李俊麗，陳麗娟

(福州外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院財(cái)會(huì)系，福建 福州 350202)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量有效性研究

李俊麗，陳麗娟

(福州外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院財(cái)會(huì)系，福建 福州 350202)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》的頒布規(guī)定了公允價(jià)值在我國(guó)所有執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施，并鼓勵(lì)境外企業(yè)提前實(shí)施。房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)了舉足輕重的地位，因而公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)用備受關(guān)注。從公允價(jià)值計(jì)量理論概述入手，深入探討公允價(jià)值在實(shí)際應(yīng)用中所產(chǎn)生的問(wèn)題與成因，并以皇庭國(guó)際為例進(jìn)行個(gè)案分析，研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)量有效性不足：執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管過(guò)于嚴(yán)格、市場(chǎng)交易環(huán)境不成熟、缺乏清晰的公允價(jià)值操作指南等。我國(guó)應(yīng)不斷規(guī)范政策導(dǎo)向、加強(qiáng)構(gòu)建活躍的交易市場(chǎng)、規(guī)范房地產(chǎn)信息披露制度，以提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的有效性。

公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)； 后續(xù)計(jì)量

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和民眾可支配收入的增加，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資成為國(guó)內(nèi)上市公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的普遍投資方式。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，企業(yè)可以在成本計(jì)量模式或者公允價(jià)值計(jì)量模式中進(jìn)行選擇，同時(shí)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量過(guò)程應(yīng)采取同一種計(jì)量模式。目前，較多的文章從上市公司對(duì)計(jì)量模式運(yùn)用現(xiàn)狀展開(kāi)探討,多數(shù)學(xué)者認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量有助于企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量的準(zhǔn)確性，但在實(shí)際工作中，真正采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)較少。Dechow和Myers(2010)分析大量上市公司所披露的數(shù)據(jù)信息后指出，公允價(jià)值計(jì)量比成本計(jì)量的偏差度要小，但與此同時(shí)企業(yè)應(yīng)積極完善內(nèi)部管理體系，只有在兩種方式相互協(xié)調(diào)的情況下才能促進(jìn)企業(yè)的健康有效發(fā)展[1]。Henning Zuelch(2011)等人基于國(guó)際主流會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以投資性房地產(chǎn)為研究案例，就其公允價(jià)值可靠性和公司估值之間存在的關(guān)系做出詳細(xì)說(shuō)明，基于76個(gè)房地產(chǎn)上市公司樣本，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)上市公司股價(jià)偏離凈資產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)實(shí)緣由包括很多種，但是能夠決定股票價(jià)格因素的是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是否可靠[2]。Christensen和Nikolaev(2013)通過(guò)對(duì)公允價(jià)值的研究，發(fā)現(xiàn)負(fù)債水平較高的企業(yè)更愿意采用公允價(jià)值模式使得企業(yè)的利潤(rùn)發(fā)生改變，以此來(lái)改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率[3]。韓金燦(2014)的研究發(fā)現(xiàn)目前采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量大打折扣[4]。周良鳳(2014)認(rèn)為投資性房地產(chǎn)采用何種后續(xù)計(jì)量模式會(huì)直接影響企業(yè)的利得和損失，并指出采用公允價(jià)值計(jì)量模式使會(huì)計(jì)信息更具有相關(guān)性[5]。

現(xiàn)有的文獻(xiàn)基本集中于從理論層面對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行研究，缺少具體公司的實(shí)際分析，文章以皇庭國(guó)際為例，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的使用進(jìn)行分析，以期提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的有效性。

