(泰山學院 旅游學院,山東 泰安 271000)

基于AHP-FCE的綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價體系研究

劉桂菊,彭淑貞

(泰山學院 旅游學院,山東 泰安 271000)

在充分理解綠色房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國國情,借鑒國內(nèi)外綠色房地產(chǎn)有關(guān)研究成果,以綠色房地產(chǎn)企業(yè)和綠色建筑為考察重點,從環(huán)境、經(jīng)濟、社會三個維度,選取14個指標構(gòu)建了綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系。運用專家打分法和AHP方法確定各級指標權(quán)重,采用模糊綜合評價法建立綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價模型,并通過案例分析驗證了評價體系的可行性,結(jié)合指標權(quán)重提出了實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)的政策建議。

綠色房地產(chǎn)開發(fā);評價體系;層次分析法;模糊綜合評價

2015年我國在《關(guān)于加快推進生態(tài)文明建設(shè)的意見》中指出:“必須加快推動生產(chǎn)方式綠色化,大幅提高經(jīng)濟綠色化程度,加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)?！备母镩_放以來,房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎,而我國房地產(chǎn)開發(fā)以高消耗、高產(chǎn)出、高污染的傳統(tǒng)模式為主,房地產(chǎn)行業(yè)的高速運轉(zhuǎn)使資源環(huán)境難以支撐,在資源環(huán)境壓力日益凸顯、節(jié)能與健康需求成為廣泛共識的形勢下,綠色開發(fā)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的新要求。構(gòu)建綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價體系,促進綠色房地產(chǎn)開發(fā),不但可推動我國房地產(chǎn)業(yè)綠色升級,而且能為國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級提供強勁的綠色動力。

國外綠色房地產(chǎn)評價集中體現(xiàn)在綠色建筑評價方面。英國于1990年建立了BREEAM體系,該體系著重從管理、能源、健康舒適、交通、水耗、材料、污染、生態(tài)價值、土地利用等方面進行評價,通過計算BREEAM等級和環(huán)境性能指數(shù)進行等級劃分并授予不同的綠色認證證書[1]。美國綠色建筑協(xié)會于1998年創(chuàng)立了世界上最有影響力的評估標準----LEED標準,從資源、能源與環(huán)境等方面采用條款評價方法,對累加求和總分劃檔并頒發(fā)等級證書[2-4]。加拿大GBC2000在關(guān)注綠色建筑資源環(huán)境因素的同時又增加了經(jīng)濟性和管理性因素,并借助評價操作系統(tǒng)GBTool完成了評價[5]。2001年，日本開發(fā)了CASBEE,通過計算建筑環(huán)境效率(Q/LR)進行評估,其中Q指建筑環(huán)境性能和質(zhì)量,LR指建筑環(huán)境負荷的減少[6]。

我國綠色房地產(chǎn)評價起步較晚,2001年編制了國內(nèi)第一部綠色建筑評價體系——《綠色生態(tài)住宅評估手冊》[7],2003年編制了《綠色奧運建筑評估體系》[8],2006年制定了第一部較完善的綠色建筑評價國家標準——《綠色建筑評價標準》,2014年對該標準進行了修訂,評價內(nèi)容不僅包括資源、環(huán)境等5個方面,還增加了施工管理和運營管理。該標準采用措施得分法計算,滿足一般項和優(yōu)選項的數(shù)量并據(jù)此劃分一星級、二星級、三星級綠色建筑標識[7,9]。

綜合國內(nèi)外綠色房地產(chǎn)評價體系可見,評價對象集中在房地產(chǎn)產(chǎn)品即綠色建筑上,評價內(nèi)容主要包括土地資源、能源、水資源、材料、環(huán)境質(zhì)量等資源環(huán)境要素,這些評價體系的確立對規(guī)范和引導(dǎo)世界各國綠色房地產(chǎn)發(fā)展起到了不可估量的作用。但從整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看,要促進綠色房地產(chǎn)開發(fā),評價對象不僅包括綠色建筑,還應(yīng)把房地產(chǎn)企業(yè)納入評價體系;評價內(nèi)容不僅包括資源環(huán)境指標,還應(yīng)增加經(jīng)濟性和社會性指標。

