劉克峰

為防止科技企業(yè)進(jìn)行政策套利、淪為科技地產(chǎn)商，政府應(yīng)對(duì)出讓給科技企業(yè)的土地進(jìn)行限制性約定，土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉(zhuǎn)讓或租賃，并加大動(dòng)態(tài)監(jiān)管力度。

在新時(shí)代國家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下，各地把發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)作為重要轉(zhuǎn)型升級(jí)的抓手，著力打造不同區(qū)位優(yōu)勢(shì)、不同產(chǎn)業(yè)方向、不同集聚規(guī)模的科技園區(qū)，發(fā)揮科技園區(qū)的區(qū)域新引擎、產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能的引領(lǐng)作用。園區(qū)建設(shè)的主體既有政府主導(dǎo)的平臺(tái)公司、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)商，也有科技企業(yè)，基金投資公司等，科技園區(qū)、科技小鎮(zhèn)、科技新城拔地而起，呈現(xiàn)出科技園區(qū)建設(shè)的新高潮。然而，隨著國家對(duì)建設(shè)用地政策的嚴(yán)控，如何把寶貴的土地資源建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、工作生活融合、人文生態(tài)和諧的現(xiàn)代科技園區(qū)，避免出現(xiàn)“爛尾樓”、“荒園”、“鬼城”，則需要建設(shè)者們以新發(fā)展理念為指導(dǎo)，在以往科技園區(qū)建設(shè)發(fā)展的實(shí)踐基礎(chǔ)上，客觀總結(jié)、深入思考、持續(xù)探索。

建設(shè)科技園區(qū)要拋棄房地產(chǎn)開發(fā)模式

目前有一種很流行的業(yè)態(tài)叫科技地產(chǎn)，顧名思義就是把科技園建設(shè)當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)，形式是建園區(qū)實(shí)質(zhì)是搞地產(chǎn)。為什么在科技園區(qū)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的模式大行其道？一是房地產(chǎn)企業(yè)在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)下，開始大量轉(zhuǎn)向科技園區(qū)開發(fā)，房地產(chǎn)的模式自然也應(yīng)用在科技園區(qū)的建設(shè)中；二是隨著住宅、商業(yè)金融用地規(guī)模的嚴(yán)控縮減，科技園區(qū)用地成為政府“土地財(cái)政”的新來源，政府的“土地財(cái)政”助推了科技園區(qū)的房地產(chǎn)化供地方式。在房地產(chǎn)模式下建設(shè)科技園區(qū)，科技園區(qū)在土地出讓、商業(yè)模式上盡顯房地產(chǎn)化，甚至出現(xiàn)爆炒研發(fā)用地和科研用房的現(xiàn)象，完全背離了建設(shè)科研園區(qū)、支持科技創(chuàng)新、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)升級(jí)的初衷?？萍紙@區(qū)用地一般規(guī)模較大，除了大部分的工業(yè)、科研地性外，還有一定量的住宅、商業(yè)地性做配套，在一刀切的招拍掛供地方式下，科研用地由原來的價(jià)值洼地迅速向房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格逼近，政府的土地收益大幅增加，土地財(cái)政由住宅、商業(yè)用地向科研用地在延伸；在商業(yè)模式上，開發(fā)商在高成本拿地后，首要考慮的是如何盡可能快地、多地收回資金并盈利，勢(shì)必通過盡可能多地銷售住宅、商業(yè)，并在工業(yè)、科研等限制性交易的土地上搞變通，加大銷售比重，把高土地成本以高價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給科技企業(yè)，大大增加了科技企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展負(fù)擔(dān)?？萍紙@區(qū)建設(shè)時(shí)間長、投資大、不確定性多，通過銷售一些園區(qū)內(nèi)符合政策的房產(chǎn)來解決資金問題本無可厚非，但在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)受到政策管控下，地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向科技園區(qū)建設(shè)的形勢(shì)下，大有把科技園區(qū)變成新型房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，要么囤積土地、待價(jià)而沽，要么隨行就市，推高房價(jià)，甚至違規(guī)銷售不符合地性規(guī)定的房產(chǎn)。

