邱麗麗

淺析商品房預(yù)售合同與消費者權(quán)益保護(hù)問題

邱麗麗

作為一種格式合同，商品房預(yù)售合同雖精簡了締約程序，但一定程度上損害了消費者的合法權(quán)益。本文將具體闡述商品房預(yù)售合同與消費者權(quán)益保護(hù)問題，并找出相應(yīng)改進(jìn)措施。

商品房預(yù)售合同；格式合同；消費者權(quán)益保護(hù)

一、本文背景

自古以來，“安于所居，樂于所業(yè)”是民眾的追求，住房問題成為國家和人民關(guān)注的熱點。2015年兩會召開前，國內(nèi)某網(wǎng)站推出“2015兩會‘對焦點’——老百姓眼中的改革關(guān)鍵詞”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查?！白》繂栴}”則以7.3%的高關(guān)注率位列排行榜第四位。

購置商品房成為民眾改善生活的重要途徑。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，預(yù)售房交易比例較高。商品房交易價值高，正在建設(shè)中的預(yù)售房存在的不確定性因素多，消費者將承擔(dān)更多交易風(fēng)險。如何在商品房預(yù)售合同簽訂中更好地保護(hù)消費者權(quán)益成為本文的研究重點。

二、相關(guān)概念

商品房預(yù)售合同基于商品房預(yù)售制度應(yīng)運而生，指商品房預(yù)售方和消費者雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于消費者，消費者向預(yù)售方交付定金或部分、全部房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)售合同是一種格式合格。《合同法》第39條第2款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！辈捎酶袷綏l款的合同稱為格式合同。商品房預(yù)售合同一般由商品房預(yù)售方預(yù)先提供，可重復(fù)使用，合同條款為格式條款，消費者更改合同的可能性較小。

三、商品房預(yù)售合同與消費者權(quán)益的關(guān)系

（一）商品房預(yù)售合同是消費者權(quán)益的保護(hù)途徑

作為一種格式合同，商品房預(yù)售合同一般由國家相關(guān)部門監(jiān)制示范文本。合同主要內(nèi)容包括：預(yù)售人、預(yù)購人信息；合同標(biāo)的基本情況（房屋地址、建筑面積、樓層等信息）；計價方式與價款；付款方式；房屋交付時間；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。現(xiàn)實情況中，大部分消費者并非具有專業(yè)的法律知識，采用格式條款可節(jié)省交易時間，提高交易活動的效率。

商品房預(yù)售合同是預(yù)售方與消費者之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議，約定了雙方具體的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)商品房預(yù)售合同符合法定條件，依法簽訂后，便具有法律效力。若在商品房預(yù)售合同依法簽訂后，預(yù)售方與消費者出現(xiàn)糾紛，消費者可按照預(yù)售合同中約定的內(nèi)容，維護(hù)自己的權(quán)益。商品房預(yù)售合同是保障消費者權(quán)益的重要途徑。

（二）商品房預(yù)售合同對消費者權(quán)益的侵犯

1.預(yù)售合同侵犯消費者權(quán)益的主要原因

預(yù)售房是正在建設(shè)中的建筑，不確定因素較多，且預(yù)售方與消費者之間信息不對稱、利益不均衡，消費者專業(yè)法律知識欠缺，這些因素是導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因。

2.商品房預(yù)售合同中侵犯消費者合法權(quán)益的具體體現(xiàn)：

（1）違背了平等自愿的原則

商品房預(yù)售合同屬于民事合同的一種，應(yīng)具備民事合同的特征，如雙方意思表示一致，平等自愿，協(xié)商一致。按照法律面前一律平等的原則，談判雙方的法律地位平等，合同條款的具體內(nèi)容應(yīng)由合同簽訂雙方協(xié)商而定。但現(xiàn)實情況中，預(yù)售方和消費者就合同條款逐條比對協(xié)商的現(xiàn)象幾乎沒有。預(yù)售方已事先將合同空白條款或者可選擇性條款填好，打印好，并明確表明所填寫的內(nèi)容不可更改，消費者往往拿到合同后直接簽訂。

