楊 芳

(重慶人文科技學院 重慶 401524)

有關(guān)我國“以房養(yǎng)老”模式中房地產(chǎn)評估的問題分析

楊 芳

(重慶人文科技學院 重慶 401524)

進入21世紀，我國開始了對以房養(yǎng)老模式的理論和實踐探索，但受經(jīng)濟、文化和其他因素的制約，該模式還處于試點階段，真正的案例較少，其中的原因之一就是相關(guān)人員對權(quán)益保護的擔憂。房地產(chǎn)評估作為其中保持公允和切實保護各方利益重要環(huán)節(jié)，卻在現(xiàn)實中缺失。因此本文從我國特有環(huán)境出發(fā)，分析我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估實踐中的具體問題，包括評估方法，價值類型等問題，并提出我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的具體步驟。

以房養(yǎng)老;房地產(chǎn)評估;反抵押價值

進入21世紀以來，我國進入了老齡化時代，老年人人口比重不斷上升，而且隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，年輕人的負擔越來越重，我國政府為此的投入逐年增加，卻不能滿足我國日益增長的養(yǎng)老市場，養(yǎng)老問題日益嚴峻。為了應(yīng)對這一難題，我國引入了 “以房養(yǎng)老”模式。以房養(yǎng)老是社會保障體系的一部分，其主要形式為反抵押貸款，在美國、英國等發(fā)達國家都被采用，目前在我國北京、上海、南京等城市也有了試點，但是由于種種因素的阻礙，我國的以房養(yǎng)老推行的很慢，各方對其認識還不夠到位。

以房養(yǎng)老的研究和實踐對于各利益主體而言都是有利的。一方面，有利于政府解決我國的養(yǎng)老和社會保障問題，另一方面，幫助年輕人減輕負擔，提高老年人生活品質(zhì)，另外，中介機構(gòu)利用房地產(chǎn)投資增加收益，而這些的正常運行都依賴于老年人房地產(chǎn)的公允評估。然而，現(xiàn)實是我國的以房養(yǎng)老卻忽視了房地產(chǎn)評估的作用，或?qū)τ谄渲幸恍┰u估實務(wù)存在疑慮，本文通過分析我國現(xiàn)有的幾種以房養(yǎng)老模式，對困擾以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的一些問題予以解答，并試圖建立我國特有環(huán)境下的房地產(chǎn)評估體制。

所謂“以房養(yǎng)老”是指，在符合條件的老人保留自有房屋使用權(quán)的前提下，將房地產(chǎn)抵押給中介機構(gòu)(銀行或保險機構(gòu)等)，以獲得養(yǎng)老金等形式的貸款用于養(yǎng)老，房屋所有權(quán)和處置權(quán)在老人去世或永久性遷出抵押房屋后屬于中介機構(gòu)。我國的“以房養(yǎng)老”的研究僅僅10來年，至今為止，先后存在南京，上海，北京、成都等多種模式，然而，我國的“以房養(yǎng)老”處于初步探索階段，還存在許多急需解決的問題，其中之一便是房地產(chǎn)評估機構(gòu)涉入較少，無法保證整個環(huán)節(jié)的公允性和持續(xù)性。

縱觀整個“以房養(yǎng)老”程序，房地產(chǎn)評估機構(gòu)需要在其中三個環(huán)節(jié)對抵押房屋進行評定估算：申請人提出申請時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)進行估算，為中介機構(gòu)確定貸款金額提供依據(jù)；在以房養(yǎng)老履行中檢測房屋保值增值情況；在老人去世或永久性遷出房屋時評估房屋價值，判定房屋是否存在余值。在以房養(yǎng)老模式中引入房地產(chǎn)評估機構(gòu)一方面保證結(jié)果的公正，另一方面提高住房出售的公平和效率。

一、 以房養(yǎng)老評估實踐中相關(guān)問題

從2005年南京首次建立以房養(yǎng)老南京模式后，我國先后出現(xiàn)了上海，北京，成都集中模式，但是我國現(xiàn)有的幾種以房養(yǎng)老模式基本上沒有引起大眾的關(guān)注，或者大多持觀望態(tài)度，愿意投身實踐的人很少，而且在具體實踐中，房地產(chǎn)評估機構(gòu)起到的作用微乎其微，甚至在上海私營企業(yè)的會員制養(yǎng)老模式中，根本沒有房地產(chǎn)評估機構(gòu)的參與，這阻礙了以房養(yǎng)老的推行實施。引進房地產(chǎn)評估機構(gòu)，有利于保障實施結(jié)果的公允性，當然要保障結(jié)果的公允，先要解決我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估的實踐中還存在的一些問題。