科技園區(qū)不應(yīng)成為房地產(chǎn)商逐利的新市場(chǎng)。科技園區(qū)的建設(shè)主體可以多元化，房地產(chǎn)商也完全可以參與科技園區(qū)的建設(shè)，而且有信譽(yù)、有品牌的房地產(chǎn)商也可以憑借其資金、策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營的綜合實(shí)力，提高科技園區(qū)建設(shè)品質(zhì)。但科技園區(qū)必須去地產(chǎn)化，首先要從土地出讓方式上改革，政府要擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，不以競(jìng)拍高價(jià)者得，而在限定土地價(jià)格下選優(yōu)，既防止推高地價(jià)又確保有優(yōu)秀的建設(shè)主體；其次，園區(qū)用地建設(shè)的各類物業(yè)要實(shí)行嚴(yán)格的銷售轉(zhuǎn)讓政策，甚至是限制銷售、不得轉(zhuǎn)讓，除政府的嚴(yán)格審批下可進(jìn)行定向銷售部分物業(yè)外，園區(qū)建設(shè)主體要持有大部分物業(yè)，靠長期租賃回收建設(shè)投資。這樣，政府把低成本的土地交由優(yōu)秀的主體建設(shè)，防止其進(jìn)行囤地炒房，確保其向科技企業(yè)提供長期、低廉的租賃物業(yè)，促進(jìn)科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，企業(yè)發(fā)展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財(cái)政”變?yōu)楹蠖恕鞍l(fā)展紅利”，從而使科技園區(qū)建設(shè)進(jìn)入良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不等同于市政一級(jí)土地開發(fā)

建設(shè)科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施要先行。目前，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的普遍模式是政府的一級(jí)土地開發(fā)授權(quán)模式，即政府把土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)通過一定審批程序授予開發(fā)主體，開發(fā)主體根據(jù)授權(quán)內(nèi)容，對(duì)土地進(jìn)行用地規(guī)劃、征地拆遷、建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，如“七通一平”。但科技園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與市政一級(jí)土地開發(fā)有著顯著的差別，市政一級(jí)土地開發(fā)是科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級(jí)土地開發(fā)包括供水、供電、供氣、雨污水排放、道路、電信等，但科技園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施還需要園林景觀、公共停車場(chǎng)、海綿調(diào)蓄池、中水處理系統(tǒng)等生態(tài)保障設(shè)施，而且隨著技術(shù)進(jìn)步，科技園區(qū)的公共技術(shù)服務(wù)設(shè)施也已成為標(biāo)配，如光纜、無線WIFI、數(shù)據(jù)中心等，這些科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容已大大超出市政一級(jí)土地開發(fā)的范圍，也就是說市政一級(jí)土地開發(fā)的模式滿足不了科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。但科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、甚至同步實(shí)施，并聯(lián)進(jìn)行，如果是串聯(lián)進(jìn)行，不僅增加成本，還給后續(xù)建設(shè)造成巨大困難甚至是無法實(shí)施。

按照政府一級(jí)土地開發(fā)授權(quán)，進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，要進(jìn)行嚴(yán)格的土地成本審核，哪些項(xiàng)目進(jìn)入成本，哪些不能進(jìn)入成本有明確的政策規(guī)定，且日漸趨緊，只有記入成本的部分，政府在核算后予以償付。因此，園區(qū)建設(shè)企業(yè)會(huì)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資能否記入開發(fā)的困境：如果進(jìn)行科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就要對(duì)超出市政一級(jí)土地開發(fā)的許多項(xiàng)目進(jìn)行追加投資，此部分投資按現(xiàn)行政策就無法記入一級(jí)土地開發(fā)成本，不能從政府土地出讓收益中進(jìn)行償付，要由園區(qū)建設(shè)企業(yè)自行承擔(dān)，企業(yè)面臨巨大的資金壓力；當(dāng)然，企業(yè)也可以嚴(yán)格按照一級(jí)授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不超越任何成本邊界，但這僅僅是完成了市政一級(jí)土地開發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未完成科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

