文/郭福珍，武昌首義學院經(jīng)濟管理學院

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我國房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理與國外房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理對比研究

文/郭福珍，武昌首義學院經(jīng)濟管理學院

隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的落實，我國的房地產(chǎn)項目的剛性需求也在政策實施的同時被弱化了，因此，我國的房地產(chǎn)如何能在微利潤的情況下還能夠取得收益的最大化，就需要借用全面預(yù)算管理來實現(xiàn)對項目成本支出的最大控制以及對銷售的收入進行全面的管理和協(xié)同。同時根據(jù)項目的進度來實現(xiàn)整個項目過程中的聯(lián)動，從而對企業(yè)的整體計劃、協(xié)調(diào)以及控制的能力進行一個提升。所以，通過全面預(yù)算管理可以對實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標起到很大的幫助作用。本文通過對比國內(nèi)外房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理的對比，研究國內(nèi)外在這一點上的不同之處，找出我們可以借鑒的地方。

房地產(chǎn)；國內(nèi)外；全面預(yù)算；對比

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷創(chuàng)新，市場上的競爭也是愈演愈烈，我國的大中小企業(yè)都亟需找到一條合適的道路來發(fā)展自己的企業(yè)，尤其是國家現(xiàn)在掌控極其嚴格的房地產(chǎn)項目，雖然前幾年的前景可以說是一片美好，但是隨著國家相關(guān)政策的落實，對房地產(chǎn)項目的沖擊力度還是很大的，加上市場環(huán)境千變?nèi)f化、日新月異，房地產(chǎn)項目也需要不斷的努力尋找創(chuàng)新找尋自己新的管理理念和管理方法，而全面預(yù)算管理就是房地產(chǎn)項目中一個不可或缺的管理控制的重要工具。

有效的實施全面預(yù)算管理對于房地產(chǎn)項目來說，可以有效的控制成本的支出，對提升企業(yè)的經(jīng)濟效益也有著非常大的幫助，同時協(xié)調(diào)企業(yè)發(fā)展的各個資源的利用，降低企業(yè)的經(jīng)營風險，對多目標的實現(xiàn)起到了推波助瀾的作用。

1 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概述

1.1 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概念

全面預(yù)算管理是我國現(xiàn)代企業(yè)正在極力推崇的一種有效的管理工具，很多學者在理論方面對其的研究也在不斷的發(fā)展和進步，多年來從理論上的定義也不是很一致，在我國，用的比較多的就是說全面預(yù)算管理就是一種結(jié)合了業(yè)務(wù)活動的財務(wù)管理活動，總的來說，還是屬于財務(wù)預(yù)算管理的范疇，只是在實施的過程中，在細節(jié)方面顯得更加的細致，側(cè)重于編制、執(zhí)行、調(diào)整以及考核。綜合以上理論，結(jié)合這些年以來全面預(yù)算管理在現(xiàn)實工作中的實施情況來看，認為全面預(yù)算管理就是通過預(yù)算的手段對企業(yè)的各項經(jīng)營活動進行一個統(tǒng)一的安排和管理，預(yù)算實施原則為“全面”，即預(yù)算的全員參與、全額預(yù)算、全過程控制。房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理則在以上的基礎(chǔ)上，重點體現(xiàn)為以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)、以工程項目預(yù)算為核心、以工程形象進度為節(jié)點的特點。這些均屬于內(nèi)部調(diào)控的一種控制手段，可以保證企業(yè)整體資源上的配置和整合，有效的提高了企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的效率。

1.2 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理意義

合理有效的實施全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)項目的有序發(fā)展起到了非常重要的意義，它不僅可以有效的控制項目運行的整體成本、提高房地產(chǎn)項目的最終效益、優(yōu)化整體項目的資源配置，提高資源的利用效率，也可以在一定程度上降低項目的運行風險，保證整個項目戰(zhàn)略目標的初步實現(xiàn)，幫助整個項目的員工參與到工作中來，增強項目運行中的凝聚力。

1.3 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的必要性

對于房地產(chǎn)項目來說，本身所具有的特點就決定了實施全面預(yù)算管理的必要性。

首先，房地產(chǎn)項目屬于資金密集型，對資金管理必須嚴格控制，需要通過全面預(yù)算管理來合理分配資金投入，將風險控制在最小范圍，防止資金鏈斷裂；其次，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期就較長，為避免在此過程中出現(xiàn)一些不必要的問題，房地產(chǎn)項目需要全面預(yù)算管理來對整個項目的流程進行監(jiān)督和控制；最后，房地產(chǎn)項目受國家宏觀調(diào)控政策影響較大，這種調(diào)控影響存在于建設(shè)前期的政府壟斷的土地購置、中期的建設(shè)資金籌措的限貸金融政策、后期的房屋銷售的限銷政策等諸多宏觀調(diào)控政策的影響，屬于較敏感的范疇，所以房地產(chǎn)項目面臨著企業(yè)自身不可控的較大的政治風險，而全面預(yù)算管理可以有效減輕這種風險。

