文/李超，武漢晴川學(xué)院

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“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化及應(yīng)對措施

文/李超，武漢晴川學(xué)院

自2016年5月1日起，我國全面實行“營改增”制度，房地產(chǎn)業(yè)也納入此中。由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中扮演者重要角色，所以“營改增”的實施會有著牽一發(fā)而動全身的境地。因此房地產(chǎn)業(yè)如何面對“營改增”帶來的種種風(fēng)險與挑戰(zhàn)，已經(jīng)成為我們刻不容緩急需解決的問題。本文中針對房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”后稅負(fù)變化影響進(jìn)行分析后并提出應(yīng)對對策與建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅負(fù)影響

1 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后稅負(fù)變化

1.1 稅率不同

稅率，是一個稅種的核心存在。是計算稅費的主要組成部分。由此可以得出，稅率是影響稅負(fù)的最為直觀的因素。一般來說，在其他條件不變的同等情況下，稅率越高，稅負(fù)水平也會相應(yīng)的越高。

營業(yè)稅中對房地產(chǎn)涉及的有關(guān)應(yīng)納稅的業(yè)務(wù)稅率為5%。而增值稅在小規(guī)模納稅人行使的征收率為3%，對于一般納稅人的稅率為17%。在2016年2月18日的國務(wù)院會議中，李克強總理正式公布了房地產(chǎn)公司在“營改增”后的增值稅稅率為11%。

從稅率上看，房地產(chǎn)公司的稅率從5%升高到了11%，拔高了6個百分點，是營業(yè)稅稅率的一倍多。單從這方面看，房地產(chǎn)公司的稅負(fù)水平將提高。

1.2 納稅方式不同

房地產(chǎn)納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)租賃都是以營業(yè)收入全額計算應(yīng)繳營業(yè)稅。而增值稅是以其增值的這一部分為計稅憑據(jù)，即為所銷售商品的增值額。增值稅應(yīng)納稅額有兩種計算方法：直接法和間接法，而目前我國使用的是間接法。其中，進(jìn)項稅是根據(jù)購買商品或服務(wù)的增值稅發(fā)票上的金額來的。從稅率的不同上看，可能“營改增”后的稅率是有所增長，但是從增值稅的計算方法中可以看出稅改后最顯著的特點就是企業(yè)可以抵扣掉一部分稅費，單從這點來看，可以說是大大減輕了企業(yè)的稅負(fù)壓力。

1.3 價稅關(guān)系不同

增值稅和營業(yè)稅都是從價稅，但兩者又有很大的不同。增值稅屬于價外稅，也可以說是一種中性稅，因為其稅額不影響貨物本身的價格；而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，是包括在價格本身，也就是說，稅收會影響商品的價格，使商品的價格有波動風(fēng)險。假設(shè)“營改增”后房產(chǎn)銷售價格不變，根據(jù)增值稅價外稅，需要進(jìn)行價稅分離，將導(dǎo)致計稅基礎(chǔ)降低10%左右。單從這個角度來看，營改增后房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)將減少。

從以上三點分析得出：“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化最顯著的就是：稅率提高所帶來的增稅效應(yīng)和進(jìn)項稅的引進(jìn)所帶來的減稅效應(yīng)。所以可以說這二者之間的關(guān)系是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是升是降。

2 “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對措施

根據(jù)以上的分析，不僅僅可以得出的房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)是增是減在于可抵扣成本與營業(yè)收入的關(guān)系。還可以得出企業(yè)需要加強發(fā)票管理。并且在稅制改革后企業(yè)有關(guān)的會計核算也與以前有很大的不同。

2.1 提升財務(wù)人員的綜合能力

很多房地產(chǎn)公司還沒有建立繳納增值稅意識，因此房地產(chǎn)業(yè)需要第一個改變自己的思維方式，使自身能夠快速的全面適應(yīng)“營改增”帶來的變化，為企業(yè)的持續(xù)運營和發(fā)展提供保障。施行“營改增”后，在發(fā)票管理、會計核算等方面都有了很大的改變。由于增值稅可以抵扣有增值稅專用發(fā)票的一部分成本，所以增值稅專用發(fā)票的管理就得嚴(yán)格起來，這就要求企業(yè)必須加強發(fā)票管理、提高會計人員的水平。

2.2 提高財務(wù)核算水平

會計核算包括了會計信息的收集、整理、分析、核算以及歸檔等。房地產(chǎn)企業(yè)必須完善會計核算體制，逐漸升高會計信息核算質(zhì)量。就企業(yè)需要核算的會計核算內(nèi)容來說，在房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅后，需要增加多個二級科目和三級科目。二級科目有應(yīng)交增值稅、未交增值稅等。在這二級科目下又需設(shè)立三級科目，如借方應(yīng)有“進(jìn)項稅額、已交稅金、轉(zhuǎn)出未交增值額”等；貸方應(yīng)有“銷項稅額、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅”等。此外企業(yè)需嚴(yán)格按照會計核算程序展開稅務(wù)工作，加強企業(yè)的成本核算，并及時對可以抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。

2.3 積極開展稅收籌劃

企業(yè)應(yīng)加強與國家稅務(wù)局的溝通，以便能夠及時的獲取相關(guān)稅務(wù)政策，及時的獲取其中的稅務(wù)信息，以保證自身企業(yè)稅務(wù)處理的合理合法；根據(jù)自身企業(yè)的特點及時的調(diào)整自己的財務(wù)制度，以達(dá)到變相減稅的效果。

第一，增值稅稅率的不同。小規(guī)模納稅人與一般納稅人之間的稅率相差14%，差異比較大。所以企業(yè)可以根據(jù)自己的可抵扣稅收占經(jīng)營的比率來比較，如小規(guī)模納稅人有更多的優(yōu)勢，此時企業(yè)不妨合理控制銷售，或者拖延訂單的完成，以避免達(dá)到一般納稅人。

第二，盡可能的在購買貨物時取得增值稅專用發(fā)票。企業(yè)在采購過程中，可以合理的選擇可以開具增值稅專用發(fā)票的商家，以此來抵扣一部分成本。還可以與商家進(jìn)行商量，通過一次性批發(fā)大量貨物來談?wù)撘欢ǖ膬r格折扣，這種做法可以既保證物美價廉，還可以取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)貨成本。

第三，利用增值稅之間的稅率差異。房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，而一般的房地產(chǎn)企業(yè)所需要的貨物企業(yè)的稅率為17%，企業(yè)可以盡量獲取這種物資，合理的利用這種稅率差，使企業(yè)盡量的獲得更多的抵扣。

第四，利用時間差。盡快的獲取進(jìn)項稅額，合理的推遲銷售商品發(fā)票的開出，以達(dá)到能夠及時抵扣、推遲納稅的效果。

[1]梁楠.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”稅負(fù)研究[D].吉林：吉林財經(jīng)大學(xué)，2016.

[2]黎靜文.我國房地產(chǎn)業(yè)營改增問題研究—基于價格效應(yīng)與福利效應(yīng)視角[D].成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2014.

[3]姜晨雷.關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”制度設(shè)計的調(diào)研報告[D].浙江：浙江財經(jīng)大學(xué)，2016.