一 公允價(jià)值及投資性房地產(chǎn)相關(guān)理論概述

(一)公允價(jià)值計(jì)量模式理論概述

1970年，美國(guó)會(huì)計(jì)界指出，“公允價(jià)值是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中所獲取的實(shí)際貨幣金額”。1996年，美國(guó)對(duì)公允價(jià)值的概念作出進(jìn)一步闡述：“公允價(jià)值是市場(chǎng)交易雙方在自愿的前提下，對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行購(gòu)買或清償時(shí)的實(shí)際價(jià)格?！?006年美國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)公允價(jià)值作出補(bǔ)充，認(rèn)為公允價(jià)值是指交易者在有序、合理交易過(guò)程中，由于資產(chǎn)銷售或負(fù)債轉(zhuǎn)讓而收到的金額。2014年，我國(guó)頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》將公允價(jià)值定義為：“市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格?！庇纱藴?zhǔn)則可以看出，一件商品的公允價(jià)值是指在計(jì)量日，在活躍市場(chǎng)上以社會(huì)公認(rèn)的對(duì)該商品進(jìn)行交易的價(jià)格。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境和會(huì)計(jì)理論發(fā)展，財(cái)政部門對(duì)公允價(jià)值的內(nèi)涵進(jìn)行了補(bǔ)充，即有序交易中某項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或負(fù)債轉(zhuǎn)移過(guò)程中所支付的價(jià)格[6]。隨著會(huì)計(jì)相關(guān)理論的逐漸完善，對(duì)公允價(jià)值的定義更為清晰，也切實(shí)提升了公允價(jià)值的實(shí)踐運(yùn)用度。

(二)投資性房地產(chǎn)理論概述

投資性房地產(chǎn)是上市公司為了取得更多經(jīng)濟(jì)利益，在房地產(chǎn)行業(yè)做出投資，以期能夠獲得租金或增值收益，具體包括企業(yè)所出租的土地使用權(quán)、持有并預(yù)計(jì)在其價(jià)格上漲后予以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及用于出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：其一，交易所得的經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè)；其二，初始獲取成本能夠準(zhǔn)確地計(jì)量。上市公司應(yīng)按照成本對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在未來(lái)計(jì)量過(guò)程中，可選擇更加適合本企業(yè)的計(jì)量模式，但是同一時(shí)間只能選取一個(gè)模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量[7]。

企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金收入或者資本增值收益，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)需單獨(dú)入賬核算。準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)自用辦公樓以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入繼而轉(zhuǎn)租給其他單位的房地產(chǎn)、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋、房地產(chǎn)企業(yè)正常開(kāi)發(fā)、銷售的建筑物和土地等，不應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

二 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量面臨的問(wèn)題

(一)監(jiān)管嚴(yán)格，限制條件多

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“企業(yè)在滿足一定條件情況下可以由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式，然而企業(yè)一旦選擇執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式便無(wú)法再轉(zhuǎn)回成本模式”，可見(jiàn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的限制條件過(guò)于嚴(yán)格，最終導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中難以推廣。此外，當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的投資性房地產(chǎn)不存在活躍的市場(chǎng)，難以取得公允價(jià)值，監(jiān)管部門對(duì)公允價(jià)值的確定和計(jì)量方式的運(yùn)用較為慎重?！稌?huì)計(jì)準(zhǔn)則》明確規(guī)定：“只有符合條件的投資性房地產(chǎn)才能夠運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，要存在活躍的交易市場(chǎng)或者能夠取得同類或類似市場(chǎng)價(jià)格，能持續(xù)取得公允價(jià)值相關(guān)信息等一系列條件，才可以采用公允價(jià)值模式?！盵4]一系列嚴(yán)格的限制性條件，使我國(guó)眾多企業(yè)更為謹(jǐn)慎，較少選擇采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007至2014年，我國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)司所發(fā)布的《關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》指出，“自實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則起，我國(guó)投資性房地產(chǎn)的上市公司不斷增加，然而采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)速度卻很緩慢?！?007至2014年間，具有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司由1570家增加到2586家，然而使用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)只占據(jù)極少數(shù)，2007年為18家，2014年底僅有36家，占據(jù)投資性房地產(chǎn)公司的3%左右[8]。

(二)缺乏公允價(jià)值操作指南，公允價(jià)值執(zhí)行成本高

目前，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值的規(guī)定不夠全面，缺乏詳細(xì)的操作指南，如，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定擁有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是采用公允價(jià)值的條件之一，但怎樣的市場(chǎng)才是活躍的市場(chǎng)？模糊的規(guī)定加大了決策者執(zhí)行公允價(jià)值的阻力。