(一)評估基準日的確定

以房養(yǎng)老是在保留老人房屋居住權(quán)的前提下，將所抵押房屋的價值提前套現(xiàn)形成現(xiàn)金流入，用于養(yǎng)老，所以在具體評估中，評估人員應(yīng)根據(jù)具體的實施模式確定評估基準日，例如，在南京的反抵押貸款模式中，應(yīng)估算出所抵押房屋的未來價值，即老人去世或永久性遷出抵押房屋時點的價值，然而在上海售后回租的模式中，評估人員應(yīng)該估算出房屋現(xiàn)有的市場價值，在北京的住房全部租出模式中，評估人員應(yīng)當根據(jù)房屋未來收益確定其價值。但是，在第一種模式中，老人的預期壽命無法確定，或者老人遷出抵押房屋的幾率和時間無法確定，評估基準日也隨之具有很大的不確定性。房地產(chǎn)的價格波動大，要求嚴格精確到某個時間段，否則評估出來的價值很可能偏離實際。根據(jù)我國規(guī)定，60歲以上公民為老人，預計壽命為77歲，所以，在確定評估基準日時，評估人員要考慮到老人現(xiàn)有年齡，預計壽命，房屋使用年限等情況，綜合考慮并持續(xù)評估，當發(fā)生重大變化時，應(yīng)予以重新評估。

(二)評估價值類型的選擇

在以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估中，存在兩種價值類型的選擇，分別是：市場價值和抵押貸款價值，其中以市場價值為主。市場價值考慮的是資產(chǎn)的最大，最佳價值，信息依賴于公開市場，評估難度較低，然而在經(jīng)濟過熱時期，市場價值可能會高于其實際價值，其中包含了很大程度上的價值泡沫，對于售后回租等模式，由于其時間間距較小，市場價值下的評估結(jié)果較公允。然而，對于嚴格意義上的反抵押貸款模式而言，抵押貸款價值可能更能體現(xiàn)其公允性。抵押貸款價值不同于市場價值之處在于，它不是一個時點價值，而是對一個較長時期價值的謹慎預期，它要求實施一系列步驟來排除短期市場波動和市場趨勢的影響，反抵押貸款一般期限較長且存在不確定性，受市場波動影響較大，應(yīng)當根據(jù)評估目的等因素，確定評估價值。

(三)評估方法的確定

目前，我國資產(chǎn)評估具有三種基本方法：成本法，市場法和收益法。理論上，這三種方法都可以應(yīng)用在以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估實踐中，然而，以房養(yǎng)老中的房地產(chǎn)一般建立時間久遠，歷史成本難以確定，在運用成本法上可能存在較大的偏差。評估方法的確定還應(yīng)該結(jié)合價值類型予以確定，市場價值首選市場法，也可以選擇收益法，抵押貸款價值首選凈現(xiàn)金流折現(xiàn)法，其次為期權(quán)定價法。

項目市場價值抵押貸款價值評估涵蓋時期評估后的短期內(nèi)反抵押貸款長期內(nèi)適用范圍期限短，市場波動小期限較長且存在不確定性，受市場波動影響較大評估要求公開市場謹慎評估方法首先市場法，其次為收益法和成本法首選凈現(xiàn)金折現(xiàn)法和期權(quán)定價法，其次為成本法現(xiàn)實可行性高低

(四)土地使用年限

國務(wù)院規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，屆滿后國家可收回土地使用權(quán)及其附著物，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當提前一年申請續(xù)期，并交納一定土地使用權(quán)出讓金。如果以房養(yǎng)老模式中所抵押房屋年限久遠，處于土地使用權(quán)中后期，很可能存在老人在世時土地到期的現(xiàn)象，因此，有的學者提出將其可預見的將繳納的土地出讓金從房屋總價值中扣除，即可解決問題，但是，我國土地使用權(quán)出讓金的交納并不規(guī)范，根據(jù)國家規(guī)定，“地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質(zhì)的土地或不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行”。因此，評估人員要結(jié)合各地區(qū)相關(guān)規(guī)定，先評估出該房屋可能繳納的土地出讓金，再估算房地產(chǎn)價值。例如重慶，土地出讓金是在政府出示的相關(guān)標準的基礎(chǔ)上有所浮動的，評估人員可查詢被評估房地產(chǎn)的級別所對應(yīng)的土地出讓金再加以評定。