2 國內(nèi)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理分析—以H房地產(chǎn)公司為例

2.1 H房地產(chǎn)公司全面預(yù)算現(xiàn)狀

H房地產(chǎn)公司的項目全面預(yù)算管理缺乏全員意識，公司多數(shù)人認為預(yù)算是財務(wù)部的任務(wù)和責任，故僅由財務(wù)部門兼任；從整體情況上看來，沒有一個專門的部門來實施和監(jiān)督項目的全面預(yù)算，這些年來，隨著國家的調(diào)控政策的落實和實施，H公司的全面預(yù)算管理工作雖然也讓越來越多的員工參與到項目的建設(shè)中來，但缺乏完整的全面預(yù)算標準、缺乏合理的編制預(yù)算依據(jù)等，預(yù)算的編制具有很大的隨意性，預(yù)算的準確性受到較大的挑戰(zhàn)。因而公司的全面預(yù)算從編制、執(zhí)行到最后的考核都未起到應(yīng)有的作用。

總體來說，H房地產(chǎn)公司目前的預(yù)算管理全面性還不夠完整，預(yù)算所涉及到的范圍和影響力都不夠，大多數(shù)時候也就是簡單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計；其次，系統(tǒng)性也不夠，沒有一個專門負責的部門，因而沒有一個完整的管理體系，沒有辦法對整體項目進行全面的規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)；最后，目前的全面預(yù)算管理因為每一次的項目不同，做法也不是很統(tǒng)一，所以每次達到的效果也是不一樣的，總的來說就是缺乏一個統(tǒng)一的標準。

2.2 全面預(yù)算管理實施流程

第一，預(yù)算編制，這是由整個房地產(chǎn)項目的參與者，也就是出資人或者是股東，在結(jié)合當下國家給予的政策和自身的實際情況下，所提出的關(guān)于這個項目未來盈利的實力以及這個項目的發(fā)展前景，從而所做出的戰(zhàn)略決策。

全面預(yù)算編制流程實質(zhì)是一個自上而下地下達目標任務(wù)和自下而上地確認業(yè)務(wù)目標的交互過程，預(yù)算編制內(nèi)容以營業(yè)收入、成本費用、現(xiàn)金流量為重點。

第二，預(yù)算執(zhí)行，在這個環(huán)節(jié)上，要時刻記住一定要將預(yù)算管理放在最核心的位置，讓預(yù)算的指標始終貫徹在項目活動的過程里，在項目的開發(fā)和日常的工作上，應(yīng)該盡量避免對工期、成本費用以及收支所帶來負面的影響，財務(wù)部門也更加應(yīng)該將審批的門檻設(shè)定的更高一些，避免不必要的費用的產(chǎn)生，一定要嚴格按照當初規(guī)劃的來進行資金的使用和收支款項的發(fā)放。

第三，對偏差進行分析及調(diào)整，這一環(huán)節(jié)主要是用來對偏差進行分析和調(diào)整的，是用來對整個項目的預(yù)算部分的執(zhí)行情況進行一定程度上的分析，而這一點可以說是整個全面預(yù)算管理的核心所在。而對預(yù)算進行調(diào)整的主要應(yīng)遵守四個原則，即不所以調(diào)整原則、內(nèi)部挖掘原則、積極調(diào)整原則以及綜合調(diào)整原則。

3 國外房地產(chǎn)全面預(yù)算管理分析-以Horton房地產(chǎn)公司為例

3.1 Horton房地產(chǎn)公司全面預(yù)算現(xiàn)狀

基于美國房屋市場的特點，不同于中國的是中國的房屋大多數(shù)是以樓房的形式存在的，而美國則是以別墅區(qū)為主的形式存在的，樓房形式的，在美國叫做公寓。一般是未婚的單身男女住在里面的，因此，在全面預(yù)算管理這一方面，由于房屋形式的不同，在現(xiàn)實實施的過程中，也會有一些地方是不一樣的。

相對于我國來說，Horton房地產(chǎn)公司的房屋全面預(yù)算已經(jīng)非常成熟了，而國外的側(cè)重點主要是在預(yù)算目標和預(yù)算編制這兩方面，就Horton公司目前的情況來看，房屋的預(yù)算目標主要有主目標和從目標的區(qū)別，為了實現(xiàn)最基本的目標，公司設(shè)立了一個統(tǒng)一的部門，來規(guī)定各個部門的職能和方針，而所謂的方針，就是項目預(yù)算所需要達到的目標。而在預(yù)算編制方面，Horton主要強調(diào)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算單位的設(shè)計與規(guī)劃，確保預(yù)算彈性是該公司比較重視的，最后就是充分的利用現(xiàn)代計算機技術(shù)和自動化設(shè)備，讓整個全面預(yù)算的過程變得更加的簡潔、快速，使工作變得更加的有效率。

