“營改增”后以股權(quán)交易方式買賣房地產(chǎn)還會節(jié)稅嗎

張作玲

因為和單純的土地轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不征收流轉(zhuǎn)稅，同時由于土地使用權(quán)沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此也就不征收土地增值稅，在買賣房地產(chǎn)時很多人主張采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行，但這種方式真的能節(jié)稅嗎？是交易雙方都可以接受的嗎？通過詳實的數(shù)據(jù)計算，逐層深入分析，探討交易的實質(zhì)，可為企業(yè)的房地產(chǎn)交易決策提供理論基礎。

房地產(chǎn)；所得稅；股權(quán)交易；納稅籌劃

一、案例介紹

先來看一下在土地使用權(quán)交易中采用土地轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩種交易方式所涉稅種及稅率情況。假設交易發(fā)生在上海的兩家非上市公司之間，方案一是按單純買賣房地產(chǎn)方式進行交易，方案二是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行交易。具體稅種、稅率見表1、表2。

表1 買賣房地產(chǎn)方式

表2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

如果只是進行這樣簡單的對比，則采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式確實比直接買賣房地產(chǎn)方式要節(jié)稅，但事實究竟如何？下面通過案例予以說明。

現(xiàn)有上海宏達股份有限公司（簡稱“上海宏達”）和興盛制衣股份有限公司（簡稱“興盛制衣”）進行土地使用權(quán)交易，二者均為非上市的增值稅一般納稅人。上海宏達由張楠、林良生投資設立，其中張楠持股90%、林良生持股10%。2016年7月上海宏達耗資1000萬元購入一宗土地，其中地價款900.9009萬元、增值稅99.0991萬元，另支付契稅27.0270萬元、印花稅0.4505萬元，取得該項土地使用權(quán)的入賬價值為928.3784萬元，之后并未對其進行開發(fā)建設，為方便核算，假定上海宏達除此之外無其他業(yè)務。興盛制衣由王鑫亮、王鑫明投資成立，為進一步擴大生產(chǎn)欲在上海宏達的這宗土地上進行擴建。興盛制衣和上海宏達就該事項進行談判，上海宏達提出土地買賣要籌劃為股權(quán)買賣，將上海宏達賣給興盛制衣。根據(jù)規(guī)定，100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓視同轉(zhuǎn)讓土地，需要交土地增值稅，為規(guī)避此規(guī)定，設計為先轉(zhuǎn)讓張楠持有的90%股權(quán)給王鑫亮，過一段時間再轉(zhuǎn)讓林良生持有的10%股權(quán)給王鑫明，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格確定為3000萬元，其中地價款2702.7027萬元、增值稅297.2973萬元，其他費用另行支付。興盛制衣的股東王鑫亮、王鑫明該不該同意這種做法呢？

二、案例分析

（一）第一期交易：上海宏達將土地使用權(quán)出售給興盛制衣

首先假設直接進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，計算出雙方應納稅款，然后再假設采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行交易，也計算出雙方應納稅款，最后進行對比分析。

1.直接進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。

（1）上海宏達納稅情況。

增值稅=銷項稅額-進項稅額=297.2973-99.0991=198.1982（萬元，下同）

城市維護建設稅=198.1982×7%=13.8739

教育費附加=198.1982×（3%+2%）=9.9099（注：上海市的地方教育費附加率為2%）

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

上海宏達為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，準予扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，因未進行開發(fā)建設所以不得加計扣除。應納土地增值稅的相關(guān)計算如下：扣除項目金額=928.3784+13.8739+9.9099+1.3514=953.5136，增值額 =2702.7027-953.5136=1749.1891，1749.1891÷953.5136=183.45%，增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，適用50%的稅率，速算扣除率為15%。

土地增值稅=1749.1891×50%-953.5136×15%=731.5675

企業(yè)所得稅=（2702.7027-928.3784-13.8739-9.9099-1.3514-731.5675）×25%=254.4054

上海宏達納稅情況見表3。

表3 上海宏達納稅情況

為方便比較，假設出售價款全部分配給股東，則張楠、林良生還需要就該筆款項繳納個人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應代扣代繳個人所得稅。

個人所得稅=（2702.7027-928.3784-13.8739-9.9099-1.3514-731.5675-254.4054）× 20%=152.6432

表4 股東張楠、林良生納稅情況

因為增值稅是價外稅，所有環(huán)節(jié)的增值稅全部由消費者承擔，所以在計算稅負時應予以扣除。綜上，上海宏達需納稅1163.7513萬元（1209.3063-198.1982+152.6432）。

