高廣智

（北京京南住房開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，北京 102600）

新常態(tài)下促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略研究

高廣智

（北京京南住房開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，北京 102600）

基于新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展問(wèn)題提高了重視，利用對(duì)企業(yè)調(diào)研的方式對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)提出管理方面存在的問(wèn)題。隨之，提出優(yōu)化策略，其中包含了對(duì)行政審批改善、加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程等策略，來(lái)促進(jìn)新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

新常態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；健康發(fā)展；經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

在我國(guó)自從進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)便出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的道路上形成了阻礙。這些問(wèn)題存在如果不及時(shí)進(jìn)行解決，那么便會(huì)出現(xiàn)社會(huì)秩序混亂經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)失衡，嚴(yán)重威脅到房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。因此，本文主要以基于經(jīng)濟(jì)體系的新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)所面對(duì)的問(wèn)題以及相關(guān)的優(yōu)化對(duì)策。

一、“新常態(tài)”下的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

一是社會(huì)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)一個(gè)緩慢的狀態(tài)。如今我國(guó)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去式，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變以后，產(chǎn)業(yè)都在依據(jù)新的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)調(diào)整方向，即將要迎來(lái)的是經(jīng)濟(jì)趨緩的一個(gè)發(fā)展階段。

二是經(jīng)濟(jì)的網(wǎng)絡(luò)化、智能化。伴隨著我國(guó)科技的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用已經(jīng)成為了我們現(xiàn)代人的主流，在一些電商、微商的興起，使一些傳統(tǒng)的銷(xiāo)售方式逐漸被取代。當(dāng)前的時(shí)代，是屬于智能與網(wǎng)絡(luò)的。

三是人口老齡化紅利壓力的呈現(xiàn)。在當(dāng)今，隨著人力資源的成本逐漸增高，對(duì)于勞動(dòng)密集的行業(yè)經(jīng)濟(jì)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。老齡化壓力的出現(xiàn)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2014年末，我國(guó)的退休人口高達(dá)2個(gè)億，占總?cè)丝诘?5%，甚至還會(huì)出現(xiàn)擴(kuò)增。這在于新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)是一次巨大的轉(zhuǎn)型。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題

1、行業(yè)吸引力快速下降

對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，不僅包括施工設(shè)計(jì)、施工監(jiān)測(cè)、場(chǎng)地管理、資金預(yù)估等，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)增領(lǐng)域比較大。在金融危機(jī)以后我國(guó)推出了一些有關(guān)經(jīng)濟(jì)的決策，在房地產(chǎn)行業(yè)中并未出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)象。反而屢創(chuàng)新高。到了2013年，大部分城市都出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，因?yàn)橘Y產(chǎn)的逐利性，地產(chǎn)企業(yè)漸漸的走向其他行業(yè)的領(lǐng)域中。一部分企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，尋求新的效益渠道，以獲取資產(chǎn)輕量化，來(lái)擺脫傳統(tǒng)的融資途徑，為長(zhǎng)久戰(zhàn)略做好準(zhǔn)備。我國(guó)經(jīng)濟(jì)由快速增長(zhǎng)到走向新常態(tài)，對(duì)于大量的儲(chǔ)存土地以及大面積的擴(kuò)張，已經(jīng)不能滿(mǎn)足當(dāng)代的需求了。

2、企業(yè)過(guò)分依賴(lài)投資驅(qū)動(dòng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理體系

因我國(guó)老齡化的進(jìn)程有所加快，所以我國(guó)勞動(dòng)人口逐漸遞減，對(duì)于房屋擁有率已經(jīng)達(dá)到最大化，個(gè)人投資也不在拘泥于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成與結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，另外政府剪掉打水滿(mǎn)灌的貨幣政策，使城市建設(shè)更趨于平緩，這對(duì)于應(yīng)用原有的盈利模式的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸聚積了很大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚L(zhǎng)期的以來(lái)一直對(duì)投資驅(qū)動(dòng)的過(guò)分依賴(lài)，從而導(dǎo)致了對(duì)于人才管理、技能管理、應(yīng)用手段等方面的忽略。在面對(duì)著外部環(huán)境下的不斷變化，很多企業(yè)對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制做的還不夠到位。由于長(zhǎng)時(shí)間缺少管理意識(shí)，沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一個(gè)明確的預(yù)估以及相應(yīng)的措施。這種對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制、評(píng)價(jià)、識(shí)別、化解、應(yīng)用的整個(gè)過(guò)程中管理的匱乏，這清晰的反映出房地產(chǎn)在高速盈利的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理有多大程度上的忽略，從而也忽視加強(qiáng)自身管理。

