王天照

（河南大學(xué)商學(xué)院，河南開封475004）

淺談房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系

王天照

（河南大學(xué)商學(xué)院，河南開封475004）

通過對房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀展開討論，分析當(dāng)下房產(chǎn)稅政策存在的問題，且通過理論分析，從而得出了房產(chǎn)稅并不能抑制房價上漲的結(jié)論，進(jìn)一步從房產(chǎn)稅本身的問題出發(fā)，對目前的政策的推行提出了房產(chǎn)稅改革、配套改革的建議。

房產(chǎn)稅；房價；房地產(chǎn)市場

一、引言

房價的不斷上升已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)社會生活的常態(tài)，控制其急劇上升變成了中國政府工作的重要內(nèi)容，處理不斷上升的房價，越來越多的調(diào)控政策不斷出臺。從2004年6月份起，中國國家稅務(wù)局與財政機(jī)構(gòu)分別在上海、江蘇、深圳、重慶、北京、廣州、福建、安徽、大連等十多個省市中的三十多個地區(qū)逐漸開始了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

二、中國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

首先，從計稅依據(jù)上來說，中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收主要是依據(jù)1986年國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中規(guī)定對于個人住房不征收，而只對城市中的商鋪等經(jīng)營性房產(chǎn)征收。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，個人住房量不斷增加，由于受到供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙重壓力，房價不斷上升；而且制度與社會環(huán)境變化之間的矛盾愈來愈明顯。目前房產(chǎn)稅很難發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，而面臨這種房產(chǎn)市場的情形，房地產(chǎn)的改革勢在必行。其次，國內(nèi)對稅收體系改革具體在健全配套措施、清理稅費(fèi)、簡化稅收等幾作用。然而大部分都沒有付諸實(shí)踐，且效果也需要考證?？傊?，當(dāng)前的房產(chǎn)稅仍然存在很多問題沒有解決。

三、房產(chǎn)稅存在的問題

首先，是計稅依據(jù)有問題。當(dāng)下的計稅依據(jù)多數(shù)是按照數(shù)量或者按照房產(chǎn)的原始價值進(jìn)行計稅的，一方面不會包括房屋自然的損壞，另一方面也不會包括土地中的時間價值等因素，總之，并不以房屋本身的價值為計稅的基礎(chǔ)。此方法和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律背道而馳，同時也不能隨著房產(chǎn)的增值、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的變化而提升財政的收益。其次，是信息不透明公開，制度不夠完善。如果要合理應(yīng)對房產(chǎn)稅的征收，需要了解每個人所持有的房產(chǎn)的信息。然而現(xiàn)存不完善的產(chǎn)權(quán)制度，不能及時了解消費(fèi)者的房屋具體使用情況。最后，房產(chǎn)稅影響房價的長期效果并不明顯。當(dāng)下社會各方的學(xué)者同意對于房產(chǎn)稅的征收，普遍贊同這種觀點(diǎn)，一方面，能夠降低在房產(chǎn)市場中的投機(jī)性運(yùn)動，另一方面，能夠抑制房價的上升。

從短期來看，房產(chǎn)稅的征收能夠提升消費(fèi)者對于房屋購買的成本，加大購買的風(fēng)險，會促使房屋所有者進(jìn)行房屋買賣，會把資金收回到自己的手中從而投資到其他的領(lǐng)域。在短期內(nèi)這樣的一種行為能夠減少投機(jī)性的需求，能夠提升房產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量，供應(yīng)會相應(yīng)提高，而房屋的價格會降低，雖然消費(fèi)者對于新建房屋的買賣需求有所降低，但剛性的需求不必然降低，所以房屋租賃行業(yè)的競爭會更加緊張，房屋的租賃價格會相應(yīng)的增加。從這個層面來講，又會進(jìn)一步影響二手房屋的市場與新建房屋行業(yè)，會導(dǎo)致供給降低。

投資者觀察到這種比較深遠(yuǎn)的影響后，必然會將資金，時間重新投入其中，另一方面，投資成本的提升，會使投機(jī)者采取某些方式來減少這樣的成本，例如，提升房價，由此可見，房屋的價格會持續(xù)上升，這樣一來，征收房產(chǎn)稅在長期就會讓房屋行業(yè)重新回到原有的軌道。另外，由于我們的土地是有限的，伴隨著人口的上升與城市化的不斷演進(jìn)，市民對于房屋的需求量是不會隨著時間演變而減少的，由于供求不平衡，供需矛盾將會一直上升，所以，征收房產(chǎn)稅在長期來看未必有效果。

四、房產(chǎn)稅對房價影響分析

（一）從供給方面考慮

因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)開發(fā)的周期性比較長，而在短期內(nèi)，對于房產(chǎn)稅的征收并不意味著能夠作用于房屋供給的數(shù)量，然而，隨著房屋的持有成本不斷升高，一些有房子的居住人必然加速賣掉房子的速度，這樣，房子的供應(yīng)量也會隨之升高。特別值得注意的是，二手房買賣增加了二手房的房源，提高了房子的供應(yīng)。特別是在重慶、上海兩座城市的改革中表現(xiàn)的很明顯，即對于房產(chǎn)稅的征收是能夠提高房產(chǎn)行業(yè)的供給。但是我們不應(yīng)該忽視了一個很重要的因素，即租房行業(yè)的供需關(guān)系的變動，在長期看來房產(chǎn)稅政策的執(zhí)行與推廣會促使消費(fèi)者無愿出售多余房屋，而這樣的局面恰恰能夠降低租房行業(yè)的供應(yīng)，能夠促使租賃行業(yè)相對激烈的競爭，租房金額會提高，又會干擾二手房市場與新建房屋供求的關(guān)系。此外，對房子的供需結(jié)構(gòu)也會產(chǎn)生影響，房產(chǎn)行業(yè)將提高對保障性住房的探索、利用，會降低對別墅、高價房屋的構(gòu)造，適合大多數(shù)購房者的房子會慢慢興起，而這些都能夠促進(jìn)房產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