（2）條款相對利于預(yù)售方

預(yù)售方可提前填好預(yù)售合同中的相關(guān)條款，這些預(yù)先填好的條款通常對預(yù)售方更加有力，相對不利于消費者。主要體現(xiàn)為：

①不對等條款

商品房預(yù)售合同中常會出現(xiàn)不對等條款，如違約責(zé)任不對等。從平等性而言，消費者逾期付款的違約責(zé)任和預(yù)售方逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)對等。但現(xiàn)實情況中，一些預(yù)售方在合同中標(biāo)明的預(yù)售方的違約責(zé)任遠(yuǎn)小于消費者的違約責(zé)任。例如，在合同中約定“預(yù)售人逾期交房90日，預(yù)購人有權(quán)解除合同；預(yù)購人延期付款超過30日，預(yù)售人有權(quán)解除合同”。

②免責(zé)條款的擴(kuò)大

部分預(yù)售方將不可抗力的免責(zé)條款范圍擴(kuò)大，免責(zé)條款除如地震等自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭爆發(fā)等常規(guī)條款外，還增加了如政府管制、施政配套問題、第三人責(zé)任等無法明確界限的責(zé)任。免責(zé)條款的擴(kuò)大，減輕了預(yù)售方延遲交付的責(zé)任，實則侵害了消費者按時拿房的權(quán)益。

③商品房宣傳可能作假 部分預(yù)售方在合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定“預(yù)售方所發(fā)布的廣告、房屋沙盤等不構(gòu)成合同的組成部分，對合同雙方無約束力?！鳖A(yù)售房是正在建設(shè)中的商品房，消費者無法看到建筑實際效果，出售方的廣告、彩頁宣傳等是消費者了解預(yù)售房的主要渠道。例如，部分預(yù)售房推廣時，宣傳該樓盤將入駐民名校、商業(yè)中心，但實際建成后，卻遲遲未兌現(xiàn)承諾，未見名校，未見商業(yè)中心，引發(fā)不少糾紛。

④具體條款不明確

除上述問題外，商品房預(yù)購合同中還存在具體條款不明確的問題，如面積條款不具體，質(zhì)量和保修條款不明確，物業(yè)管理條款不合理等情況，這些不明確條款都有可能造成后續(xù)的糾紛。

四、改進(jìn)措施

（一）消費者簽訂合同前，提高警惕性，檢查合同條款的公平性

簽訂預(yù)售房合同前，消費者可學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，提高警惕性，檢查預(yù)售合同條款的公平性，檢查合同條款是否有利于消費者。消費者應(yīng)學(xué)法知法用法，用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

（二）預(yù)售方應(yīng)提前告知合同中的免責(zé)條款等重要條款

預(yù)售方應(yīng)本著誠實信用的原則，應(yīng)就免責(zé)條款、交付條款、違約條款等重要條款事項，告知消費者，在與消費者協(xié)商一致的情況下，簽訂預(yù)售合同。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管和處罰力度

針對預(yù)售房交易不公平，銷售不規(guī)范的問題，國家相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售商品房的監(jiān)管。如嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立、運營管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售許可監(jiān)管，嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售許可范圍；加強(qiáng)對預(yù)售房廣告、宣傳的管理等，同時利用社會輿論等多方監(jiān)督力量加強(qiáng)預(yù)售商品房的監(jiān)督。

此外，若發(fā)現(xiàn)預(yù)售方違法銷售，侵害消費者合法權(quán)益，相關(guān)部門應(yīng)加大對預(yù)售方的處罰力度，最大限度保障消費者的合法權(quán)益。

[1]周德田，康建燦.如何購買放心房[M].被扣：中國公安大學(xué)出版社，2008.

[2]張宏杰.商品房預(yù)售中的法律問題[J].科技信息，2009，(23).

[3]房紹坤.房地產(chǎn)法（第五版）[M].北京：北京大學(xué)出版社，2015.

邱麗麗，南京大學(xué)。

D922.294

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1008-4428（2017）05-130-02