三、企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

1、存在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)擁有貨幣的占比并不高，一般上市公司大概是百分之九左右，而其他的行業(yè)大概在百分之十一左右，所以企業(yè)在對(duì)抗財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題時(shí)的能力還不高。當(dāng)?shù)挚关?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力與預(yù)付款的比重相同時(shí)，如果依據(jù)市場(chǎng)的普遍的報(bào)酬率來(lái)算大概是百分之八左右，那么機(jī)會(huì)成本率只有百分之十七，這對(duì)于別的行業(yè)是很大的，并且房地產(chǎn)的核心決定了財(cái)務(wù)資金的使用方式。

2、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)的行業(yè)不同于其他的行業(yè)，它的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)是比較難的。為了企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，它的銷(xiāo)售效益一定要大于其他的行業(yè)。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)進(jìn)行觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)很注重施工質(zhì)量，對(duì)于安全性的要求特別高、施工周期比較長(zhǎng)、審批復(fù)雜等，這些都是致使資金回流較慢的原因。這樣的狀況在政策不停調(diào)控以及市場(chǎng)波動(dòng)較頻繁的狀態(tài)下，只會(huì)增加對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、融資渠道單一

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都在全面的應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿，大部分都是利用債務(wù)進(jìn)行融資，主要的方式向銀行借貸款，雖然成本較低，但是會(huì)出現(xiàn)回款匱乏、市場(chǎng)癱瘓的狀態(tài)，反方面的影響是很大的。對(duì)于中小企業(yè)而言，財(cái)務(wù)狀況是最為不樂(lè)觀的，一方面是在融資渠道上比較單一，另一方面由于企業(yè)內(nèi)部的管理不夠。因此，在新常態(tài)下，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)的迅速膨脹以后在逐漸下降，在經(jīng)營(yíng)管理上的有偏差的中小企業(yè)只能被迫退出經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。

三、優(yōu)化對(duì)策

1、依法加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程

對(duì)于土地的市場(chǎng)化不僅是放松政策的管理制度，還是進(jìn)一步加深對(duì)于土地政策的規(guī)范性，因此做好基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，所以增加體系帶來(lái)的力度。在如今經(jīng)濟(jì)體系的作用下，主要是對(duì)土地市場(chǎng)的圍繞，為有序的對(duì)土地建設(shè)提供主要的方式，具體手段如下：第一，在土地市場(chǎng)干預(yù)方面要減少控制，放棄一刀切的管理方式，要依據(jù)消費(fèi)者的需求適當(dāng)?shù)募哟笳?；第二，加大交錯(cuò)區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部的開(kāi)發(fā)力度，加大集體建設(shè)用地以及對(duì)農(nóng)村基地的依法流轉(zhuǎn)；第三，加大對(duì)地價(jià)的監(jiān)控，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)，實(shí)施定期發(fā)布，來(lái)有效的引導(dǎo)企業(yè)對(duì)土地的儲(chǔ)備以及購(gòu)買(mǎi)的行徑，來(lái)保證房地產(chǎn)的增長(zhǎng)與存量處于一個(gè)平衡的狀態(tài)；第四完善土地改革有效的與房地產(chǎn)政策的對(duì)接，增加土地公開(kāi)范圍的比重。對(duì)于住房的用地處于一個(gè)滿(mǎn)足市場(chǎng)交易范圍、成本審計(jì)以及列入投資。

2、進(jìn)一步改善行政審批效率

為了降低審批的周期，提高房地產(chǎn)建設(shè)的開(kāi)發(fā)效率，可應(yīng)用以下方法：第一，在簡(jiǎn)政放權(quán)的基礎(chǔ)下，完善現(xiàn)有的申報(bào)體系，對(duì)審批進(jìn)行限時(shí)實(shí)施、以及網(wǎng)上申請(qǐng)審批的方法等，徹底改善某些組織機(jī)構(gòu)對(duì)于工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度與作風(fēng)，進(jìn)而提高申請(qǐng)審批的效率；第二，對(duì)傳統(tǒng)的審批環(huán)節(jié)進(jìn)行改變，建立一系列的政府權(quán)力的清單，使政府負(fù)責(zé)的部分可以推動(dòng)扁平化的管理模式；第三，采取城市融合的控制性的策劃，加深對(duì)審批技術(shù)的規(guī)范化、科學(xué)化，對(duì)于建筑的形式、色彩、配套設(shè)施等要參照清單和制定的規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)，可以使企業(yè)有效的避免開(kāi)對(duì)于新事物的盲目追求，造成在審批的過(guò)程中出現(xiàn)反復(fù)的狀況；第四，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行完善，使其決定性作用保障市場(chǎng)機(jī)制順利應(yīng)用，全面的發(fā)揮出非政府組織的服務(wù)與中介的作用。

