趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增問題思考

趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

國家實施結構性減稅主要是通過營改增來實現(xiàn)的，這也是重大的一項稅收制度改革，對我國建筑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說具有重要的現(xiàn)實意義。從理論上來看實行營改增可以減少建筑房地產(chǎn)行業(yè)重復征稅的現(xiàn)象，具有減稅效果。而另一方面來看房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔受到外購項目中進項扣除比例影響，因此本文就對建筑房地產(chǎn)營改增問題展開思索和探討。

建筑房地產(chǎn)行業(yè)；營改增；稅收負擔

我國房地產(chǎn)行業(yè)長期實行營業(yè)稅制度，但勞務和外購貨物稅款不能抵扣，導致房地產(chǎn)行業(yè)存在重復征稅的問題。隨著營改增的實施，在我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)等多個領域中推行增值稅，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)消除重復征稅的現(xiàn)象，減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔，對建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說起到積極的推動作用[1]。但與此同時，因建筑房地產(chǎn)行業(yè)自身經(jīng)營特點，在實施營改增的過程中對房地產(chǎn)行業(yè)也還存在一定的稅負影響。

一、營改增對建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響

營改增在全面實施的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收不減反增，而有些企業(yè)則產(chǎn)生了稅收洼地，為了對營改增稅收制度變革進行更好的把握和應對，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身企業(yè)實際經(jīng)營特點及營改增的內涵，提出相應的應對措施，才能減少企業(yè)的稅收負擔。

（一）對企業(yè)納稅人的影響

根據(jù)國家稅務局規(guī)定，當年銷售額在500萬元以上的納稅人，應向國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格，而對于未達標但會計核算健全的企業(yè)，并能夠準確提供相關稅務資料的也可以申請辦理增值稅一般納稅人資格。房地產(chǎn)企業(yè)通常符合增值稅一般納稅人的資格標準，但這類房地產(chǎn)企業(yè)一般是處于銷售期，對于項目運營期和尾盤銷售期的企業(yè)則并不達標，而是否需要申請增值稅一般納稅人的資格則具體取決于公司發(fā)展情況[2]。在房地產(chǎn)銷售過程中，如果企業(yè)客戶群體主要是一般納稅人，需要增值稅的專用發(fā)票，則企業(yè)對一般納稅人需求較大，如在尾盤結算時，房地產(chǎn)行業(yè)中大部分的土地成本或其他成本支出都取得大量的不可抵扣票據(jù)，則可以不申請一般納稅人，并按照5%的征收率來進行增值稅繳納，不對進項稅額進行抵扣。

（二）對企業(yè)組織架構影響

增值稅繳稅主要的征稅主體是企業(yè)，當企業(yè)在多個項目中運營主體是同一個，可以通過不同項目的進項稅額來獲得不同時間對繳稅時間調節(jié)的面對。而多個房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展一定規(guī)模后都漸漸向多元化方向發(fā)展，企業(yè)在經(jīng)營中不僅包括有房地產(chǎn)業(yè)務，還包括制造業(yè)、服務業(yè)或酒店等。在實施營改增后稅率也有一定的差別，不同的行業(yè)稅率不同，建筑房地產(chǎn)行業(yè)應根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況來進行稅率核算。

（三）對企業(yè)稅收情況影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)建設和經(jīng)營周期普遍較長，而根據(jù)營改增中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人對自行開發(fā)項目進行銷售，主要是選擇簡易計稅法進行計稅，并按5%的稅率進行計稅，在對增值稅進行計算時需要將含稅的銷售價格轉換為不含稅的應稅銷售額，并根據(jù)稅收征收率對稅款進行計算，當稅率不變時稅基減少，從而導致稅負下降[3]。如一般計稅項目中，稅率由按照營業(yè)稅的5%進行全額征收鉆轉變?yōu)榘凑赵鲋殿~的11%進行征收，從表面上來看稅率提高，但實質上增值稅抵扣金額包括了土地在內的各項成本支出，稅負降低。