本文在借鑒國內(nèi)外綠色房地產(chǎn)評價體系基礎(chǔ)上,以房地產(chǎn)開發(fā)整個過程為基礎(chǔ),從房地產(chǎn)產(chǎn)品——綠色建筑和房地產(chǎn)企業(yè)出發(fā)選取環(huán)境指標、經(jīng)濟指標和社會指標構(gòu)建綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系,以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)的綠色經(jīng)濟發(fā)展提供幫助。

1 綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系構(gòu)建

1.1 指標體系的構(gòu)建思路

在構(gòu)建綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系時,以對綠色房地產(chǎn)開發(fā)概念的理解為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求進行土地開發(fā)、房屋建設(shè)與相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理,以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動[10,11]。關(guān)于綠色房地產(chǎn)開發(fā),Rocky Mountain Institute(RMI)認為從經(jīng)濟考慮出發(fā),達到整合經(jīng)濟與環(huán)境目標的開發(fā)過程[12]。鄭燕鳴等認為,基于LCA實現(xiàn)物質(zhì)系統(tǒng)的首尾相接、無廢無污、高效和諧、開放式閉合性良性循環(huán),即用綠色的方式進行綠色房地產(chǎn)開發(fā)[13,14]。張建中認為,綠色房地產(chǎn)開發(fā)是通過科學的整體設(shè)計,集成一系列節(jié)約資源、能源的高新技術(shù),從規(guī)劃、資源和能源利用、建筑環(huán)境和功能等角度闡述了綠色房地產(chǎn)開發(fā)所具有的六大特點[15]。

借鑒以上研究成果,本文認為綠色房地產(chǎn)開發(fā)要求把綠色發(fā)展理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全生命周期過程,綠色房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)時代發(fā)展要求,在符合國家標準的前提下,采用一系列節(jié)能、環(huán)保技術(shù)與措施進行綠色建筑等房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)、運營維護與管理,盡最大可能地取得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)從傳統(tǒng)模式向綠色低碳模式轉(zhuǎn)變。綠色房地產(chǎn)開發(fā)的主體是綠色房地產(chǎn)企業(yè),開發(fā)的產(chǎn)品主要指各種綠色建筑。因此,綠色房地產(chǎn)開發(fā)主要通過綠色房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展和綠色建筑產(chǎn)品的性能體現(xiàn)出來,其評價應(yīng)從全生命周期過程中重點考察綠色房地產(chǎn)企業(yè)和綠色建筑,綠色房地產(chǎn)企業(yè)主要從經(jīng)濟維度和社會維度考察其綠色可持續(xù)性,綠色建筑重點從資源環(huán)境維度考察建筑性能與品質(zhì)。

1.2 評價指標體系的構(gòu)建

按照上述邏輯思維,依據(jù)評價指標體系設(shè)計的科學性、系統(tǒng)性、獨立性和前瞻性等原則,充分考慮目前我國建設(shè)智慧城市、海綿城市、被動城市、生態(tài)城市的時代背景,本文從環(huán)境、經(jīng)濟和社會三個維度選擇14個評價指標重點考察綠色建筑性能和房地產(chǎn)企業(yè)的綠色可持續(xù)性,建立了涉及多個評價因素的綜合評價指標體系(表1)。

表1 綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系

主要指標包括:①環(huán)境指標。環(huán)境指標主要反映綠色建筑的基本屬性。房地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞建筑產(chǎn)品展開,綠色建筑是綠色房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品,因此綠色房地產(chǎn)開發(fā)集中體現(xiàn)在綠色建筑上。根據(jù)我國《綠色建筑評價標準》中對“綠色建筑”的界定及評價內(nèi)容的確定[9],借鑒國外綠色建筑評價標準,結(jié)合我國國情,環(huán)境指標主要從資源、能源節(jié)約利用和環(huán)境保護角度選取了水資源循環(huán)利用、土地集約利用、再生能源與節(jié)能技術(shù)利用、建筑材料性能與再生利用、室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、綠色建筑智能管理、環(huán)境污染綜合治理7個指標。②經(jīng)濟指標。經(jīng)濟指標主要反映綠色房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的主體,獲得最大經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)企業(yè)的主要目的,如此房地產(chǎn)企業(yè)才能具備后續(xù)持續(xù)開發(fā)的資金條件。因此,從綠色房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益角度,經(jīng)濟指標選取了綠色建筑工程造價、綠色房地產(chǎn)銷售收入、綠色房地產(chǎn)運營維護費用、綠色房地產(chǎn)市場占有率4個指標。③社會指標。社會指標主要基于對綠色房地產(chǎn)企業(yè)的社會形象考量。良好的社會形象是促進綠色房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障,企業(yè)的美譽度、居民對綠色房地產(chǎn)產(chǎn)品的滿意度、政府對企業(yè)的認可度是綠色房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好社會形象的基礎(chǔ)。因此,從綠色房地產(chǎn)企業(yè)社會形象入手,社會指標主要選取了綠色房地產(chǎn)企業(yè)信譽完整度、居民滿意度和政府認可度3個指標。

