翟文

房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅征管初探

翟文

全面營(yíng)改增后，地稅部門如何加強(qiáng)地方稅收精細(xì)征管，已成為擺在當(dāng)前地稅部門的一個(gè)亟待解決的課題。本文結(jié)合恩施市地稅局在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱“兩稅”）稅收征管的具體實(shí)踐，聚焦近幾年來(lái)“兩稅”征管遇到的一些新問(wèn)題與挑戰(zhàn)，探討加強(qiáng)“兩稅”精細(xì)征管的對(duì)策與建議。

一、“兩稅”征管存在的問(wèn)題

一直以來(lái)，恩施市地稅局實(shí)施“細(xì)監(jiān)控、嚴(yán)征管、專項(xiàng)考核”等系列舉措，“兩稅”收入已成為地稅收收入的重要組成部分。2014年該局征收入庫(kù)2182萬(wàn)元；2015年征收入庫(kù)2757萬(wàn)元。但去年以來(lái)，由于受經(jīng)濟(jì)下行壓力及稅制待完善、稅源不準(zhǔn)、管理不到位等因素的影響，2016年僅征收入庫(kù)2113萬(wàn)元，同比減少644萬(wàn)元。對(duì)此，該局開(kāi)展了“兩稅”專項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)“兩稅”稅收征管存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）“兩稅”在政策方面存在的問(wèn)題

1.稅制要素比較陳舊。由于“兩稅”稅制是20世紀(jì)80年代中后期建立的，與快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)重不和諧，納稅主體、征收范圍、稅率設(shè)定、減免優(yōu)惠等方面存在不同程度的問(wèn)題?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。而房產(chǎn)余值依據(jù)的是歷史成本，不能正確反映當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。

2.納稅主體確認(rèn)難。隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式多元化、合作方式多樣化，房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)所有人、代管人或使用人界限模糊，特別是“占而未批用地”和“小產(chǎn)權(quán)”房，增加了“兩稅”納稅人確認(rèn)的難度；由于未從法律上明確房產(chǎn)使用人或承租人扣繳“兩稅”的義務(wù)，造成房地產(chǎn)承租雙方推諉扯皮。

3.稅種之間政策不協(xié)調(diào)。“兩稅”政策與流轉(zhuǎn)稅起征點(diǎn)、小微企業(yè)扶持、個(gè)人所得稅扣除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)惠政策不協(xié)調(diào)、不匹配，加大了“兩稅”征收的難度。

4.地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，政策落實(shí)較為復(fù)雜。按照《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅［2010］121號(hào)）文件精神，需要將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。但在政策實(shí)際落實(shí)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在異議：為保持房、地價(jià)值計(jì)量口徑的一致，計(jì)入房產(chǎn)原值的土地應(yīng)是“原值”，為此，規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，是指為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。而國(guó)有改制企業(yè)由于以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)入股等，房產(chǎn)原值中并不包含土地價(jià)值。這就造成了同一地段、類似房屋房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在差異，造成在相同一競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的企業(yè)稅負(fù)不公。

5.“兩稅”的稅收優(yōu)惠政策交叉、繁多，執(zhí)行尺度難以把握。目前，“兩稅”的稅收優(yōu)惠政策既有中央層面出臺(tái)的優(yōu)惠政策，又有地方省一級(jí)層面出臺(tái)的優(yōu)惠政策；既有行業(yè)性優(yōu)惠政策，又有單一性優(yōu)惠政策；既有局限性較強(qiáng)的優(yōu)惠政策（困難性減免），又有全局性涵蓋的優(yōu)惠政策（非公經(jīng)濟(jì)小微企業(yè)）。優(yōu)惠政策幾乎涉及了大部分企業(yè)（金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)除外），由于政策交叉重疊，政策解讀不明，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行上很難把握政策的尺度。