(五)委托方和評估收費

通常抵押評估中，委托方為抵押人，評估機構(gòu)為委托方服務(wù)并收取傭金。如果以房養(yǎng)老也延續(xù)此種方法，一方面抵押人對評估知識不甚了解，可能無法正確選擇恰當?shù)脑u估機構(gòu)，另一方面，評估機構(gòu)依賴于委托方，為了獲取評估費用，可能遵從委托方意愿，高估房地產(chǎn)價值，沒能起到其應(yīng)有的公允客觀的稱的作用。以房養(yǎng)老旨在解決老人年老無收入情況下養(yǎng)老的問題，屬于社會保障范疇，因此，政府部門應(yīng)當予以相應(yīng)的扶持，政府部門自身獨立一個機構(gòu)或者委托行業(yè)協(xié)會作為第四方，接受以房養(yǎng)老申請，老人預交評估費用于第四方，由第四方選定評估機構(gòu)并支付費用。

從以上以房養(yǎng)老程序圖可知，房地產(chǎn)評估機構(gòu)主要是接受第四方的委托并對其提供評估報告，與交易雙方無直接聯(lián)系，這樣防止了交易方利用評估費用操縱評估機構(gòu)出示不公允的評估報告。

二、 我國以房養(yǎng)老房地產(chǎn)評估體系的建立

房地產(chǎn)評估作為一項專業(yè)的中介服務(wù)，需要同時與多方溝通，且以房養(yǎng)老涉及到老年人的晚年生活保障和水平，更加需要遵循相關(guān)的程序與規(guī)范，具體包括以下步驟：

1、 接受評估委托：在初步了解被評估對象之后，評估是否接受第四方的委托，并簽訂業(yè)務(wù)委托書。

2、 了解評估對象：包括查閱相關(guān)資料和實地勘察估價對象，了解估價對象的位置，環(huán)境，產(chǎn)權(quán)等情況，并作相應(yīng)的記錄。

3、 收集整理資料：評估人員收集或分析得到的資料，并辨別資料的真實性和可靠性，去粗取精，去偽存真，對原始數(shù)據(jù)進行進一步加工。

4、 確定評估方案：包括明確評估目的，并根據(jù)評估目的確定價值類型和評估方法，規(guī)劃評估進度，分配人員安排，制定估價計劃。

5、 估算評估對象：根據(jù)事先確定的評估方法，確定評估的各項參數(shù)，得出最后的估價結(jié)果。

6、 確定評估結(jié)果：同一項資產(chǎn)應(yīng)采用兩種以上的方法進行估價，不同的評估方法可能導致不同的估價結(jié)果，評估人員應(yīng)作出比較分析，尋找差異的原因，綜合確定估價的最終結(jié)果。

7、 撰寫評估報告：評估人員確定了最終結(jié)果后，應(yīng)全面、客觀、公正、準確地記錄估價過程和結(jié)果。

8、 估價資料存檔：估價報告完成后，應(yīng)對涉及到該項目的一切資料進行整理歸檔，一方面為以后可能存在的糾紛提供依據(jù)，另一方面便于相關(guān)部門的考核與審查。

三、結(jié)論

雖然我國以房養(yǎng)老還處于初步探索階段，但作為解決養(yǎng)老問題行之有效的手段之一，其必將日益受到重視和發(fā)展，評估界應(yīng)提前做好準備，明確好評估的相關(guān)要求，并且將相關(guān)內(nèi)容予以規(guī)范化和程序化，為以后的實務(wù)打下基礎(chǔ)。

[1]張問弦. 我國“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款可行性研究[J]. 經(jīng)營管理者,2017,(09):50-51.

[2]王柔玉. 基于房價組合預測的以房養(yǎng)老產(chǎn)品定價研究[D].浙江財經(jīng)大學,2017.

[3]鄧依伊. 中國發(fā)展“以房養(yǎng)老”：問題、經(jīng)驗借鑒與解決對策[D].湘潭大學,2012.

楊芳(1989-)，女，漢族，四川隆昌，碩士研究生，重慶人文科技學院，資產(chǎn)評估。