柳希民

摘 要：房地產(chǎn)管理是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施的重要手段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，圍繞著國(guó)家的政策法規(guī)，使用科學(xué)有效的管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 管理 策略

本文主要探討房地產(chǎn)管理的重要性，在總結(jié)房地產(chǎn)管理意義的基礎(chǔ)上，具體分析房地產(chǎn)管理遇到的問(wèn)題，提出有針對(duì)性的房地產(chǎn)管理工作的策略。

1、房地產(chǎn)管理的重要性

1.1提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理的重要性也日益被人們所認(rèn)識(shí)，通過(guò)有效的房地產(chǎn)管理手段和措施，可以全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題，消除不必要的影響因素，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面有效施工。先進(jìn)的房地產(chǎn)管理是圍繞著房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行的全方位的管理，它建立在完善的管理機(jī)構(gòu)和有效的運(yùn)行辦法之上，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面分析，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)程中的顯性和潛在問(wèn)題，并且可以使用有效具體的措施進(jìn)行督促整改，這對(duì)于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題有重要意義。而且通過(guò)必要的管理措施可以有效降低房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，能夠消除各種問(wèn)題和隱患。

1.2降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

開(kāi)展房地產(chǎn)管理工作，提高房地產(chǎn)管理的效率，可以有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的集約化，是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理的重要手段。特別是在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)施工條件越發(fā)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況下，只有使用合理的房地產(chǎn)管理方法才能協(xié)調(diào)統(tǒng)籌各種工程因素，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展，達(dá)到有效管理的目標(biāo)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)工程的成本節(jié)約對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)工程的順利實(shí)施有重要的意義。它通過(guò)優(yōu)化各部門(mén)間的具體配合，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的無(wú)縫化管理，可以解決房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楣芾聿粐?yán)密和組織不系統(tǒng)帶來(lái)的問(wèn)題，從而在方案設(shè)計(jì)、材料選擇、工程質(zhì)量、人員調(diào)配等方面發(fā)展出現(xiàn)有資源的最大效率，同時(shí)可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)程的安全性，這對(duì)于節(jié)約工程的物料成本、人力資源成本，以及減少工程過(guò)程中的浪費(fèi)現(xiàn)象有重要意義。

1.3實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是科學(xué)技術(shù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工等因素的競(jìng)爭(zhēng)，而且還是房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新創(chuàng)意的競(jìng)爭(zhēng)，只有注重使用科學(xué)的管理方法，才能實(shí)現(xiàn)各種因素的配合，從而達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新管理目標(biāo)。只有在管理過(guò)程中使用創(chuàng)新性的管理方法，才能全面提高現(xiàn)有工作人員的積極性，從而激發(fā)出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理人員及施工人員的積極性，不斷創(chuàng)新性的提高工程的施工效率和質(zhì)量。注重使用創(chuàng)新性的管理方法，才能降低工作人員的壓力，釋放出管理的具體效益，使房地產(chǎn)項(xiàng)目向著良性的方向發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的有效性。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理活動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展，從而有效的解決房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中遇到的具體問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目快速發(fā)展目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題

2.1項(xiàng)目策劃中的問(wèn)題

房地產(chǎn)管理建立在房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略之上，只有從國(guó)家的宏觀政策出發(fā)，結(jié)合區(qū)域性的實(shí)際情況，才能制定科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策略，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有效性，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)剩等實(shí)際問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企劃部門(mén)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)條件不足，不僅影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，同時(shí)也不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利益。例如，有些房地產(chǎn)管理過(guò)程中沒(méi)能充分對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行預(yù)期評(píng)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不足，或者存在著盲目投資建設(shè)的現(xiàn)象，因此影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理效率，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)快速發(fā)展。其次，還有些企業(yè)為了節(jié)約房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)程中的成本，沒(méi)能配備使用必要的設(shè)施設(shè)備，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投入不足，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常施工，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中缺乏必要的保障。還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)能經(jīng)過(guò)必要的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)地方法規(guī)政策了解不透徹，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的環(huán)境產(chǎn)生了負(fù)面的影響，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)有序，因此影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目良性發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)管理能力不足

管理能力不足是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題，缺乏必要的管理人才，不能根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況制定科學(xué)的管理方案，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)人力資源的科學(xué)調(diào)配，因此影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理效率，沒(méi)能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)發(fā)展要求。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還延續(xù)使用傳統(tǒng)的管理方法，缺乏科學(xué)有效的成本核算辦法，不能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)進(jìn)行有效的管理，不能針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程科學(xué)分析潛在的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理存在極大的滯后性問(wèn)題。還有些房地產(chǎn)管理對(duì)人員分配不均勻，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的人力資源配置，不能?chē)@著房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效具體的管理，因此影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效性和科學(xué)性。還有的房地產(chǎn)管理細(xì)節(jié)不到位，存在著大量的浪費(fèi)與超支現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算屢屢超出既定的計(jì)劃，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)既定的管理目標(biāo)，影響了房地產(chǎn)管理效果，也不利于最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.3房地產(chǎn)管理具體問(wèn)題