此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展尚不成熟，缺乏一個(gè)活躍的交易市場(chǎng)，因此公允價(jià)值信息獲取難度較大。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司，要定期確定項(xiàng)目的公允價(jià)值，使得公司必須要長(zhǎng)期與社會(huì)第三方評(píng)估組織保持聯(lián)系，定期獲得價(jià)值評(píng)估結(jié)果，企業(yè)為此需要支付高昂的評(píng)估費(fèi)用，嚴(yán)格的限制條件又增加了企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本負(fù)擔(dān)，這樣導(dǎo)致公允價(jià)值模式在運(yùn)用過(guò)程中增加了上市公司的資源損耗，提升了公司的運(yùn)營(yíng)成本。

(三)信息披露不充分

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值的企業(yè)要披露公允價(jià)值的確定方法、對(duì)企業(yè)的影響、評(píng)估報(bào)告等一系列信息。但是仍然有些企業(yè)違背準(zhǔn)則的規(guī)定，有的企業(yè)在后續(xù)計(jì)量模式變更后，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的確定方法進(jìn)行披露，在年報(bào)中也沒(méi)有披露有關(guān)價(jià)值確定的相關(guān)內(nèi)容。部分企業(yè)雖然對(duì)確定方法進(jìn)行了披露，但是并沒(méi)有對(duì)具體的參數(shù)信息和應(yīng)用假設(shè)等信息進(jìn)行詳細(xì)披露，這樣公允價(jià)值的可靠性令人質(zhì)疑。有的上市公司僅對(duì)投資性房地產(chǎn)總數(shù)進(jìn)行披露，沒(méi)有列舉說(shuō)明其中的項(xiàng)目明細(xì)，使得所披露的信息不夠明晰，對(duì)信息所需者造成決策干擾，市場(chǎng)投資方難以通過(guò)上市公司所披露的信息真實(shí)了解其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀。

三 個(gè)案分析——以皇庭國(guó)際為例

(一)皇庭國(guó)際簡(jiǎn)介

深圳市皇庭國(guó)際企業(yè)股份有限公司(下文簡(jiǎn)稱“皇庭國(guó)際”)成立于1983年，近年來(lái)進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，并開(kāi)發(fā)出一系列優(yōu)質(zhì)樓盤。但是2012年，在巨大的資金壓力下，皇庭國(guó)際陷入經(jīng)營(yíng)困境，當(dāng)年皇庭國(guó)際宣布對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式作出轉(zhuǎn)變，用公允價(jià)值計(jì)量代替?zhèn)鹘y(tǒng)的成本計(jì)量，以確保企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值的正確反映，轉(zhuǎn)變之前其賬面價(jià)值為1296420499.70元，包括1295340716.86元的在建投資性房地產(chǎn)，1079782.84元的已出租房屋建筑物。

(二)皇庭國(guó)際采用公允價(jià)值計(jì)量的啟示

2012年，深圳福田在建的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目成為皇庭國(guó)際最主要資產(chǎn)，已出租的投資性房地產(chǎn)均位于深圳、海南和廣州等房地產(chǎn)交易較為活躍的區(qū)域，獲得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的難度較小，具備高效、準(zhǔn)確、定期獲得公允價(jià)值的基礎(chǔ)條件。轉(zhuǎn)變計(jì)量模式后，為皇庭國(guó)際帶來(lái)了更高的效益，值得其他房地產(chǎn)公司借鑒。

1.取得真實(shí)定價(jià)，提高財(cái)務(wù)信息可靠性

皇庭國(guó)際改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，使該企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更具可靠性，增強(qiáng)了皇庭國(guó)際的財(cái)務(wù)信心，有利于投資者更加全面地了解該企業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)企業(yè)倘若不采用公允價(jià)值計(jì)量模式，仍然按照成本模式計(jì)量，必將導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息所反映的價(jià)值不真實(shí)不公允。而公允價(jià)值模式能及時(shí)有效反映地市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值，反映企業(yè)盈利能力，使企業(yè)資產(chǎn)增值信息更具真實(shí)性和透明性，確保投資者對(duì)企業(yè)價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。

2.擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模

2010年和2011年皇庭國(guó)際所披露的財(cái)務(wù)報(bào)表信息反映出企業(yè)正面臨經(jīng)營(yíng)困境，2012年，皇庭國(guó)際采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，公司的凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，擺脫困境，公司不僅大幅提升了償債能力，且擁有數(shù)額較大的名下資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的普遍上漲，絕大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值已遠(yuǎn)高于其初始價(jià)值，因此選用公允價(jià)值計(jì)量模式，能夠更為準(zhǔn)確、客觀地披露上市公司的當(dāng)前運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀。

