李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱 150020）

論我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱 150020）

在政府的正確引領(lǐng)下，我國的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，具有中國特色的社會主義的大方針已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。在有力政策的大力扶持下，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)也逐漸成長起來。當(dāng)今的房地產(chǎn)金融業(yè)，應(yīng)該如何審視自己，應(yīng)該如何繼續(xù)可持續(xù)性發(fā)展，成為了金融業(yè)重點(diǎn)的關(guān)注話題。房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展趨勢，決定了房地產(chǎn)金融業(yè)是否能夠有效地融入全國的金融市場，為中國的金融業(yè)帶來有力的推動性作用。

房地產(chǎn)金融；發(fā)展趨勢；監(jiān)管

合理的房地產(chǎn)金融運(yùn)營體系，要有足夠種類與數(shù)量的商品，商品的多樣化，是保證購買人群的購買需求的必要手段。房地產(chǎn)金融體系品種多樣化的前提，是穩(wěn)固的運(yùn)營體系。穩(wěn)固的運(yùn)營體系，能夠承受各個層面上的沖擊，保證穩(wěn)定良好的金融環(huán)境，為大眾穩(wěn)定持續(xù)地提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。盲目的發(fā)展，是應(yīng)該摒棄的，發(fā)展的方向是要找到符合我國國情民情、符合我國具體環(huán)境的，能夠完全地融入金融市場的指導(dǎo)性方針。參考借鑒國外的成功案例，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的房地產(chǎn)金融業(yè)的管理模式，結(jié)合我國的具體情況做出有機(jī)的融合，認(rèn)清當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融業(yè)的不足，找到管理與運(yùn)營機(jī)制上的漏洞，并加以改善，找到適合我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體方案。

一、對當(dāng)今房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與分析

1.對房地產(chǎn)金融體系的調(diào)查與研究。我國的房地產(chǎn)業(yè)，屬于高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)對我國的民生建設(shè)與土地的有效開發(fā)利用起著積極的推動作用。但房地產(chǎn)行業(yè)對資金投入的要求很高，并且不能在短期內(nèi)得到有利的資金回收，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有限。房地產(chǎn)金融的合理組建，是解決這一難題的有效手段。合理地針對房地產(chǎn)的金融行業(yè)的需求，在市場巨大的需求下，房地產(chǎn)金融得到了快速的發(fā)展，在整體的金融行業(yè)中，近幾年，房地產(chǎn)金融的比重越來越大，良好的房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相互扶持，讓我國的經(jīng)濟(jì)得到了有利的發(fā)展，同時也豐富了銀行的投資項(xiàng)目。雖然房地產(chǎn)金融帶動了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)體系并不完整，同時也只是處于起步階段，有很多措施與管理體系不完善，沒有形成針對性的發(fā)展方向。房地產(chǎn)金融對資金運(yùn)作與周轉(zhuǎn)的依賴性很大，甚至是完全依賴銀行的貸款投資。而房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險也十分巨大，房地產(chǎn)金融本身并不具備承受這種風(fēng)險的能力。對于資金的回收也僅限于購買者的零散購買，并沒有形成發(fā)達(dá)、完整的金融體系，與社會的金融體系不能完美地融合。單獨(dú)對這點(diǎn)進(jìn)行評論，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)金融業(yè)的水平還是十分落后的。雖然在近幾年房地產(chǎn)金融逐漸得到了廣泛的重視，針對房地產(chǎn)金融的合理、科學(xué)的創(chuàng)新理念也逐步得到了運(yùn)用，但運(yùn)用的廣泛程度并不理想，還是處于分散性的嘗試階段，并沒有影響整體的房地產(chǎn)金融業(yè)的管理方式。而且房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融的合理且有效率的配合體系還沒有形成，導(dǎo)致在運(yùn)營過程中，錯過了很多更有效率的配合方式。

2.對房地產(chǎn)金融的服務(wù)體系的調(diào)查與研究。目前我國的房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品單一，缺乏應(yīng)有的銷售生產(chǎn)創(chuàng)意，市場的商品活躍度不夠。在這方面，應(yīng)該多向其他具有經(jīng)驗(yàn)的國家進(jìn)行學(xué)習(xí)與自我研究。對于銀行貸款的運(yùn)用，過于粗放，不能合理精細(xì)地做到細(xì)節(jié)方面的規(guī)劃。對國家的有利政策研究利用得過于膚淺。對房地產(chǎn)金融業(yè)的投資風(fēng)險與運(yùn)營風(fēng)險沒有做出良好的判斷，對風(fēng)險發(fā)生時的防范手段過于死板。對購買者的范圍過于局限，沒有做到合理的規(guī)劃與拓展。在銷售商品時的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)意識沒有得到妥善的合理的規(guī)劃，導(dǎo)致商品銷售停滯，不能快速地回籠資金。房地產(chǎn)的持續(xù)性發(fā)展，需要房地產(chǎn)金融業(yè)的大力支持與配合，房地產(chǎn)金融對資金方面合理的規(guī)劃運(yùn)營，可以大幅度提高持久的經(jīng)濟(jì)供給，從而對促進(jìn)整個金融市場的資金流通帶來益處。

