文/孫凡，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)

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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來展望

文/孫凡，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)敏感話題，本文通過對(duì)房產(chǎn)價(jià)格近期及遠(yuǎn)期因素的分析提出了一些解決方案。文中也簡(jiǎn)要介紹了政府對(duì)其出臺(tái)的政策及效果，以求文章的真實(shí)性、可行性。

房地產(chǎn)；人口流入流出；短期融資情況；購(gòu)房觀念

本文通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻剖析來闡述作者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)看法和總結(jié)。

1 中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)看似撲朔迷離，喊漲喊跌，叫聲不斷。但是通過對(duì)兩點(diǎn)的剖析便知道中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近期的情況。

1.1 房?jī)r(jià)變動(dòng)主要因素

實(shí)際上總結(jié)房地產(chǎn)的整體情況主要看兩個(gè)因素（這兩個(gè)因素都決定了房?jī)r(jià)）：近期看為“短期融資情況及其資金走向”，長(zhǎng)期看則是“人口流入還是流出”。

根據(jù)供需原理，我們會(huì)非常簡(jiǎn)單的推斷出一個(gè)結(jié)論：人口流入地區(qū)房?jī)r(jià)一般會(huì)上漲，流入率越高上漲就越快。這個(gè)是永恒不變的定律，即便是在國(guó)外也是如此。短期看的資金流向則是很好理解的，如果房產(chǎn)投資不會(huì)盈利，那這些熱錢則會(huì)流向其他領(lǐng)域，或是黃金、或是白銀亦或是其他什么領(lǐng)域。

很多人不解的會(huì)說，房地產(chǎn)現(xiàn)狀可不單單是房?jī)r(jià)變動(dòng)那么簡(jiǎn)單，這里要聲明的是，房地產(chǎn)現(xiàn)狀實(shí)際上最明顯的就是顯示在房?jī)r(jià)上，所以這里作者算是投機(jī)取巧了，但是這個(gè)問題還是百姓最關(guān)注也是最直接的問題，誰(shuí)也無法回避。

關(guān)于人口流動(dòng)我們不免要談?wù)劤鞘蟹诸悺Ｓ捎谀壳皣?guó)家城市體系出現(xiàn)了一線臃腫，二線擁擠，三線沒人，四線以后幾乎無人的情況，導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)居高不下，一直往上走。即便是在高壓政策下，一線城市的房?jī)r(jià)依然緩緩增長(zhǎng)，這說明剛需的作用在一線城市做主導(dǎo)作用；而二線城市則更加瘋狂，一方面是從一線高房?jī)r(jià)分流出來的剛需客，另外一方面則是二線城市近期的快速發(fā)展吸引了大量就業(yè)。筆者預(yù)計(jì)，在不遠(yuǎn)未來，二線城市因?yàn)槠溥m中的節(jié)奏和較低的成本生活其房?jī)r(jià)會(huì)迎來漲價(jià)最快的時(shí)期，很有可能房?jī)r(jià)收入比和一線城市差不多。這里談的是人口流動(dòng)。

實(shí)際上人口流動(dòng)還和區(qū)域有關(guān)，比如說東北和廣東，就是兩個(gè)完全相反的例子。近年的東北地區(qū)出現(xiàn)了非?？膳碌默F(xiàn)象，每年流失人才達(dá)200萬人，要知道這200萬人都是高層次人才，他們對(duì)房產(chǎn)的需求很大，也很切實(shí)。而大部分東北人都移往上海、北京、深圳。可以說，官方統(tǒng)計(jì)不到的是，房?jī)r(jià)推手很大一股力量是這批移居客。受長(zhǎng)期人口因素影響，東北人口飛速流失，導(dǎo)致房?jī)r(jià)看似在漲，實(shí)際在跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅連CPI的30%都不到，除了沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春這種人口流入的省會(huì)外，其他地方房?jī)r(jià)不升反跌，或停滯不漲，或干脆沒人購(gòu)買。反觀廣東省就完全是另外一種景象，大批的人口進(jìn)入廣東省謀生，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，就連往日房?jī)r(jià)不高的中山、惠州、東莞等地的房?jī)r(jià)都翻了幾次。