（二）納稅人在“兩稅”方面存在的問(wèn)題

一是部分納稅人掌握政策不透徹或片面理解，以政府政策為由，故意模糊化稅收政策，打著“有證無(wú)地”或“有地?zé)o證”的幌子，逃避稅收的繳納。

二是有的企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)沒(méi)有將與房產(chǎn)不可分割的附屬設(shè)施未并入房產(chǎn)原值，造成少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅；有的自建房產(chǎn)拖延辦理竣工決算，長(zhǎng)期在“在建工程”科目掛賬，不及時(shí)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或調(diào)整房產(chǎn)賬面價(jià)值，拖延房產(chǎn)稅計(jì)稅時(shí)間；有的納稅申報(bào)時(shí)未將地價(jià)納入房產(chǎn)原值，減少房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)；有的無(wú)償使用免稅單位房產(chǎn)，未申報(bào)“兩稅”；有的少申報(bào)、漏申報(bào)他處房產(chǎn)和用地信息；有的長(zhǎng)期停產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)困難，既不履行減免稅申報(bào)審批手續(xù)，又不申報(bào)繳納“兩稅”。

三是有的集貿(mào)市場(chǎng)商戶和起征點(diǎn)以下的納稅戶，對(duì)國(guó)家稅收減免政策斷章取義，因長(zhǎng)期無(wú)其他涉稅行為，對(duì)申報(bào)繳納“兩稅”抵觸情緒較大，不管稅務(wù)部門怎么告知，仍不申報(bào)、假申報(bào)或少申報(bào)。

四是有的房產(chǎn)承租雙方簽陰陽(yáng)合同，“虛編”租賃信息；有的故意混淆房產(chǎn)使用性質(zhì)，將租賃房產(chǎn)申報(bào)為自營(yíng)房產(chǎn)。

五是少數(shù)人納稅意識(shí)淡薄，稅法遵從度極低，對(duì)個(gè)人擁有的房產(chǎn)、土地出租，不管稅務(wù)部門怎么催促，視而不聞。

（三）稅務(wù)部門在“兩稅”方面存在的問(wèn)題

一是信息化管理不到位。產(chǎn)生部門間數(shù)據(jù)編碼不統(tǒng)一，有的納稅人土地、房產(chǎn)信息申報(bào)不實(shí)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)自動(dòng)比對(duì)，影響了稅源信息的真實(shí)與準(zhǔn)確性。此外，部門協(xié)作渠道不暢。房產(chǎn)、土地的原始信息掌握在國(guó)土、房管、住建、街道和物業(yè)等部門單位，雖然《稅收征管法》明確了相關(guān)部門單位的協(xié)稅護(hù)稅義務(wù)，但受歷史習(xí)慣和部門利益影響，部門之間尚未完全建立起一套規(guī)范有序的協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制和信息共享平臺(tái)，房產(chǎn)、土地“兩稅”信息的部門共享工作還處于一事一議的“散兵游勇”狀態(tài)，地稅部門難以實(shí)時(shí)取得房產(chǎn)、土地登記等動(dòng)態(tài)情況。

二是思想上存在偏差。稅務(wù)部門對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅工作重視程度不夠，仍然存在重“大稅”輕“小稅”的片面觀念，只是單純的稅收任務(wù)觀點(diǎn)，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到財(cái)產(chǎn)行為稅在地方稅收入中的重要作用。

三是老企“兩稅”基礎(chǔ)信息掌握不清，新辦企業(yè)“兩稅”基礎(chǔ)信息申報(bào)不實(shí)。隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)征管制度的改革，人員崗位的變動(dòng)，加之老企業(yè)房產(chǎn)、土地信息的變更不按規(guī)定申報(bào)備案，造成“兩稅”基礎(chǔ)信息不同程度的散落或遺失；新辦企業(yè)由于籌辦期間或在建期間申報(bào)備案房產(chǎn)、土地等信息不全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未及時(shí)實(shí)地核實(shí)房產(chǎn)、土地信息，造成“兩稅”征管基礎(chǔ)信息從建立之初就不明晰。

四是稅收監(jiān)控手段乏力?！皟啥悺倍愒袋c(diǎn)多面廣、分散隱蔽、變動(dòng)性大，房產(chǎn)租賃多為雙方現(xiàn)金交易，沒(méi)有索取和開(kāi)具發(fā)票的習(xí)慣，地稅機(jī)關(guān)缺乏“兩稅”監(jiān)控的硬手段。特別是委托他人代租房產(chǎn)、混淆租賃與自營(yíng)性質(zhì)、“圈地”業(yè)主“失蹤”等情況，增加了征收難度和征收工作量，降低了征收效率，甚至形成“兩稅”征管“空白”地帶。