（2）興盛制衣納稅情況。

契稅=2702.7027×3%=81.0811

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

表5 興盛制衣納稅情況

分析：該項交易通過直接進行房地產(chǎn)交易方式進行時，上海宏達需納稅1011.1081萬元，股東張楠、林良生需納稅152.6432萬元,合計需納稅1163.7513萬元。興盛制衣需納稅82.4325萬元，取得該宗土地的入賬價值為2785.1352萬元。

2.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行房地產(chǎn)交易。

（1）股東張楠、林良生為個人股東，其納稅情況為：

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

采用股權(quán)交易形式，公司名下的資產(chǎn)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅，由股東按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》的規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減去股權(quán)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。

個人所得稅=（2702.7027-928.3784-1.3514）×20%=354.5946

表6 股東張楠、林良生納稅情況

（2）興盛制衣納稅情況。

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=2702.7027×0.05%=1.3514

表7 興盛制衣納稅情況

分析：當以交易股權(quán)形式進行房地產(chǎn)交易時，作為上海宏達的股東，張楠和林良生需要繳納355.9460萬元稅款，和直接進行房地產(chǎn)交易相比少納稅807.8053萬元（1163.7513-355.9460），興盛制衣需要繳納1.3514萬元稅款，和直接進行房地產(chǎn)交易相比少納稅81.0811萬元。

就目前的計算結(jié)果看，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行房地產(chǎn)交易時，交易雙方需要繳納的稅款都減少了，實現(xiàn)了納稅籌劃的效果。那是不是就可以得出結(jié)論應該采用股權(quán)交易形式進行交易呢？事實并非如此，下面進行更深層次的分析。

（二）第二期交易：興盛制衣將取得的土地使用權(quán)對外出售

假設興盛制衣由于經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，決定于2020年7月以8000萬元出售該項房地產(chǎn)，其中地價款7207.2072萬元、增值稅792.7928萬元，其他費用另行支付。應該如何納稅呢？

1.原房地產(chǎn)以直接進行房地產(chǎn)交易方式取得，興盛制衣出售該項房地產(chǎn)時應納稅情況：

增值稅=銷項稅額-進項稅額=792.7928-297.2973=495.4955

城市維護建設稅=495.4955×7%=34.6847

教育費附加=495.4955×（3%+2%）=24.7748

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=7207.2072×0.05%=3.6036

興盛制衣取得該項土地使用權(quán)的入賬價值為2785.1352萬元（2702.7027+81.0811+1.3514），應納土地增值稅的計算為：扣除項目金額=2785.1352+34.6847+24.7748+3.6036=2848.1983，增 值 額 =7207.2072-2848.1983=4359.0089，4359.0089÷2848.1983=153.04%，增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，適用50%的稅率，速算扣除率為15%。

土地增值稅=4359.0089×50%-2848.1983×15%=1752.2747

企業(yè)所得稅=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748-1752.2747-3.6036）×25%=651.6836

表8 興盛制衣納稅情況

假設出售價款全部分配給股東，則王鑫亮、王鑫明還需就該筆款項繳納個人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應代扣代繳個人所得稅。

個人所得稅=（7207.2072-2785.1352-34.6847-24.7748-3.6036-1752.2747-651.6836）× 20%=391.0101

表9 股東王鑫亮、王鑫明納稅情況

原房地產(chǎn)以直接進行房地產(chǎn)交易方式取得，興盛制衣及其股東出售該項房地產(chǎn)時應納稅2858.0315萬元（2962.5169-495.4955+391.0101）。

2.原房地產(chǎn)以股權(quán)交易形式取得，股東王鑫亮、王鑫明出售原上海宏達房地產(chǎn)時應納稅情況：

增值稅=銷項稅額-進項稅額=792.7928-99.0991=693.6937

城市維護建設稅=693.6937×7%=48.5586

教育費附加=693.6937×（3%+2%）=34.6847

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）=7207.2072×0.05%=3.6036

應納土地增值稅的計算：扣除項目金額=928.3784+48.5586+34.6847+3.6036=1015.2253，增值額=7207.2072-1015.2253=6191.9819，6191.9819÷1015.2253=609.91%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用60%的稅率，速算扣除率為35%。

土地增值稅=6191.9819×60%-1015.2253×35%=3359.8603

企業(yè)所得稅=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847-3359.8603-3.6036）×25%=708.0304

注意：采用交易股權(quán)形式進行房地產(chǎn)時，交易后王鑫亮、王鑫明成為上海宏達的新股東，再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，上海宏達需要繳納的各項稅款均由興盛制衣的股東王鑫亮、王鑫明承擔，共需納稅4154.7376萬元（4848.4313-693.6937）。