鑒于科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與市政一級(jí)土地開發(fā)的重大差異，政府可考慮在現(xiàn)有一級(jí)土地授權(quán)開發(fā)的體制中，根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況適當(dāng)增加核定建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容，把園區(qū)標(biāo)配的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資記入一級(jí)土地開發(fā)成本，并在土地出讓收益中予以償付。這樣科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施才能在市政基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上得以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施，為科技園區(qū)的后續(xù)建設(shè)與運(yùn)營打下良好的基礎(chǔ)。

防止科技企業(yè)淪為科技地產(chǎn)商

目前，有一種趨勢(shì)需引起特別關(guān)注，一些科技企業(yè)的主營業(yè)務(wù)悄然地改頭換面，正在從科技創(chuàng)新的主體，演變?yōu)榭萍嫉禺a(chǎn)新軍，加入到科技地產(chǎn)商的行列中。隨著科技企業(yè)的發(fā)展，在政府的支持下企業(yè)獲得優(yōu)惠的土地建設(shè)自用的管理總部、研發(fā)中心、廠房、公寓等設(shè)施，既體現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)展壯大，也以固定資產(chǎn)的形式固化了企業(yè)的經(jīng)營成果。但科技不斷推陳出新，科技企業(yè)的發(fā)展之路也充滿坎坷，在經(jīng)營不善的情況下企業(yè)變賣部分固定資產(chǎn)實(shí)為無奈之舉，也在經(jīng)營的情理之中。但在我國房地產(chǎn)火爆的市場(chǎng)中，出現(xiàn)了辛辛苦苦創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一輩子，不如出售企業(yè)的一套房產(chǎn)賺錢的奇葩，賣房產(chǎn)竟成為企業(yè)的救命稻草。如果說這只是無心插柳柳成蔭的個(gè)例，而一些科技企業(yè)借科技之名行地產(chǎn)之實(shí)則是新的“謀篇布局”。在房地產(chǎn)暴利的誘導(dǎo)下，這些企業(yè)通過各種途徑拿到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自用需求的優(yōu)惠土地，建設(shè)了大量辦公樓宇、商業(yè)配套、甚至公寓住宅，或直接銷售房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，或成為房東，不在科技創(chuàng)新上下功夫，而在房地產(chǎn)上搞投機(jī)，從支持創(chuàng)新的政策中套利。在這些所謂的科技企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不難發(fā)現(xiàn)，科技發(fā)展的主營業(yè)務(wù)增長乏力或萎靡不振，而投資收益或營業(yè)外收入貢獻(xiàn)巨大，政府良好的政策初衷，成為不良企業(yè)的 “優(yōu)質(zhì)副業(yè)”。endprint

為防止科技企業(yè)進(jìn)行政策套利、淪為科技地產(chǎn)商，政府應(yīng)對(duì)出讓給科技企業(yè)的土地進(jìn)行限制性約定，土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉(zhuǎn)讓或租賃，并加大動(dòng)態(tài)監(jiān)管力度，在資產(chǎn)登記、股權(quán)變更等環(huán)節(jié)進(jìn)行核查，如企業(yè)確實(shí)遇到發(fā)展困難需要處置資產(chǎn)，可由政府主導(dǎo)的專項(xiàng)基金進(jìn)行回購或過橋融資，既可幫助企業(yè)渡過難關(guān)，也可以主動(dòng)調(diào)整業(yè)態(tài)、騰籠換鳥，供其他具有創(chuàng)新發(fā)展能力的科技企業(yè)使用。

