，并承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。并經(jīng)公告無(wú)異議后，給予辦理分戶證書。

對(duì)部分產(chǎn)權(quán)人或合法繼承人，下落不明，無(wú)法聯(lián)系的，建議由申請(qǐng)人出具具結(jié)保證，若失聯(lián)人或其合法繼承人歸來(lái)要求析分財(cái)產(chǎn)的，申請(qǐng)人應(yīng)無(wú)條件歸還其應(yīng)得的份額，并承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。并經(jīng)公告無(wú)異議后，給予辦理分戶證書。

對(duì)家庭內(nèi)部析產(chǎn)無(wú)法達(dá)成一致，無(wú)法互相配合辦證，建議進(jìn)行調(diào)解，無(wú)法調(diào)解的建議走司法程序，根據(jù)法律文書和生效證明給予辦理分戶證書。

對(duì)已簽訂《拆遷安置協(xié)議書》的，但超過“一戶一宅”面積部分標(biāo)準(zhǔn)的，由被拆遷安置人出具具結(jié)承諾，經(jīng)公示無(wú)異議后，在補(bǔ)交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后給予辦理分戶證書。

對(duì)無(wú)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋，建議在原房屋繳納相關(guān)稅費(fèi)后，直接給予辦理分戶證書。

引導(dǎo)督促安置戶辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。不動(dòng)產(chǎn)登記是依申請(qǐng)登記，采取主動(dòng)靠前服務(wù)，積極宣傳安置房辦證相關(guān)的法律法規(guī)和政策，督促安置戶繳交結(jié)構(gòu)差、擴(kuò)購(gòu)款、維修資金等,調(diào)動(dòng)相關(guān)權(quán)利人辦證的積極性。

安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書辦理事項(xiàng)，是為民辦實(shí)事、為民分憂的一項(xiàng)政府工作。政府應(yīng)再次作為主導(dǎo)方，成立協(xié)調(diào)工作組、解決各部門存在的問題，用確實(shí)可行的方法盡快為安置房業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，化解安置房業(yè)主對(duì)政府存在的誤解，樹立政府的威信和黨的形象。

（作者單位：泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）