五是稅務(wù)人員對(duì)“兩稅”政策掌握不精不透，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)依然存在。由于“兩稅”暫行條列出臺(tái)比較早，修改的內(nèi)容也相對(duì)較少，但是后期因經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，中央或地方政府都先后出臺(tái)了很多關(guān)于“兩稅”的單行文或補(bǔ)丁政策，使得稅務(wù)人員在政策掌握上時(shí)斷時(shí)續(xù)、銜接不暢，加之各種政策執(zhí)行條件的適時(shí)變化，稅務(wù)人員對(duì)“兩稅”政策掌握不精不透，從而在政策執(zhí)行上存在偏差或執(zhí)行錯(cuò)誤等，增加了稅務(wù)干部的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

六是執(zhí)法剛性不強(qiáng)。執(zhí)法剛性不強(qiáng)主要體現(xiàn)在部分招商引資企業(yè)，招商引資企業(yè)在享受政府優(yōu)惠政策的同時(shí)也希望得到稅收優(yōu)惠，對(duì)稅務(wù)部門采取不配合的態(tài)度。有些稅務(wù)人員注重稅收收入來(lái)源大的稅種，在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用日常管理中存在缺失，其中房產(chǎn)稅租金的稅收征收更多的是坐等納稅人上門申報(bào)，未采取主動(dòng)措施實(shí)施有效管理。

10月30日,湖北省地稅局黨組成員、副局長(zhǎng),武漢市地稅局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)楊緒春（左一）帶隊(duì),深入岱家山科技城和浙商銀行武漢分行,開(kāi)展“踐行十九大走進(jìn)納稅人”行動(dòng)。 （圖/文：武漢地）

二、完善“兩稅”精細(xì)征管的措施

突出頂層設(shè)計(jì)，完善稅收政策?！皟啥悺奔仁羌兇獾牡胤叫远惙N，也是調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入的重要杠桿，還是新一輪稅改的重要內(nèi)容。因此，完善“兩稅”的稅收政策，應(yīng)從均衡稅負(fù)、簡(jiǎn)化操作、便于征收等方面入手。要加快房地產(chǎn)稅的立法，盡快制定出臺(tái)“兩稅”合并的房地產(chǎn)稅稅制及配套政策，形成新的地方稅構(gòu)成體系。在房地產(chǎn)稅暫未出臺(tái)前，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的地段等級(jí)和稅額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，每三至五年調(diào)整一次，發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)節(jié)資源配置、提高土地使用效率的作用。對(duì)房產(chǎn)稅要參照契稅、二手房交易稅收計(jì)稅依據(jù)的確定原則，實(shí)施房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)向房產(chǎn)價(jià)值靠攏。應(yīng)堅(jiān)持以房找人，在強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)所有人納稅義務(wù)的同時(shí)，當(dāng)房產(chǎn)所有人與使用人不一致時(shí)，房產(chǎn)使用人必須履行法定扣繳義務(wù)。

樹(shù)立“以變應(yīng)變”的理念，轉(zhuǎn)變管理思路。新的形勢(shì)與任務(wù)對(duì)地稅征管提出了新要求，地稅部門不能停留于傳統(tǒng)認(rèn)知，不能依賴于老辦法解決新問(wèn)題。必須樹(shù)立“以變應(yīng)變”的思想，開(kāi)動(dòng)腦筋，亟須對(duì)現(xiàn)有征管資源進(jìn)行優(yōu)化轉(zhuǎn)型，將征管重心轉(zhuǎn)移，要按照國(guó)家稅務(wù)總局“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”的要求，盡快擺脫“以票管稅，核定征收”等老模式，要以金稅三期上線為契機(jī)，征管重心從“以戶管稅”轉(zhuǎn)到“以地管稅”上來(lái)，對(duì)法人納稅人按規(guī)模和行業(yè)實(shí)行分類管理，對(duì)自然人納稅人按收入和資產(chǎn)實(shí)行分類管理，努力打造“智慧稅務(wù)”，著力構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向、以信息化為支撐、基礎(chǔ)管理和專業(yè)管理相結(jié)合的專業(yè)化管理模式，切實(shí)提升稅收控管水平。