科技園區(qū)運(yùn)營能力重于開發(fā)能力

在房地產(chǎn)模式下建設(shè)科技園區(qū)，建設(shè)主體重在建好后進(jìn)行銷售，借助市場(chǎng)行情快銷、多銷，收回投資變現(xiàn)利潤，銷售完畢后從園區(qū)裸離，不持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)只是一次性的買賣關(guān)系，不關(guān)心園區(qū)的后續(xù)發(fā)展，關(guān)注的是買方的支付能力，而漠視買方的產(chǎn)業(yè)方向、創(chuàng)新實(shí)力，導(dǎo)致一些園區(qū)成為業(yè)態(tài)散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下游協(xié)同關(guān)系的產(chǎn)業(yè)集群和較高品質(zhì)的專業(yè)化創(chuàng)新園區(qū)，而且有些物業(yè)在后續(xù)使用中暴露出來的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工中的問題，大都投訴無果。這樣的園區(qū)建設(shè)模式，肥了開發(fā)商，苦了園區(qū)企業(yè)，入園企業(yè)得不到在園區(qū)長期發(fā)展的服務(wù)保障。

科技園區(qū)運(yùn)營能力要重于開發(fā)能力。政府應(yīng)制定相關(guān)政策鼓勵(lì)開發(fā)商多持有園區(qū)物業(yè)，如隨持有量的增加遞減資產(chǎn)稅率、降低租賃收入稅負(fù)等，引導(dǎo)開發(fā)商不從或少從銷售中賺錢，從長期持有的物業(yè)租賃及后續(xù)運(yùn)營服務(wù)中獲利。園區(qū)建設(shè)單位從開始就樹立“服務(wù)創(chuàng)新、久久為功”的理念，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，空間規(guī)劃為落地，運(yùn)營規(guī)劃為支撐，形成真正的園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營一體化的建設(shè)模式?？萍紙@區(qū)的開發(fā)建設(shè)者要轉(zhuǎn)型成為高科技專業(yè)園區(qū)發(fā)展商、運(yùn)營服務(wù)商，緊密圍繞企業(yè)從成立、孵化、加速到成熟的不同發(fā)展階段，針對(duì)雙創(chuàng)的特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)際需求，構(gòu)建包括政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新平臺(tái)、科技金融、國際合作和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的六大生態(tài)要素，打造適宜企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)體系。園區(qū)運(yùn)營商積極集聚產(chǎn)業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，融通資金鏈，構(gòu)建起專業(yè)化、特色化、國際化、品牌化和創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，不斷豐富雙創(chuàng)服務(wù)內(nèi)容，從技術(shù)支撐、市場(chǎng)拓展、人力資源、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、信用體系、投融資、公共管理等方面嵌入式服務(wù)，在幫助企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，分享企業(yè)發(fā)展成果，也實(shí)現(xiàn)園區(qū)建設(shè)主體自身的可持續(xù)發(fā)展。

科技園區(qū)要彰顯公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性

科技園區(qū)是科技創(chuàng)新的重要載體，科技園區(qū)的建設(shè)發(fā)展承擔(dān)著一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域甚至是一個(gè)國家的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略實(shí)施，幾十年來科技園區(qū)為我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但不容忽視的是，在房地產(chǎn)建設(shè)模式的主導(dǎo)下，科技園區(qū)帶有濃厚的房地產(chǎn)特征，出現(xiàn)了以地養(yǎng)房、以租養(yǎng)業(yè)，圈地賣樓、政策套利等等亂象，就連一些科技企業(yè)都背離主業(yè)，趨之若鶩。科技園區(qū)不應(yīng)淪為房地產(chǎn)商們又一個(gè)逐利的市場(chǎng)，應(yīng)該是政府為促進(jìn)科技創(chuàng)新、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的公共服務(wù)載體，是用來支持科技企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，不是被囤積爆炒的！