不僅在管理方法上、項(xiàng)目策劃中具體的問(wèn)題，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體的法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、拆遷環(huán)節(jié)也都存在著具體細(xì)節(jié)問(wèn)題需要給予必要關(guān)注。例如，在產(chǎn)權(quán)登記管理中涉及的程序較為復(fù)雜，需要運(yùn)用嚴(yán)格的管理制度和程序，保證相關(guān)人員的合法權(quán)益，注重減少因?yàn)樾畔⒉粫惩ê统绦蚵男胁患皶r(shí)造成的問(wèn)題。在拆遷管理中還要注重有效審批的基礎(chǔ)上履行好補(bǔ)償安置的義務(wù)，這樣才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供良好的環(huán)境。在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中還要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和走向制定有效的管理策略，從而合理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利益。只有注重做好具體的細(xì)節(jié)管理工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性，全面做好具體的管理細(xì)節(jié)工作，并且做好相應(yīng)的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)等，達(dá)到有效管理的目標(biāo)。

3、強(qiáng)化房地產(chǎn)管理的措施

3.1做好前期項(xiàng)目決策管理工作

為了提高房地產(chǎn)管理的有效性，保證房地產(chǎn)管理的策略符合實(shí)際管理工作的需求，必須在做好相關(guān)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的管理方案，發(fā)揮出現(xiàn)有管理人員的實(shí)際作用，解決好房地產(chǎn)管理中存在的實(shí)際問(wèn)題。首先，注重從房地產(chǎn)市場(chǎng)收集相關(guān)的信息，圍繞著具體信息對(duì)房地產(chǎn)管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行具體分析，找出房地產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)任務(wù)。其次，根據(jù)前期調(diào)研工作制定科學(xué)的房地產(chǎn)管理方案，找出有效的應(yīng)對(duì)措施，在科學(xué)分析潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)宏觀與微觀相結(jié)合的全面管理。第三，避免盲目管理危害，注重根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際情況，在管理方法上進(jìn)行科學(xué)定位，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)管理方法，從而有效促進(jìn)具體問(wèn)題的解決，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的科學(xué)化目標(biāo)。endprint

3.2做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理工作

為了提高房地產(chǎn)管理的有效性，使整體房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行，必須對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行全面的管理。注重制定科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃，在全面控制成本的前提下進(jìn)行有效的管理，注重圍繞著現(xiàn)代綠色建筑的設(shè)計(jì)理念，統(tǒng)籌使用各種有效資源，不斷進(jìn)行項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)控制成本的同時(shí)，能夠拿出最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中注重結(jié)合地域特點(diǎn)，科學(xué)的選擇建筑材料，并且根據(jù)環(huán)境因素進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)，達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，注重在設(shè)計(jì)的過(guò)程中分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)，能夠預(yù)測(cè)房地產(chǎn)進(jìn)程中的要點(diǎn)和關(guān)鍵的技術(shù)環(huán)節(jié)，從而采用有效的預(yù)防性管理措施，全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性。

3.3做好項(xiàng)目施工階段管理工作

施工階段的房地產(chǎn)管理主要圍繞著質(zhì)量、效率和安全進(jìn)行，要實(shí)現(xiàn)三者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，注重以最優(yōu)配置來(lái)盡快的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到合理收益的目標(biāo)。首先，形成開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等工程相關(guān)方完善的監(jiān)控體系，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目處在有效的監(jiān)控之下，這樣才能提高管理的有效性。其次，注重做好項(xiàng)目的階段性驗(yàn)收工作，發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)人員的管理作用，注重制定完善的管理制度體系，發(fā)揮具體管理人員的職責(zé)作用，保證相關(guān)管理人員切實(shí)履行管理職責(zé)。第三，開(kāi)展好具體的安全管理，制定完善的安全管理流程，嚴(yán)格的履行安全管理程序，保證項(xiàng)目的正常安全施工。同時(shí)做好工程相關(guān)數(shù)據(jù)的收集管理等工作，保證項(xiàng)目的科學(xué)正常進(jìn)行，圍繞著工程信息，采用現(xiàn)代的計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)分析工程項(xiàng)目中的實(shí)際問(wèn)題，從而全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

3.4做好持續(xù)的驗(yàn)收工作

為了提高房地產(chǎn)管理的效率，還要做好后續(xù)的驗(yàn)收工作，注重全面驗(yàn)收工程，做好相關(guān)的數(shù)據(jù)收集工作，為房地產(chǎn)的后續(xù)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，形成完善的檔案存儲(chǔ)體系，注重對(duì)房地產(chǎn)管理的相關(guān)數(shù)據(jù)信息收集。其次，發(fā)揮各部門(mén)的配合作用，注重在管理的過(guò)程中積極的聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，形成必要的會(huì)商機(jī)制，保證房地產(chǎn)管理的科學(xué)進(jìn)行。第三，注重對(duì)房地產(chǎn)工程的問(wèn)題及時(shí)總結(jié)，提高房地產(chǎn)管理的全面性和科學(xué)性。并且根據(jù)最終匯總的結(jié)果制定必要的完善和整改措施方法，全面提高房地產(chǎn)管理有效性，保證及時(shí)彌補(bǔ)房地產(chǎn)管理中的漏洞。

結(jié)論

做好房地產(chǎn)管理工作，必須從房地產(chǎn)管理的需求出發(fā)，圍繞著房地產(chǎn)管理的實(shí)際情況，使用科學(xué)的管理方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)細(xì)節(jié)的全面管理。

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