（二）從需求方面考慮

房地產(chǎn)市場主要涵蓋出租房屋、二手房屋交易市場和新建房屋市場這三個環(huán)節(jié)。從需求方面出發(fā)分析，對于只有消費(fèi)需求的這一撥人來說，并沒有特別的作用。由于征收房產(chǎn)稅僅把購買者的意向由新建房屋轉(zhuǎn)為二手房屋市場與出租房屋市場，并不能改變消費(fèi)者強(qiáng)烈的消費(fèi)意向。但由于出租房屋價格的調(diào)整將改變消費(fèi)者的購房的需求，價格愈高，消費(fèi)者的意向就會愈低。另一方面，征收房產(chǎn)稅對于擁有房地產(chǎn)居民來說會提高投資成本，且隨著投資回收期增加會產(chǎn)生投資風(fēng)險提高。由于消費(fèi)者們會抑制風(fēng)險，則可能賣掉自己所購買的房產(chǎn)，會產(chǎn)生房價降低的局面。這樣看來，短期內(nèi)“炒房熱”等局面能夠得到緩解，投機(jī)性的購房需求會降低，且房屋的價格能夠在某些層面受到影響。然而由于消費(fèi)者的購買意向慢慢轉(zhuǎn)移為租房行業(yè)時，能夠使出租業(yè)的房屋價格提高，同時，消費(fèi)者們對于房屋的需求并不可能降低。在房產(chǎn)市場會因?yàn)楣┣蟮挠绊懚鴮?dǎo)致房屋的價格又重新上升，而這個時候投機(jī)者則必然使稅負(fù)又重新轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，從而抬升了房屋的價格。通過此種方式，可以說征收房產(chǎn)稅只是將此種稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給對于房屋有很大需求的消費(fèi)者，因此，又從另一個層面提高了富人與貧困者之間的差異。

從上面的理論分析可以得出，即使房產(chǎn)稅能在短期中影響房價，如會抑制需求等作用，但是在長期內(nèi)卻并沒有什么實(shí)質(zhì)性的影響。

五、完善房產(chǎn)稅政策的建議

（一）房產(chǎn)稅改革

首先，是要設(shè)立較為完備的房屋價格評估體系。政府應(yīng)該制定出適合每個地區(qū)需求的房屋價格評估體系，體系能夠影響計稅的效率與公平。其次，還應(yīng)該面對房屋的價格推行重估與追述，由于時間和環(huán)境的改變，房屋價格同時會隨著環(huán)境與時間產(chǎn)生具體的變動，所以使用歷史計價存在明顯的缺陷。再次，需要完善中國的產(chǎn)權(quán)制度，完善產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)統(tǒng)一房屋產(chǎn)權(quán)的管轄制度，部門、規(guī)定產(chǎn)權(quán)登記的具體方式與內(nèi)容，需要涵蓋產(chǎn)權(quán)歸屬的流轉(zhuǎn)、價值、明細(xì)等內(nèi)容，應(yīng)該保持職責(zé)明晰的原則，在一定的時間內(nèi)進(jìn)行追蹤與重估，從而得到每個明細(xì)環(huán)節(jié)具體的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。

（二）配套改革

首先，是要發(fā)展二手房市場。成熟的房產(chǎn)市場組成應(yīng)該涵蓋一級、二級、租賃市場等，況且二級市場交易的規(guī)模一般遠(yuǎn)超過一級市場的交易規(guī)模。其次，是要拓寬投資的方式。應(yīng)利用一定比例的流動性投資通過房屋買賣市場轉(zhuǎn)向其他市場，這樣房屋交易市場的購房者就能夠下降，此外，房產(chǎn)開發(fā)市場能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)投資更加的理性謹(jǐn)慎，就不會一再抬高地價與房價。再次，是需擴(kuò)大保障性住房構(gòu)建。要通過保障性住房的擴(kuò)建使一定比例的低收入者能夠享受最基本的住房保障，做低收入者不再參與市場中商品房的買賣。最后，要建設(shè)比較完善的財產(chǎn)稅務(wù)制度。建立完備的財產(chǎn)稅務(wù)制度，提升稅率，擴(kuò)大計稅的范圍，實(shí)現(xiàn)征稅的縱向和橫向公平，尤其對于別墅、高檔住宅等需擴(kuò)大征稅的力度，調(diào)節(jié)分配差距。

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［責(zé)任編輯：王 旸］

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A

1005-913X（2017）05-0049-02

2017-03-02

王天照(1993-)，男，河南濟(jì)源人，碩士研究生，研究方向：會計學(xué)。