充分運(yùn)用金稅三期征管數(shù)據(jù)和第三方稅源信息及財(cái)產(chǎn)行為稅的稅源監(jiān)控平臺(tái)。對(duì)內(nèi)，充分利用納稅評(píng)估，開(kāi)展稅源信息收集、比對(duì)、分析、評(píng)估，以房找租、以用查租等方式，以點(diǎn)代面、以面促點(diǎn)，提高“兩稅”征管實(shí)效。對(duì)約談提醒執(zhí)迷不悟的偷逃“兩稅”的企業(yè)和個(gè)人，堅(jiān)持從嚴(yán)執(zhí)法，依法查究，對(duì)涉嫌偷逃稅的，及時(shí)提交稽查部門立案查處。對(duì)外，堅(jiān)持依法征收，以查促收、以管促收，對(duì)征管秩序不規(guī)范的區(qū)域，提請(qǐng)地方政府組織相關(guān)部門，同步清理“圈地”和“兩稅”。對(duì)街道門面房和住房出租以及集貿(mào)小戶“兩稅”，要拓展跨部門稅收合作，充分發(fā)揮好社區(qū)、公安、物業(yè)、工商等部門“直管”的優(yōu)勢(shì)，積極探索建立委托街道（社區(qū)）或物管單位代收“兩稅”新模式，在房產(chǎn)和土地權(quán)屬變更登記之前，增加房地產(chǎn)存續(xù)期間“兩稅”繳納情況核查環(huán)節(jié)，把好“兩稅”征管的最后關(guān)口。

突出動(dòng)態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化日常征管。在日常征管過(guò)程中，加強(qiáng)稅源管，要采取部門配合、勘測(cè)丈量、運(yùn)用GPS衛(wèi)星定位測(cè)量技術(shù)、查閱土地使用證和房產(chǎn)證等方式，全面清查核實(shí)所有納稅人用地、房產(chǎn)等稅源信息，完善“兩稅”基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)并將所有納稅人“兩稅”基礎(chǔ)信息，全部錄入稅收征管軟件，為征管提供第一手資料。同時(shí)，結(jié)合日常巡查、納稅申報(bào)和部門反饋，動(dòng)態(tài)掌握納稅人房產(chǎn)和土地的變動(dòng)情況，定期更新維護(hù)“兩稅”稅源數(shù)據(jù)信息，增強(qiáng)“兩稅”數(shù)據(jù)監(jiān)控確性，最大限度地減少稅款流失。

嚴(yán)格執(zhí)法，提高執(zhí)法剛性。營(yíng)造“一處失信，處處難行”氛圍，對(duì)納入“黑名單”的納稅人，實(shí)行限制設(shè)立新企業(yè)、限制高額消費(fèi)等處罰。要加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通配合，及時(shí)推送違法納稅人的信息，增加納稅失信成本；要利用社會(huì)輿論提高稅收?qǐng)?zhí)法威懾力，大力宣傳打擊涉稅違法犯罪工作成果，建立稅收信用“紅黑榜”制度，引導(dǎo)納稅人提高稅法遵從度，為納稅人營(yíng)造公平、公正的納稅環(huán)境；要強(qiáng)化司法保障,加強(qiáng)稅警協(xié)作，實(shí)現(xiàn)行政執(zhí)法與刑事執(zhí)法有機(jī)銜接，嚴(yán)厲打擊稅收違法犯罪行為，維護(hù)稅法剛性。對(duì)“兩稅”的減免，要實(shí)行“從嚴(yán)式”的減免審批，切實(shí)提高納稅人的稅法遵從度。