新時(shí)期建設(shè)科技園區(qū)要貫徹落實(shí)創(chuàng)新、綠色、協(xié)調(diào)、開放、共享的新發(fā)展理念，對(duì)科技園區(qū)的屬性清晰厘定，扼制其房地產(chǎn)商業(yè)化，彰顯其公共服務(wù)產(chǎn)品屬性，并按照公共服務(wù)產(chǎn)品的定位在供給、運(yùn)營、可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制上進(jìn)行新的設(shè)計(jì)。首先，政府要改變“土地財(cái)政”思維，土地成本是科技園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)成本，政府可把科技園區(qū)用地上歸類到公共產(chǎn)品用地，只回收土地整理成本，不借助市場(chǎng)獲取土地溢價(jià)，降低園區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)成本。第二，借力PPP模式，發(fā)揮政府與社會(huì)資本的集成優(yōu)勢(shì)。科技園區(qū)投資大、周期長，需要匯集社會(huì)資本參與建設(shè)，為保證科技園區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的屬性，政府需要在建設(shè)及運(yùn)營過程中發(fā)揮指導(dǎo)、調(diào)控作用，因此，PPP的模式可有效調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的積極性，在政府的支持、指導(dǎo)下，確?？萍紙@區(qū)建設(shè)不偏離公共產(chǎn)品與服務(wù)的方向。第三，優(yōu)化經(jīng)營模式，不當(dāng)開發(fā)商，當(dāng)好運(yùn)營商。在回歸公共服務(wù)產(chǎn)品屬性的要求下，建設(shè)主體要長期、大量持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)是持續(xù)的服務(wù)關(guān)系，要持續(xù)構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，要具備園區(qū)在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等全方位的能力，要注重運(yùn)營商業(yè)模式的創(chuàng)新，獲取長期、可持續(xù)的收入。

當(dāng)科技園區(qū)回歸公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性后，園區(qū)建設(shè)主體的投資成本得以最大限度地降低，園區(qū)的物業(yè)不再成為爆炒牟利的商品，園區(qū)長期運(yùn)營的機(jī)制得以建立，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)品質(zhì)得到保障，創(chuàng)新停滯、活力不足的“僵尸”企業(yè)被及時(shí)清理，有限的公共服務(wù)空間留給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活要素；入園的科技企業(yè)在享受低成本、高品質(zhì)發(fā)展環(huán)境時(shí)，心無旁騖地專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，緊盯科技創(chuàng)新的世界前沿，以創(chuàng)新的商業(yè)模式做強(qiáng)做大企業(yè)實(shí)力；政府部門則通過制定科技園區(qū)土地公共政策，提供園區(qū)公共產(chǎn)品，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，抑制科技園區(qū)房地產(chǎn)化，把政府的優(yōu)惠政策紅利轉(zhuǎn)化成為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的紅利，加快邁向創(chuàng)新國家的步伐。這樣，科技園區(qū)的相關(guān)方，政府、建設(shè)單位、入園科技企業(yè)都從“逐利的循環(huán)”中解脫出來，圍繞著創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略這一共同目標(biāo)，找準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)發(fā)力、相互協(xié)同、共同受益，構(gòu)建出一個(gè)以公共產(chǎn)品屬性為核心的科技園區(qū)建設(shè)新模式。

新時(shí)代下，科技創(chuàng)新面臨著新的目標(biāo)、任務(wù)和挑戰(zhàn)，科技園區(qū)作為實(shí)施科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的重要載體，其投資建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)的模式要緊緊圍繞著服務(wù)科技創(chuàng)新不斷升級(jí)迭代、協(xié)同創(chuàng)新，讓寶貴的土地資源發(fā)揮出促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大綜合效能，正如“鐵打的營盤、流水的兵”，讓科技園區(qū)成為名副其實(shí)的創(chuàng)新高地、創(chuàng)業(yè)沃土，從中涌現(xiàn)出一批又一批的具有國際影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

（作者系中國軟件園區(qū)發(fā)展聯(lián)盟理事長、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司董事長）endprint