2 綠色房地產(chǎn)開發(fā)模糊綜合評價模型構(gòu)建

從表1中的評價指標體系可見,既有定量指標,又有定性指標，為了將兩者有效地放在同一個體系內(nèi)進行評價,本文采用模糊綜合評價方法完成對綠色房地產(chǎn)開發(fā)的評價。

2.1 評價要素指標體系的設(shè)置

根據(jù)表1所建立的綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系,依據(jù)各指標間的相互聯(lián)系構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)。綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系分為三層:第一層為總目標層A,用來反映綠色房地產(chǎn)開發(fā)的綜合水平;第二層因素集A1、A2、A3,分別代表環(huán)境指標、經(jīng)濟指標和社會指標,從屬于第一層次;第三層因素集，從屬于第二層次集,分別為:{A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17}=A1、{A21,A22,A23,A24}=A2、{A31,A32,A33}=A3。

2.2 評價集的確定

依據(jù)各指標對綠色房地產(chǎn)開發(fā)目標的滿足程度,將評價標準分為“優(yōu)秀、良好、合格、不合格”四個等級。即評語集合為:V={v1,v2,v3,v4}={優(yōu)秀，良好，合格，不合格}。

2.3 評價要素權(quán)重子集的確定

本文選用層次分析法確定綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標權(quán)重,基本思路是：在建立層次結(jié)構(gòu)模型的基礎(chǔ)上,通過專家打分構(gòu)造判斷矩陣,求出判斷矩陣的最大特征值與特征向量,并進行一致性檢驗,若通過檢驗,則對向量做歸一化處理可得到各層指標的權(quán)重[16]。

若評價目標為T,評價因素集為F{f1,f2,…fn},構(gòu)造判斷矩陣P(T-F):

f11f12…f1nf21f22…f2n????fn1fn2…fnn

式中,fij表示fi對fj的相對重要性(i=1,2,…,n;j=1,2,…,n),其取值見表2。

表2 fij的取值

2.4 模糊綜合評價

R 1=(r1ij)4×7=r111r112r113r114r121r122r123r124r131r132r133r134r141r142r143r144r151r152r153r154r161r162r163r164r171r172r173r174?è???????????÷÷÷÷÷÷÷÷÷

根據(jù)單要素模糊綜合評價結(jié)果,可得到Ai各子集的綜合評價矩陣:

R =B 1B 2B 3?è??????÷÷÷÷=b11b12b13b14b21b22b23b24b31b32b33b34é?êêêêù?úúúú

3 綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價實證分析

以泰安海普地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項目——海普·鳳棲灣為例,采用以上評價體系對綠色房地產(chǎn)開發(fā)進行綜合評價。海普·鳳棲灣是泰安海普地產(chǎn)有限公司于2004年開發(fā)建設(shè)的高檔住宅小區(qū),是泰安市首個情景式花園洋房,曾在山東省第二屆住交會上被評為“齊魯名盤30強”。該公司在取得顯著的經(jīng)濟效益的同時,取得了良好的社會效益,“海普地產(chǎn)”品牌已在泰安房地產(chǎn)行業(yè)中得到了社會各界的認可和贊譽。

3.1 各級指標權(quán)重的計算

根據(jù)表1所建立的評價指標體系,依據(jù)各指標間的相互聯(lián)系構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)。邀請來自土木工程、應(yīng)用數(shù)學、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學、地理科學等專業(yè)的專家對各層指標兩兩比較打分,構(gòu)造判斷矩陣,根據(jù)判斷矩陣進行計算并進行一致性檢驗。判斷矩陣A-Ai和層次排序結(jié)果見表3。