下面我們?cè)倭牧牡诙€(gè)因素：近期的融資因素。所謂融資就是資金的融通，在深圳地區(qū)，融資的味道非常非常濃郁，所以我們以深圳為例子。由于深圳人來自于全國(guó)各地，完全沒有本地人，導(dǎo)致深圳來自全國(guó)的信息特別多，加上國(guó)家的政策傾斜很嚴(yán)重，導(dǎo)致深圳融資速度一直是自發(fā)性強(qiáng)、活力強(qiáng)、私人占有性強(qiáng)。這也吸引了國(guó)際上的熱錢涌入深圳，變相抬高了一些領(lǐng)域的物價(jià)。這個(gè)地方是最先搞土地拍賣的地方，所以最值得提起。目前國(guó)際大環(huán)境是西方資本收縮，整體經(jīng)濟(jì)走向趨緩，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)實(shí)際不是很好。尤其是歐美為主的西方國(guó)家目前開始了大量的資金收縮與限制，貿(mào)易壁壘和貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，很多大國(guó)甚至有點(diǎn)閉關(guān)鎖國(guó)的味道。為尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家提出兩個(gè)戰(zhàn)略：“供給側(cè)改革”、“一帶一路”。實(shí)際上“供給側(cè)改革”和“一帶一路”是兩只手，一個(gè)內(nèi)一個(gè)外，內(nèi)部調(diào)節(jié)供需，外部投入資金。由于西方國(guó)家的不作為導(dǎo)致只能由政府自己想辦法，于是這也算是帶個(gè)小頭搞經(jīng)濟(jì)，至少在很多人看來，國(guó)家是在嘗試。這種大環(huán)境下導(dǎo)致資金走向哪都覺得不穩(wěn)妥，于是乎大批的資金流向了房地產(chǎn)，很多人認(rèn)為這個(gè)東西一本萬利，比上班賺錢，比投資其他的賺錢，霎時(shí)間，房?jī)r(jià)飛漲，尤其是2016年初，深圳等地房?jī)r(jià)幾乎狂漲了一倍有余，為何，就是因?yàn)檫@個(gè)，但是也不全是因?yàn)檫@些情況，這里提到的只是主導(dǎo)作用。

1.2 政府政策及其實(shí)際效果

在一輪瘋狂的上漲后，政府意識(shí)到目前土地政策的弊端和可怕之處。緊跟著，中央出臺(tái)了八條例。但是，試行了幾個(gè)月后發(fā)現(xiàn)，其效果不是很理想，效果非常有限，開發(fā)商搞出了雙合同、代理戶籍等辦法。最近，深圳市政府震驚之余擲出重錘，決定房產(chǎn)在購(gòu)買后若干年內(nèi)無法交易，筆者沒記錯(cuò)的話，應(yīng)該是10年，這樣會(huì)大大的抑制炒房現(xiàn)象。緊跟其后，不光是各地方，連中央都出了連續(xù)的組合拳，瘋狂的打壓房?jī)r(jià)市場(chǎng)，導(dǎo)致多地成交量下降明顯。

近期，中央還出臺(tái)了一些比較新穎的政策：租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等，這些政策亦說明國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。具體談到實(shí)際效果則在這里好好說下：

政策帶來的實(shí)際效果實(shí)際上有些差強(qiáng)人意，不是說效果不好，而是該降的沒有降低，不該降低的卻降低了。最應(yīng)該降低的一線城市房?jī)r(jià)居高不下，調(diào)控雖然說起到了個(gè)別房源降價(jià)的作用，但是總體上說，沒有什么變化。而這次調(diào)控誤傷的范圍要比調(diào)控的范圍廣泛很多，比如說一些三線、四線城市，本身就人口稀少加流失，再來些政策打壓，房?jī)r(jià)也跟著停滯了。畢竟租售同權(quán)、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)這種東西是全國(guó)性的，不可能說個(gè)別地區(qū)弄。這么一來實(shí)際上不但沒有分流一線壓力，反而使得四線及以下的城市財(cái)政收入降低的非常厲害，三線城市在這股潮流中反而收益了一些利潤(rùn)，房?jī)r(jià)上升了不少，但是只限于東部地區(qū)。

總之，房?jī)r(jià)調(diào)控的政策效果有好有壞，富裕人口依然想方設(shè)法買得到，而非富裕人口就買房更加艱難，這是政府應(yīng)該考慮的問題了。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀依然不容樂觀，一方面政府財(cái)政大部分都是靠它支持，另一方面它的價(jià)格普遍過高導(dǎo)致百姓生活成本增加，這是一對(duì)矛盾，很難解決。

2 解決方案和具體建議

2.1 政府尋找其他增長(zhǎng)點(diǎn)