3.對我國房屋貸款的調(diào)查比較。在對我國城市的住房購買情況進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，城市住房的購買大多數(shù)需要對銀行進(jìn)行貸款，通過多年按揭的方式完成對房屋的購買交易。由銀行對個人進(jìn)行放貸，建筑商得到貸款回報，個人再針對銀行進(jìn)行有償償還，這種對個人、房地產(chǎn)商、國家經(jīng)濟(jì)同時受益的買賣方式得到了廣泛的運(yùn)用與認(rèn)同。但相對于一些發(fā)達(dá)國家而言，我國對房屋進(jìn)行貸款的整體比例依然有著明顯的不足，與歐洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的一些國家尚有距離，每年歐洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的房屋貸款平均值，占全國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值40%左右。而我國全年的房屋貸款總值，只占我國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的10%。其中的比例差距達(dá)到了3倍以上。房地產(chǎn)業(yè)對資金的主要回收途徑依然是銀行針對個人的貸款，如何能全方位地提高國民的貸款購買力，拓廣購買人群，是需要房地產(chǎn)金融業(yè)在整體經(jīng)營運(yùn)作體制上逐漸改善的。

二、房地產(chǎn)金融業(yè)體系創(chuàng)新的方向與目標(biāo)

1.對房地產(chǎn)金融業(yè)制度的研究。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)金融雖然還相對的落后，但已經(jīng)具備了進(jìn)步的必要因素，觀察國際上的房地產(chǎn)金融市場，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融的市場融資和資金制度，是金融市場進(jìn)步的一個必備因素。融資制度的形成目的，是為了促進(jìn)市場資金的重新整合投入，并進(jìn)一步地促進(jìn)資金建設(shè)對市場的有力帶動性。再者，國家單位實(shí)施的住房公積金的制度，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的有利方案，以強(qiáng)制性的預(yù)備資金儲存帶動房地產(chǎn)資金的持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)群眾購買力，從而達(dá)到多方面的利益共榮。相對住房公積金這種強(qiáng)制性的房屋購買基金的儲存，自愿性的住房資金儲備也是新制度的一種體風(fēng)格，由有購買意圖的購買群體提前定期儲存一筆資金，當(dāng)出現(xiàn)購買需要時，已提前儲備資金為基礎(chǔ)，再進(jìn)行貸款，以進(jìn)行房屋買賣。這些房地產(chǎn)金融制度，標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)金融業(yè)的運(yùn)作模式已經(jīng)有效地與銀行開始了互動，對住房資金的融合利用已經(jīng)相對完善。但相對這些固有的金融制度，依然需要更為先進(jìn)有效的金融體系的融合來帶動市場的多元化需求。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場狀況的總結(jié)與研究。當(dāng)今我國的房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，依然停留在被動學(xué)習(xí)其他國家的成功經(jīng)驗(yàn)的層面上，對于他國的學(xué)習(xí)必然重要，但自我總結(jié)并且創(chuàng)新，才是適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)長久持續(xù)發(fā)展的重要前提。形成我國特有的房地產(chǎn)金融體系，才能更好地穩(wěn)固我國的房地產(chǎn)市場，才能更好地面對其他國家的金融體系對我國房地產(chǎn)金融體系的沖擊。貸款類的金融基礎(chǔ)已經(jīng)成為了融資的主流選擇，但這種負(fù)資產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)依然存在著弊端。作為投資初期的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要，貸款是很好地解決資金緊張的手段，但作為長遠(yuǎn)的發(fā)展，自我資產(chǎn)的創(chuàng)新，才是更為有力的保障。政府在政策方面的支持，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了有力的生長條件，但也是因?yàn)檫@種生長環(huán)境過于優(yōu)越，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融業(yè)自我主觀意識上的創(chuàng)意改革意識的淡薄，房地產(chǎn)金融業(yè)自我主管創(chuàng)新，是更為適合房地產(chǎn)金融自我發(fā)展壯大的有利因素，自我成長才是發(fā)展的根本。目前我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，已經(jīng)帶動了許多行業(yè)的飛速進(jìn)步。房地產(chǎn)金融業(yè)的成長速度，固然喜人，但依然有著一定弊端。對于利益創(chuàng)造的層面上，快速的發(fā)展能夠使資金快速累積，市場占據(jù)速度更快，但相對的，對于風(fēng)險的預(yù)測水平卻依然處于停滯狀態(tài)，風(fēng)險的防范與風(fēng)險發(fā)生時采取的措施，是保證利益穩(wěn)定性的必要手段，必須得到充分的重視與加強(qiáng)。