3.2 全面預(yù)算管理實施流程

第一，預(yù)算編制，就這一點上，整體的概念是一樣的，是由財務(wù)部進行整體項目上的編制，并且是一個單獨的部門，有一個單獨的管理機構(gòu)和體制對預(yù)算編制進行管理，同時基于美國房屋的特殊性，整體項目預(yù)算就相當于一個獨立的房屋預(yù)算，所以所耗費的時間相對不是很長，主要也就是耗材、人工以及損耗的消費，最后做出負債預(yù)算、利潤預(yù)算以及現(xiàn)金流量預(yù)算等三個表格。

第二，預(yù)算執(zhí)行，預(yù)算執(zhí)行是全面預(yù)算管理中相對比較復(fù)雜的一個環(huán)節(jié)，涉及到項目的很多方面，從項目的立項到最后的完成，甚至涉及到了每一個人，比如說，客戶所提供構(gòu)建房屋的土地面積以及預(yù)期的房屋架構(gòu)的模式，都是預(yù)算執(zhí)行中的項目，而房屋的建成落實就是預(yù)算執(zhí)行的對象，而Horton公司也設(shè)立了一個專門的部門來對預(yù)算執(zhí)行進行控制和監(jiān)督，一個房屋項目對應(yīng)一個工作組，而這個工作組將會貫穿到整個項目的始末，直至客戶滿意。

第三，預(yù)算考核，預(yù)算考核是驗證項目的每個預(yù)算指標是否完成的一個核算環(huán)節(jié)，主要是針對這個項目的完成情況來進行項目細節(jié)的考核，而這個考核環(huán)節(jié)就直接關(guān)系到項目管理者以及執(zhí)行者的薪酬，所以，針對美國的房屋特點，單房屋的建設(shè)在考核的細節(jié)方面所需要考慮的東西會更加的細致，而Horton房地產(chǎn)公司也針對這一點，本著為顧客服務(wù)的理念，將預(yù)算考核部分進行的更加的仔細，旨在當房屋驗收的時候，達到預(yù)期的效果。

4 國內(nèi)外房地產(chǎn)全面預(yù)算管理差異性

對比研究國內(nèi)外房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理的差異性，可以通過這種差異性找出我們可以借鑒的地方，從而幫助我國的房地產(chǎn)項目實現(xiàn)全面預(yù)算管理能力的進一步提高，接下來，我們根據(jù)上述所說的中國和美國房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的流程，具體分析下國內(nèi)外房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的差異。

第一，預(yù)算目標。這是項目制定目標的具體表現(xiàn)，是項目內(nèi)部進行流程控制以及績效評估的根本依據(jù)。國外的預(yù)算目標根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，目標往往是單一化的，但是這樣的單一化通常沒有辦法給股東帶來直接的經(jīng)濟效益，雖然國外有專門負責的部門，但單一化的目標在實際的操作中往往會和現(xiàn)實產(chǎn)生矛盾，讓預(yù)算失去了方向。而國內(nèi)的預(yù)算目標都是多元化的，在制定目標的時候，都會有一套完整的、科學的決策流程，用最先進的研究分析法，讓目標更貼近實際。

第二，預(yù)算手法。國外的預(yù)算手法跟國內(nèi)的相比，勝在方法較多，手段相對比較先進，而國內(nèi)的預(yù)算手法大部分都是從國外引進而來的，雖然根據(jù)自己的實際情況也多少做了些改變，但大體上的變化不大，都是經(jīng)過了預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行與控制、預(yù)算執(zhí)行分析與調(diào)整、預(yù)算考核與評價等流程，因此，國內(nèi)的房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理中，預(yù)算手法還亟需改進，應(yīng)該變得更加適合我們中國的國情，本土化的預(yù)算手法是非常有必要的。

第三，文化差異。中國本身的文化淵源就跟國外有很大的差異，而房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理本來就是本著以人為本的概念來建立的，因此，這更像是一種內(nèi)部的控制手段，所以，和公司的企業(yè)文化是分不開的，所以，在這方面，國內(nèi)外的差異還是很大的，就拿美國來說，光居住理念這一點就跟中國有很大的不同，因此企業(yè)的文化理念也是不一樣的，這一點的差異性不存在誰好誰壞，畢竟國情不同、居住理念也不同，因此，全面預(yù)算管理中的企業(yè)文化這一點也應(yīng)該重視，這是凝聚企業(yè)員工的根本動力。

5 總結(jié)

作為房地產(chǎn)公司，全面預(yù)算管理屬于管理體系，就企業(yè)的房地產(chǎn)項目而言，做好全面預(yù)算管理對項目來說，具有基礎(chǔ)的保障作用，通過科學的、完善的全面預(yù)算管理體系，對房地產(chǎn)項目所將要達到的水平有一定的指導作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，一步步形成適合自己本身的預(yù)算管理體系，這樣才能更好的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標。

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湖北省會計學會第六批（2016--2018年）會計科研（重點）課題項目，項目編號：HBKJ2016z03。