表10 上海宏達應納稅情況

假設出售價款全部分配給股東，則王鑫亮、王鑫明還需就該筆款項繳納個人所得稅。公司分配給股東的所得屬于股息紅利所得，應代扣代繳個人所得稅。

個人所得稅=（7207.2072-928.3784-48.5586-34.6847-3359.8603-3.6036-708.0304）× 20%=424.8182

表11 股東王鑫亮、王鑫明納稅情況

原房地產(chǎn)以股權(quán)交易形式取得，股東王鑫亮、王鑫明出售原上海宏達房地產(chǎn)時應納稅4579.5558萬元（4154.7376+424.8182）。

分析：當興盛制衣出售該項房地產(chǎn)時，原房地產(chǎn)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得比直接進行房地產(chǎn)交易取得要多納稅1721.5243萬元（4579.5558-2858.0315），顯然是不合算的。

下面從整個交易來看，

（1）直接進行房地產(chǎn)交易時：上海宏達在第一期交易中納稅1011.1081萬元，股東張楠、林良生納稅152.6432萬元，共計1163.7513萬元，盈利610.5730萬元。興盛制衣在第一期交易中納稅82.4325萬元，在第二期交易中納稅2467.0214萬元，股東王鑫亮、王鑫明納稅391.0101萬元，共計2858.0315萬元，盈利1564.0405萬元。

（2）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式交易房地產(chǎn)時：在股權(quán)交易方式下，土地所有權(quán)仍歸屬上海宏達，所以不需要繳納流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅，只是股東張楠、林良生就其所得繳納個人所得稅354.5946萬元和印花稅1.3514萬元，共計355.9460萬元，盈利1418.3783萬元。興盛制衣在第一期交易中納稅1.3514萬元，在第二期交易中出售上海宏達土地使用權(quán)的稅款由興盛制衣繳納4154.7376萬元，股東王鑫亮、王鑫明就其所得需要交納個人所得稅424.8182萬元，共計4579.5558萬元，自己賺-76.4027萬元，也就是說興盛制衣虧了76.4027萬元。

所以，興盛制衣的股東不應該同意該項交易。

三、稅務真相

是什么導致看似對雙方都有利的做法變得不可行的呢？原因就是：上海宏達節(jié)約的稅負轉(zhuǎn)移到了興盛制衣身上，而且增值額增加效應更是放大了轉(zhuǎn)移的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流轉(zhuǎn)稅，同時由于土地使用權(quán)沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，仍然在上海宏達名下，因此也不征土地增值稅，因此，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地，上海宏達確實是可以節(jié)約流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅的。但是，股權(quán)交易中上海宏達是標的，本身沒有取得收入，不需要交稅，故上海宏達名下土地的取得成本仍然還是賬面上的原始取得成本，比如本案中興盛制衣的2702.7027萬元是給了股東張楠、林良生，和上海宏達沒有任何關(guān)系，上海宏達的土地成本還是900.9009萬元，而不是2702.7027萬元。3年后上海宏達（已經(jīng)屬于興盛制衣）出售土地，企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然是900.9009萬元，而不是2702.7027萬元。可見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的稅款實質(zhì)上是遞延到將來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時再一并征收。由于上海宏達已經(jīng)屬于興盛制衣，因此遞延的稅款實際上是由興盛制衣及其股東來承擔，興盛制衣是在為上海宏達“接盤”。

值得一提的是，“營改增”之前，土地交易的流轉(zhuǎn)稅是營業(yè)稅，改變?yōu)楣蓹?quán)交易確實可以節(jié)約營業(yè)稅，且營業(yè)稅沒有遞延的后遺問題，但“營改增”后，土地交易的流轉(zhuǎn)稅是增值稅了，增值稅就有遞延的后遺問題，遞延的稅款實際上由興盛制衣承擔。

財政部，國家稅務總局.關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知.財稅［2016］43號，2016-04-25.

財政部，國家稅務總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知.財稅［2016］36號，2016-03-23.

國家稅務總局.關(guān)于《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》的公告.國家稅務總局公告2014年第67號，2014-12-07.

F234.4

A

1004-0994（2017）34-0083-4

山東省高校人文社科研究計劃自籌經(jīng)費項目“基于內(nèi)部審計視角的中小企業(yè)稅務風險控制——以濰坊市濱海區(qū)為例”（項目編號：J15WB95）

山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院，山東濰坊261011