3.調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)

表1 2012—2016皇庭國(guó)際相關(guān)數(shù)據(jù)(單位：萬(wàn)元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順，皇庭國(guó)際2012-2016年度財(cái)務(wù)報(bào)告

連續(xù)兩年的巨額虧損，皇庭國(guó)際陷入了經(jīng)營(yíng)困境，2012年決定對(duì)其投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式，由表1可知公允價(jià)值變動(dòng)損益的改變了企業(yè)的利潤(rùn)總額。2012年皇庭國(guó)際采用公允價(jià)值計(jì)量模式，當(dāng)年公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益為59.78萬(wàn)元，企業(yè)仍然處于虧損的狀態(tài)，但企業(yè)若是繼續(xù)采用成本計(jì)量模式，企業(yè)會(huì)虧損更多。2013年，皇庭廣場(chǎng)完工達(dá)到了可運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，企業(yè)當(dāng)年所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益為545841.03萬(wàn)元，利潤(rùn)總額達(dá)到了523685.03萬(wàn)元，企業(yè)不僅彌補(bǔ)了巨額虧損還實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅提高。2014年，在公允價(jià)值變動(dòng)損益為0的情況下，企業(yè)的利潤(rùn)總額為-52660.22萬(wàn)元。2015年，公允價(jià)值變動(dòng)為347.62萬(wàn)元，企業(yè)的利潤(rùn)總額達(dá)到了5234.89萬(wàn)元。2016年，企業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益為200.25萬(wàn)元，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)總額為11142.75萬(wàn)元。公允價(jià)值的升降直接影響著企業(yè)利潤(rùn)總額的變化，公允價(jià)值增加時(shí)，企業(yè)的利潤(rùn)總額也會(huì)隨之增加。

四 提升投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量有效性的建議

(一)構(gòu)建活躍的交易市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系

活躍的交易市場(chǎng)是投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量的前提之一，但是當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定性較差、資訊不健全，公允價(jià)值計(jì)量模式的推行必然面臨諸多阻礙。相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，針對(duì)不同的企業(yè)群組，出臺(tái)相應(yīng)的操作引導(dǎo)，力爭(zhēng)在當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟規(guī)范的環(huán)境下，降低整體風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，提高會(huì)計(jì)信息可比性，為公允價(jià)值應(yīng)用創(chuàng)建一個(gè)穩(wěn)定、開(kāi)放、統(tǒng)一和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

相關(guān)部門應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)容量大和時(shí)效性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，積極構(gòu)建一個(gè)由房地產(chǎn)中介、資產(chǎn)評(píng)估、金融機(jī)構(gòu)和政府部門參與的，集服務(wù)、交易、查詢等功能為一體的交易價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，選擇有資質(zhì)的第三方來(lái)對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行有效的監(jiān)督，提高效率和透明化程度，這樣不僅降低獲取公允價(jià)值的成本，而且提升了估值結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而推動(dòng)公允價(jià)值在企業(yè)中的運(yùn)用和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(二)規(guī)范房地產(chǎn)信息披露制度

首先，應(yīng)披露更為詳細(xì)的財(cái)務(wù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面、真實(shí)、及時(shí)地披露對(duì)公允價(jià)值估計(jì)的基礎(chǔ)過(guò)程與結(jié)果。在會(huì)計(jì)報(bào)表編制過(guò)程中，應(yīng)重視投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易，將收集的信息進(jìn)行公示，包括重大交易事項(xiàng)在內(nèi)的企業(yè)收益過(guò)程應(yīng)及時(shí)對(duì)外披露，使得市場(chǎng)能夠明晰企業(yè)每一筆收益的具體過(guò)程[9]。

其次，加強(qiáng)信息披露的執(zhí)行力度。雖然我國(guó)新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則中對(duì)信息披露做了更詳細(xì)的規(guī)定，但是執(zhí)行力度還是不夠。因此，相關(guān)部門應(yīng)該建立健全企業(yè)信息披露制度，強(qiáng)化相關(guān)信息披露，尤其是對(duì)外聘資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估方法、依據(jù)來(lái)源等內(nèi)容進(jìn)行披露，就算無(wú)法確定公允價(jià)值也要披露其原因，使得投資者獲取更多的信息。