這個(gè)是最解決根本問題的法子，不過很多同僚提出的建議非常不合實(shí)際，實(shí)際上這個(gè)也是最難解決的問題。實(shí)際政府可以通過多方渠道解決這個(gè)問題，比如說房產(chǎn)稅、租房稅等。政府應(yīng)該對(duì)地方官員的GDP考核停止，改為其他方面的考核以防止出現(xiàn)“拆蓋同地”的現(xiàn)象，因?yàn)檫@個(gè)不是增長(zhǎng)，而是破壞，所以說找增長(zhǎng)也應(yīng)該在這些地方下功夫。還有個(gè)地方就是把土地租用年限可以適當(dāng)調(diào)整，土地租用政策也可以做出調(diào)整，比如說非常昂貴的地段可以采取純租用的方式，強(qiáng)行按月繳納，雖然提高企業(yè)成本，但是不免是提高收入的方法。還有就是政府應(yīng)該合理規(guī)劃土地，學(xué)習(xí)日本從天上和地下找空間(只限于貴地段)。由于擁有昂貴地段的地方往往房?jī)r(jià)很高，政府這種做法會(huì)略微緩解壓力。實(shí)際上，房產(chǎn)稅可以根據(jù)個(gè)人收入不同，或者是納稅額、學(xué)歷、地區(qū)差異分別收取。這些瑣碎方法本人不再贅述，總之方法非常多。

2.2 改變房地產(chǎn)游戲規(guī)則

這個(gè)算是一種釜底抽薪的方法，租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)就是這類的代表。不過，個(gè)人認(rèn)為這種方案的實(shí)行起來還是比較空洞的，因?yàn)樗鼪]有考慮到實(shí)際因素。比如說，這個(gè)保障范圍是哪些人群，如何判定？其次，共有產(chǎn)權(quán)對(duì)個(gè)人出資的比例沒有規(guī)定，如果個(gè)人出的很少國(guó)家出的多，那豈不是會(huì)有大批國(guó)家資源被個(gè)人廉價(jià)占有，這樣會(huì)影響國(guó)家其他的保障房的投入。最重要的是，這種共有產(chǎn)權(quán)房子權(quán)責(zé)不清晰，國(guó)家、開發(fā)商、個(gè)人共有的話，個(gè)人的合法權(quán)益實(shí)則難以保障，因?yàn)閭€(gè)人肯定是最弱勢(shì)的一方。

還有一個(gè)重要的游戲規(guī)則就是適當(dāng)放寬土地閑置政策，國(guó)家實(shí)際上出于環(huán)境、儲(chǔ)備等考慮，是有自己的土地使用比例規(guī)定的。實(shí)際上，在一些經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)的地區(qū)，國(guó)家完全可以拋棄農(nóng)地改為商用土地，而且應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的人口意愿和即時(shí)的土地開發(fā)情況改變土地供應(yīng)比例。土地比例優(yōu)化是最治療根本的方法，但是同樣，這種做法是非常麻煩的，因?yàn)樗苡锌赡軙?huì)帶來巨大的政策成本和工作量。不過隨著土地問題突出，類似這種改變游戲規(guī)則的成本所帶來的收益會(huì)越來越高。

2.3 適時(shí)改變?nèi)藗冑?gòu)房觀念及國(guó)際持有房產(chǎn)情況調(diào)查

實(shí)際上，中國(guó)人持房率是非常高的，中華寫字網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人持房率高達(dá)93.5%，這么高的持房率為何買房子人還這么多，而且還這么火爆？這個(gè)和中國(guó)人購(gòu)房觀念和其他觀念有關(guān)。

在國(guó)內(nèi)不是自己的房子或者沒有自己的房子總是覺得非常的不自在，這也導(dǎo)致中國(guó)人去哪都想買房，大有不買房等于沒有定居的意思。而在西方國(guó)家，房子持有率30%都不到，美國(guó)持房率實(shí)際上嚴(yán)格意義講，不到20%。最麻煩的是，國(guó)家經(jīng)濟(jì)資源都是高度集中在幾個(gè)大城市的，這樣讓圖利的國(guó)人都擁擠進(jìn)了這些地方，其變相抬高了價(jià)格。而西方國(guó)家資源非常平均，加上觀念問題，房?jī)r(jià)很難抬高。所以國(guó)家應(yīng)該在這方面加強(qiáng)教育，尤其是一線城市，國(guó)家應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)慕逃龂?guó)民要盡量改變購(gòu)房觀念。

實(shí)際上解決方案還有很多，比如說加強(qiáng)路網(wǎng)建設(shè)，提高縣級(jí)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)政傾斜特殊人群等?？傊覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在一點(diǎn)點(diǎn)的被擠壓，到底能挺住多久還是個(gè)未知數(shù)，不過，國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡早處理這個(gè)問題，千萬不能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，那樣的話后患非常大，社會(huì)影響也非常惡劣。

[1]我國(guó)省域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)間關(guān)系的比較研究[J]. 郭淑芬,趙曉麗.高等財(cái)經(jīng)教育研究.2015(02)

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