突出解讀政策和輔導(dǎo)，服務(wù)引導(dǎo)遵從。要堅(jiān)持把政策講清說(shuō)透，充分利用報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、微信公眾號(hào)以及辦稅窗口、政務(wù)公開(kāi)等載體渠道，深入解讀“兩稅”政策規(guī)定，針對(duì)性地宣傳“兩稅”征收和減免等各項(xiàng)政策，讓納稅人繳“明白稅”，特別是在“兩稅”征期；要采取短信、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式，提醒納稅人依法足額申報(bào)“兩稅”，對(duì)個(gè)別有偷逃稅嫌疑的納稅人；要解析偷逃稅典型案例“打預(yù)防針”。同時(shí)，采取設(shè)立咨詢專線和辦稅輔導(dǎo)專柜等方式，及時(shí)解疑釋惑、解難除阻并進(jìn)行公示，接受社會(huì)的監(jiān)督，確保辦稅順暢、簡(jiǎn)便。

強(qiáng)化第三方信息使用效能，確保計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)時(shí)間準(zhǔn)確。要加強(qiáng)與建設(shè)、房管、土地、發(fā)改委、國(guó)資委、國(guó)稅等部門的“互動(dòng)式”監(jiān)管，掌握納稅人取得房產(chǎn)、土地等方面信息，從源頭上控制“兩稅”的計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)時(shí)間；要落實(shí)“以地控稅”精細(xì)化稅源核查工作，完善“兩稅”基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)，優(yōu)化整合散落于各系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)行為稅基礎(chǔ)信息，深化應(yīng)用總局推廣的財(cái)產(chǎn)行為稅稅源監(jiān)控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)稅源基礎(chǔ)信息與金稅三期征管系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合；要建立健全委托代征機(jī)制。努力構(gòu)筑社會(huì)化綜合治稅體系，加強(qiáng)與國(guó)土、房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等的協(xié)作，通過(guò)開(kāi)展委托代征、統(tǒng)一扣繳等方式，努力構(gòu)建“兩稅”征管網(wǎng)絡(luò)；要完善社會(huì)綜合治稅工作機(jī)制和考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。把協(xié)稅護(hù)稅工作工作成效納入到政府績(jī)效管理考核的體系當(dāng)中；要健全涉稅舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，提高廣大群眾參與的積極性。加強(qiáng)對(duì)社會(huì)綜合治稅的宣傳，不斷提高社會(huì)的認(rèn)同度，營(yíng)造良好氛圍。

提高基層稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能和整體素質(zhì)。要按照《深化國(guó)稅、地稅征管體制改革方案》“優(yōu)化各層級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管職責(zé)”的要求，以及稅收征管程序、風(fēng)險(xiǎn)管理流程、營(yíng)改增后的稅源管理現(xiàn)狀等，深化稅務(wù)人員的分類分級(jí)管理，完善人力資源配置，科學(xué)合理搭配管理員隊(duì)伍，集中人力資源大力向征管一線傾斜；要增加涉稅信息采集、錄入、分析人員，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)；要建立面向自然人管理的專業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，適應(yīng)征管重心由法人稅收向自然人稅收轉(zhuǎn)變；要通過(guò)廣泛開(kāi)展業(yè)務(wù)知識(shí)競(jìng)賽、崗位練兵等活動(dòng)，分級(jí)分類開(kāi)展專門業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專門技能實(shí)訓(xùn)，提升干部業(yè)務(wù)能力；要通過(guò)建立健全績(jī)效考核體系，把干部能力與成果的定性考察與定量考核結(jié)合起來(lái)，建立客觀而明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，定性分析、定量考核，用標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)說(shuō)話，實(shí)現(xiàn)考核工作的規(guī)范、有序和高效；要加強(qiáng)考核結(jié)果的應(yīng)用，特別在年終評(píng)先評(píng)優(yōu)、干部選拔任用等方面給予優(yōu)先考慮。

11月10日，為深入宣傳學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，湖北省武當(dāng)山財(cái)政、國(guó)稅、地稅聯(lián)合邀請(qǐng)黨的十九大代表、鄖西縣坎子山村黨支部書(shū)記魏登殿同志對(duì)十九大精神進(jìn)行專題輔導(dǎo)。 （圖/文：武當(dāng)國(guó)）