二、建筑房地產(chǎn)行業(yè)對營改增實施的具體應對策略

（一）對進項稅額的抵扣政策進行明確，并將土地成本納入到抵扣范圍中

根據(jù)我國現(xiàn)行的增值稅政策規(guī)定，只有在取得增值稅專用發(fā)票后才能對稅款進行抵扣，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本構成較為特殊，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中占有較大比重的土地成本，在實行營改增后對稅負影響較大，但根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能通過拍賣的方式來獲取土地資源，不能獲得增值稅的發(fā)票，也就無法對土地成本進行稅款抵扣，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加[4]。因此國家應制定出相應的政策，將土地成本納入到抵扣稅款范圍中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出讓的方式來取得土地的使用權，并根據(jù)土地的成交價格和規(guī)費金額，憑借政府部門所開具的憑證進行稅款扣除。

（二）對營改增銜接政策進行合理制度，對存量房產(chǎn)進行正確處理

國家實施營改增政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必然會存在過渡期存量房的稅額抵扣問題，假如某樓盤是在營改增前開發(fā)完成，但卻是在營改增后進行銷售，從而造成銷項稅額沒有抵扣進項稅額，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增長，這對于過渡期的房地產(chǎn)企業(yè)來說產(chǎn)生了深遠的影響，并存在諸多不合理的因素。因此我國需要對過渡期間中的銜接政策進行明確制定，從而導致增量房和存量房中的稅負保持平衡，因此國家應對房地產(chǎn)企業(yè)的存量房根據(jù)銷售收入按照5%的征稅率進行建議征收，使其和原有營業(yè)稅的稅負保持大體持平。

（三）積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品結構進行開發(fā)調整

在實行營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅中建安成本進項稅所占比重較大，對企業(yè)來說是一項利好因素，為了降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)盈利空間，并對產(chǎn)品結構進行調整，實行多業(yè)態(tài)并行的方式。建筑房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中主要是對清水房和精裝修房進行開發(fā)，其中精裝修房中包含了廚衛(wèi)設施、裝飾材料、燈具等外包裝飾勞務，而這些勞務費用和外購材料費用如可以獲得增值稅的專用發(fā)票，在增值稅繳納過程中可以將其作為進項稅進行稅額抵扣。通常抵扣金額和抵扣項目越多，則增值稅稅負越低[5]。因此國家相關部門應積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)品的開發(fā)結構進行調整，推動對精心裝修房的開發(fā)和建設，尤其是對大力發(fā)展住宅產(chǎn)品企業(yè)來說，在產(chǎn)品線中應增加高檔公寓和精裝修產(chǎn)品，并對下游的家具家電產(chǎn)業(yè)鏈進行延伸，從而打造一體化的住宅模式，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向。

（四）應加強房地產(chǎn)企業(yè)的外購勞務管理

當房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)和建設的過程中，會涉及到多個方面的勞務問題，如圍墻、景觀、園林綠化等，而承擔勞務的施工隊和公司通常不具備增值稅一般納稅人的資格，無法開具增值稅的專用發(fā)票，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)對于外購勞務進項稅額難以進行抵扣[6]。此時房地產(chǎn)企業(yè)在勞務發(fā)包時應選擇具有增值稅一般納稅人資格的勞務公司，如勞務公司為小規(guī)模的納稅人，則可以要求勞務公司到稅務部門開增值稅的專用發(fā)票，從而對進行稅額進行抵扣。

三、結語

作為我國重要的稅收制度改革，在實施營改增的過程中必然會對建筑房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的影響和問題，在這種態(tài)勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)需要積極利用本次變革來促進企業(yè)快速發(fā)展。本文就對營改增下對建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行分析，并提出了相應的應對措施，通過明確進項稅額抵扣政策，在抵扣范圍中納入土地成本，并合理的處置存量房產(chǎn)，積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)品結構進行合理調整，加強企業(yè)外購勞務管理等各項措施，來推動建筑房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長足發(fā)展。

[1]邢惠豐,周勝,郝宛怡.以稽查視角看營改增后房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和管理思路[J].天津經(jīng)濟,2017,(06):33-36.

[2]陳珍.房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的難點分析與對策探討[J].財經(jīng)界(學術版),2016,(20):313.

[3]辜智勇.芻議“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響及應對措施[J].財會學習,2016,(18):164+167.

[4]胡萍茜.淺析“營改增”對建筑企業(yè)的影響及應對措施[J].知識經(jīng)濟,2016,(17):109-110.

[5]朱行善.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”相關問題分析及對策建議[J].新經(jīng)濟,2016,(23):65.

[6]李赟.營改增與我國房產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展——以房地產(chǎn)企業(yè)建筑行為為視角[J].學理論,2016,(06):118-119.