3、加大產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新

依據(jù)新常態(tài)下的我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將長(zhǎng)存于企業(yè)之中，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行當(dāng)?shù)氐慕M織與政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行的牽頭，全面的發(fā)揮出設(shè)計(jì)院所與企業(yè)的所有的才智集一體，比如在不同區(qū)域的不同氣候、人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、土地狀況等，探究出適合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平的產(chǎn)品，并且使其盡量完善到標(biāo)準(zhǔn)化?？梢砸罁?jù)配套、規(guī)模、建筑造價(jià)、風(fēng)格等不一樣，采取不同的命名的方式，例如夢(mèng)幻系列、小康系列、富強(qiáng)的系列等。根據(jù)產(chǎn)品的性能來(lái)保證新建住房的充分使用，并且也要增加對(duì)各地的住房進(jìn)行因地制宜的推廣，從而增加客流量，快速的對(duì)建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新。

4、全面改革房地產(chǎn)財(cái)稅政策

對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)方面確實(shí)存在不均衡的局面。例如一些高級(jí)稅種，包含物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等，在一個(gè)區(qū)域單獨(dú)的實(shí)施這一政策是很難開(kāi)展的，也不符合新常態(tài)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。為此提出以下的建議：第一，對(duì)于房屋交易的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大程度的減少，企業(yè)和個(gè)人繳納的房產(chǎn)所得稅應(yīng)基于基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘?，這樣可以明顯的降低流轉(zhuǎn)的總稅負(fù)。取消掉二手房的交易的稅收優(yōu)惠的年限，加深對(duì)于過(guò)戶(hù)費(fèi)用的壓縮；第二，在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)或是金融系統(tǒng)對(duì)于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)揭業(yè)務(wù)的支持，對(duì)減小費(fèi)用和簡(jiǎn)化登記進(jìn)一步的簡(jiǎn)化；第三，對(duì)建成的時(shí)間較久的房屋加大對(duì)公共設(shè)施的投入，使其城市房屋發(fā)展達(dá)到平衡、穩(wěn)定；第四，提高對(duì)民生工程的資金投入，加大公共設(shè)施修建的進(jìn)程，重點(diǎn)在休閑，教育以及交通等，可以產(chǎn)生對(duì)居民合理分散的作用。

5、企業(yè)管理的規(guī)范與創(chuàng)新

對(duì)于企業(yè)的規(guī)范與創(chuàng)新有以下幾點(diǎn)建議

（1）引入流程優(yōu)化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中包含了很多的環(huán)節(jié)，比如對(duì)于工程的前期定位、政府審批、工程建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等應(yīng)用項(xiàng)目管理手段進(jìn)行優(yōu)化，縮小項(xiàng)目的實(shí)施周期，使資金可以加快周轉(zhuǎn)的速度，減小資金的浪費(fèi)。

（2）變革內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)如果隨著經(jīng)濟(jì)的變化而進(jìn)行轉(zhuǎn)換，那么對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展是核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)對(duì)組織體系的創(chuàng)新完善，可以適當(dāng)?shù)摹⒑侠淼膶?duì)企業(yè)的分工進(jìn)行有效的協(xié)作，可以很大程度的提高企業(yè)核心價(jià)值。在面對(duì)新常態(tài)情況時(shí)，可以打破傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)，建立一種新的組織結(jié)構(gòu)，具有高效率、科學(xué)的、準(zhǔn)確的、規(guī)范的組織結(jié)構(gòu)，應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)。

（3）采用新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式

基于新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)體系作為企業(yè)發(fā)展的根本參照依據(jù)，可以對(duì)新的營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行引用。若想保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展，必須適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式，要做好老客戶(hù)的售后服務(wù)，新客戶(hù)的興趣培養(yǎng)。

（4）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中樹(shù)立法治意識(shí)

企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)，按時(shí)繳稅，不逃稅、漏稅，在審批、辦證、借貸都要嚴(yán)格的按照法律程序進(jìn)行辦理業(yè)務(wù)，不欺騙消費(fèi)者，政府對(duì)于自身的要求，要充分的承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在基于新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)體制中，出現(xiàn)了一些長(zhǎng)期以來(lái)潛伏房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)快速膨脹以后，有一些房地產(chǎn)企業(yè)因適應(yīng)不了新的經(jīng)濟(jì)體制，導(dǎo)致退出房地產(chǎn)行業(yè)的舞臺(tái)，當(dāng)然也會(huì)有創(chuàng)新型的房地產(chǎn)企業(yè)得以壯大。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中存在的問(wèn)題，建議該行業(yè)要進(jìn)行自主創(chuàng)新與全面完善經(jīng)營(yíng)理念，在以應(yīng)用發(fā)展迅速的科技技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作為前進(jìn)的助力，抓住市場(chǎng)需求擴(kuò)增房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，通過(guò)應(yīng)用有效方法去解決問(wèn)題，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)健康發(fā)展走向新紀(jì)元。

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（責(zé)任編輯：占雨秀）