周玲

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存研究

周玲

我國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，資金主要流向在房地產(chǎn)行業(yè)，由于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致未能有效消化，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代隨之到來，這一市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，“控風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存”成了市場(chǎng)主題。本文根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的形勢(shì)，深入分析去庫(kù)存現(xiàn)存問題，提出幾點(diǎn)針對(duì)性的措施。

2017我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，財(cái)政政策采取更加積極有效地深化供給側(cè)改革，著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境。同時(shí)，貨幣政策采取加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度，適當(dāng)加大對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一、二線熱點(diǎn)城市居民的杠桿比例。從房地產(chǎn)政策來看，強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長(zhǎng)期長(zhǎng)效政策，推動(dòng)房地產(chǎn)住房體制建設(shè)。2017年國(guó)家對(duì)三四線城市的調(diào)控思路依然是去庫(kù)存。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存形勢(shì)

2016年多地把去庫(kù)存作為推進(jìn)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的重要舉措，2017年實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，強(qiáng)調(diào)三四線城市作為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重點(diǎn)和關(guān)鍵所在。在330新政、金融、稅收等政策刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得切實(shí)成效。截止2017年4月，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積67469萬平方米、同比下降7.18%，較2016年末下降6.15%。其中住宅待售面積37782萬平方米、同比下降16.21%，較2016年末下降6.15%。

雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)去庫(kù)存突顯成效，但任務(wù)依然艱巨，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，去庫(kù)存不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的康發(fā)展有推動(dòng)作用，而且對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要意義。加大加快去庫(kù)存力度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對(duì)于老百姓居住問題的改善也具有積極意義。

房地產(chǎn)庫(kù)存產(chǎn)生原因分析

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的造城導(dǎo)致存量過剩。在中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，由于政策寬松，資金主要流向在房地產(chǎn)行業(yè)。部分地方政府對(duì)城鎮(zhèn)化概念理解錯(cuò)誤，認(rèn)為城鎮(zhèn)化就是大規(guī)模造城，且對(duì)GDP指標(biāo)過度關(guān)注，通過政策性傾向，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，通過大規(guī)模建房來完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這造成房地產(chǎn)庫(kù)存逐步走高，阻礙房地產(chǎn)健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，庫(kù)存消化能力不足。在經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的背景下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，新興產(chǎn)業(yè)正在形成和發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較慢，產(chǎn)業(yè)支撐力不強(qiáng)，居民收入難以滿足購(gòu)房需求，且勞務(wù)外出導(dǎo)致人口處于凈流出狀態(tài)，大大削弱了房地產(chǎn)庫(kù)存自我消化能力。

土地供應(yīng)相對(duì)充足，產(chǎn)品供給存在錯(cuò)位。由于三四線城市發(fā)展歷程較短，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較慢，客觀上使城市用地儲(chǔ)備充足，具備較強(qiáng)的土地供應(yīng)能力。而地方財(cái)政也對(duì)土地的依賴性較高，有較強(qiáng)的土地供給意愿，造成對(duì)土地供給缺乏控制，造成供需比例失衡。開發(fā)商盲目開發(fā)建設(shè)，由于項(xiàng)目周邊缺乏基本配套，造成銷售阻礙，形成庫(kù)存。另外部分開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益，違規(guī)開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致五證不齊無法銷售，也形成庫(kù)存。

去庫(kù)存主要措施

發(fā)揮政府導(dǎo)向作用，從供需兩端推動(dòng)去庫(kù)存。第一嚴(yán)控土地供給端，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)本地區(qū)商品房庫(kù)存數(shù)量，科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量限制，對(duì)于庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三、四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)。在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)，積極優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，避免重復(fù)性建設(shè)低品質(zhì)、同質(zhì)化嚴(yán)重的商品房。同時(shí)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)的違規(guī)建設(shè)等問題，注重城市建設(shè)的質(zhì)量，提升城市管理水平，為穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第二擴(kuò)大和激活需求端，一方面利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等手段化解房地產(chǎn)庫(kù)存，另一方面加快落實(shí)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)買城鎮(zhèn)商品住房的政策，出臺(tái)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律轉(zhuǎn)變營(yíng)銷思路，適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格從而實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。

推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，地方政府應(yīng)大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)去拓展新的財(cái)政收入來源，結(jié)合本地區(qū)的特色產(chǎn)業(yè)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)，以房地產(chǎn)+旅游、房地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)等模式，促進(jìn)區(qū)域定位和功能轉(zhuǎn)變，從而助推房地產(chǎn)去庫(kù)存。

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，改建項(xiàng)目用途。建立租售并舉的住房制度，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。鼓勵(lì)消費(fèi)客群投資購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，將其持有房源向社會(huì)出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫(kù)存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。

成立去庫(kù)存專門工作小組和部門。 從海南的房地產(chǎn)去庫(kù)存經(jīng)驗(yàn)來看，在房地產(chǎn)危機(jī)后組建了處置積壓房地產(chǎn)的相關(guān)責(zé)任部門，這對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇起到了重要作用。因此，建議庫(kù)存較高的地區(qū)也相應(yīng)組建房地產(chǎn)“去庫(kù)存”領(lǐng)導(dǎo)小組，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院的調(diào)控目標(biāo)，及時(shí)反饋各地“去庫(kù)存”過程中的新情況、新問題，因地制宜、因城施策地解決“去庫(kù)存”過程中的個(gè)性化問題，挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，激活房地產(chǎn)發(fā)展能量，促進(jìn)房地產(chǎn)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)推進(jìn)作用發(fā)揮更加出色。

房地產(chǎn)去庫(kù)存的思路不應(yīng)局限在房地產(chǎn)，重點(diǎn)應(yīng)在于提升產(chǎn)業(yè)支撐力，增強(qiáng)城市活力，擴(kuò)大需求、改善供給。在政策引導(dǎo)和金融監(jiān)管的基礎(chǔ)之上，依靠市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)揮市場(chǎng)參與者的積極性。因此，解決房地產(chǎn)庫(kù)存問題，政策只是輔助，最終還得依靠市場(chǎng)供給載體發(fā)揮主觀能動(dòng)性，依靠房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)質(zhì)量。

（作者單位：海航地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）