此外，還應(yīng)建立會(huì)計(jì)信息披露監(jiān)管體系。采用獎(jiǎng)懲措施進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制，發(fā)揮政府監(jiān)管職能，加大監(jiān)督力度，提高信息的透明度，不給企業(yè)提供弄虛作假的機(jī)會(huì)。

(三)規(guī)范準(zhǔn)則導(dǎo)向，降低公允價(jià)值執(zhí)行成本

新準(zhǔn)則明確了公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì)及重要性，然而從新準(zhǔn)則的導(dǎo)向方面看，傳統(tǒng)成本模式的使用可以使企業(yè)核算變得更為便捷，這在一定程度上阻礙了我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式的推行。因此我國(guó)應(yīng)對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則重新進(jìn)行修訂：(1)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)應(yīng)由受托責(zé)任觀改為決策有用觀，使得公允價(jià)值更好地體現(xiàn)現(xiàn)在和未來(lái)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性[10]。(2)完善公允價(jià)值的操作指南?，F(xiàn)有的準(zhǔn)則在公允價(jià)值的切實(shí)可操作方面缺少具體的實(shí)施手段，因此，應(yīng)根據(jù)我國(guó)實(shí)情進(jìn)一步完善，至少應(yīng)該對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)量起到一定的導(dǎo)向作用，新準(zhǔn)則理應(yīng)體現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)的首選是公允價(jià)值計(jì)量，無(wú)法取得相關(guān)信息時(shí)才選擇成本模式。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性當(dāng)?shù)禺a(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，是我國(guó)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。相關(guān)部門理應(yīng)結(jié)合我國(guó)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，倡導(dǎo)并引導(dǎo)正確使用公允價(jià)值計(jì)量模式，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。我們堅(jiān)信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟、相關(guān)制度的完善，公允價(jià)值計(jì)量模式必將取代成本價(jià)值計(jì)量模式，成為主流模式。

[1]Dechow M. Fair value accounting and gains from asset securitizations:A convenient earnings management tool with compensation side-benefits[J].Journal of Accounting and Economics,2010 ,(2) .

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[3]Christensen H B，Nikolaev V. Does fair value accounting for non financial assets pass the market test[J].Review of Accounting Studies, 2013，(3).

[4]韓金燦.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)問(wèn)題探討[J].工作研究，2014，(4).

[5]周良鳳.公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)企業(yè)損益和盈余管理的影響分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014,(6).

[6]余學(xué)斌,張春燕. 資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量緣何推廣不利[J]．財(cái)會(huì)月刊,2014，(4).

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[9]周曉慧.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)性研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2016,(7).

[10]楊建紅.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào),2016,(1).

(責(zé)任編校：簡(jiǎn)小烜)

ResearchontheValidityofFairValueMeasurementofInvestmentRealEstate

LI Junli, CHEN Lijuan

(Department of Accounting, Fuzhou University of Foreign Studies and Trade, Fuzhou Fujian 350202, China)

ThepromulgationofEnterpriseAccountingStandardsNo.Thirty-ninth,theFairValueMeasurementstipulates that fair value is implemented in all enterprises that carry out accounting standards for enterprises in our country, and encourages foreign enterprises to implement in advance. The real estate market occupies a pivotal position in the development of China’s economy, so the application of the fair value measurement standards in the real estate market has attracted much attention. The article begins with the summary of the theory of fair value measurement, in depth explores the problems and causes of the fair value in the actual application, and taking Wongtee International as an example, the article finds that the effectiveness of fair value measurement of China’s real estate market is insufficient: supervision is too strict during implementation, market trading environment is immature, and the fair value operation guide is not clear. On the basis of this research, the article proposes that our country should continue to regulate the policy guidance, strengthen the construction of active trading market and regulate real estate information disclosure system, in order to improve the effectiveness of the fair value measurement of the investment real estate.

fair value; investment real estate; follow-up measurement

F234.3

A

1008-4681(2017)06-0049-04

2017-08-08

福建省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)青年項(xiàng)目，編號(hào)FJ2015C168。

李俊麗(1989— )，女，山西臨汾人，福州外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院財(cái)會(huì)系講師，博士生。研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、會(huì)計(jì)政策。