3.對房產(chǎn)購買者的調(diào)查與研究。當(dāng)前我國由于銀行貸款和按揭制度的建立，房地產(chǎn)購買者的范圍已經(jīng)得到了有效的拓展。而我國實(shí)施的第二套住房的貸款政策，也進(jìn)一步地讓房地產(chǎn)市場的混亂局面得到了控制。住房公積金這一有利政策，也使得在購買人群的?？钸\(yùn)用上得到了有力保證。相對于有固定收益的貸款人群，還有更多購買人群是值得我們進(jìn)一步進(jìn)行挖掘的。對于低收入的購房人群，房地產(chǎn)金融制度應(yīng)該給予相應(yīng)的幫助，普通貸款、二套住房的貸款，對于低收入人群來講存在著一定的還款負(fù)擔(dān)。調(diào)整貸款按揭的償還比例，使得更多購買人群能夠得到幫助，從而得到更有效的人群拓展，是應(yīng)該得到重視并且仔細(xì)研究的問題。相對固定居住群體，流動人口的購房基金的補(bǔ)助，也是增強(qiáng)貸款多樣化的發(fā)展方向，貸款差別化，是增加購買群體的有力手段。

三、總結(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢

1.利用更有效的聯(lián)合貸款方式來增加購買群體。在貸款方式上，很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)做出了很好的表率，多樣化的還款方式、種類繁多的貸款項(xiàng)目，結(jié)合更多的還款優(yōu)勢，讓更多的低收入群體可以以貸款購房的方式來進(jìn)行房屋交易。更好地利用按揭這一金融制度，完善目前的房地產(chǎn)金融體系，多元化的住房基金的建立，將是未來房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。

2.更好地協(xié)調(diào)貸款方與被貸款方的合作。房屋購買群體是否能順利地得到貸款，是增加購買力的重要保障之一。房地產(chǎn)金融也應(yīng)該合理地改變房地產(chǎn)貸款的貸款制度，增加貸款者的貸款保障，或?qū)Ξa(chǎn)品本身做出合理的調(diào)整，使得貸款難度降低，還款壓力減少，讓被貸款方更容易接受貸款方的貸款需求。增加房屋銷售手段，在質(zhì)量不變的前提下，減少成本，降低出售價格，增加低價格的商品種類，給購買群體更多的購買選擇性。在還款流程上，盡量簡化，減少還款者的計算復(fù)雜程度，讓還款方式一目了然，增加還款信心。

3.形成完整的金融鏈。當(dāng)前我國的資金聯(lián)結(jié)構(gòu)系并不完善，不能完美地做到資金上的相互流通，對于資金鏈的完善，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)金融業(yè)最期盼的發(fā)展方式。對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，起著決定性作用的除了購買群益以外，資金鏈的保持、金融體系的完美運(yùn)作，更有效地進(jìn)行低成本的建設(shè)，也是必要條件之一。在一定層面上，良好的資金鏈的保持，作用甚至遠(yuǎn)大于購買群體，當(dāng)產(chǎn)品的運(yùn)營成本降低，價格也就隨之降低，銷售數(shù)量自然會得到大幅度的提升，自然會增加購買群體的購買傾向。從宏觀角度而言，資金鏈的完美配合，是對房地產(chǎn)金融業(yè)最有利的發(fā)展趨勢。在房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的今天，找到適合的發(fā)展反方向，利益程度遠(yuǎn)大于完善制度。全新的房屋貸款與商品制造銷售手段，將成為最主流的房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。

[1][美]羅納德·麥金農(nóng).經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貨幣與資本[M].上海：上海三聯(lián)書店，上海人民出版社，2011.

[2]封思賢.經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變中的金融支持——來自長三角的實(shí)證分析[J].中國軟科學(xué)，2011，(5).

[3]崔滿紅，李志峰.房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的整體思路——金融理論研究的一個視角[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2014，(29).

[責(zé)任編輯 陳丹丹]

F293.3

A

1673-291X（2017）21-0073-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)金融相關(guān)研究。