表3 A-Ai判斷矩陣及層次排序

λmax=3.0463，CI=0.0232，RI=0.58，CR=0.0399lt;0.1。

同理,構(gòu)造判斷矩陣A1-A1j、A2-A2j、A3-A3j,并運用上述計算過程可分別得到相對于A1、A2、A3各層下屬各指標的權(quán)重,然后根據(jù)各層次單排序的結(jié)果,經(jīng)過總排序計算和一致性檢驗,得到各二級指標相對于總目標A的層次總排序即組合權(quán)重,表示各指標對實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)綜合評價的相對重要程度,計算結(jié)果見表4。

表4 指標權(quán)重總排序

層次總排序的一致性檢驗,其計算公式為:

=0.0613

二級指標的權(quán)重分配為:

3.2 模糊合成與模糊綜合評價

為了對該公司開發(fā)的此項目進行科學評價,我們邀請了熟悉該項目的有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、建筑、環(huán)保等領(lǐng)域的專家與部分社區(qū)居民共30人進行評價。依據(jù)每位成員對每一個二級指標進行的評判,統(tǒng)計得出如下單因素模糊評價矩陣:

R 1=0．200．400．300．100．300．400．200．100．300．500．100．100．500．400．100．000．400．400．100．100．300．400．200．100．200．300．300．20?è???????????÷÷÷÷÷÷÷÷÷

R 2=0．200．300．400．100．300．400．200．100．200．300．400．100．300．400．200．10?è???????÷÷÷÷÷

R 3=0．400．400．200．000．300．400．200．100．400．400．200．00?è?????÷÷÷

R =B 1B 2B 2?è??????÷÷÷÷=0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04?è?????÷÷÷

因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色房地產(chǎn)開發(fā)模糊綜合評價結(jié)果為:

=(0.5064 0.3018 0.1918)°

0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04

=(0.32 0.40 0.20 0.08)

4 結(jié)論與建議

綠色房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)最基本、最主要的經(jīng)濟活動內(nèi)容,對我國綠色經(jīng)濟發(fā)展,推動國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級提供了強勁的綠色動力。由上述分析可知,建筑產(chǎn)品的綠色性能和房地產(chǎn)企業(yè)的綠色可持續(xù)性是實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)的重點,據(jù)此影響綠色房地產(chǎn)開發(fā)的主要因素包括環(huán)境因素、經(jīng)濟因素和社會因素。以這些因素為基礎(chǔ)構(gòu)建指標體系,通過專家打分法和AHP法確定了各指標權(quán)重,構(gòu)建了綠色房地產(chǎn)開發(fā)模糊綜合評價模型,并通過案例驗證了評價體系的可行性，這為我國綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價的量化與綠色房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略實踐提供了有益的借鑒。

本文通過對綠色房地產(chǎn)開發(fā)評價指標體系中各指標權(quán)重的比較發(fā)現(xiàn):一級指標權(quán)重的大小依次為環(huán)境指標(0.5064)、經(jīng)濟指標(0.3018)、社會指標(0.1918)，二級指標中權(quán)重處于前5位的依次為室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量(0.1566)、再生能源與節(jié)能技術(shù)利用(0.1067)、綠色房地產(chǎn)銷售收入(0.0920)、綠色房地產(chǎn)市場占有率(0.0914)、水資源循環(huán)利用(0.0831)，以上因素對實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)具有重要影響。

為了實現(xiàn)我國綠色房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略,增強綠色經(jīng)濟發(fā)展水平,應(yīng)重點關(guān)注:①加強綠色建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè),提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的綠色性能。綠色建筑是實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)的核心。2016年國家在《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中強調(diào)要“提高建筑節(jié)能標準,推廣綠色建筑”。綠色建筑不是節(jié)能、環(huán)保材料的簡單堆積,也不是綠化較好的建筑產(chǎn)品,它追求“人—建筑—自然”的和諧統(tǒng)一,不僅具有“四節(jié)一環(huán)保”的優(yōu)點,還代表了健康、舒適、安全,體現(xiàn)了建筑品質(zhì)的綜合提升,是未來人們對建筑發(fā)展的需求。將綠色開發(fā)理念更好地落實到建筑產(chǎn)品的開發(fā)建筑中,是推進綠色房地產(chǎn)開發(fā)的重點。②積極研發(fā)和推廣應(yīng)用節(jié)能、節(jié)水技術(shù),最大程度地節(jié)約能源和水資源。在當前我國資源環(huán)境條件硬約束下,能源和水資源成為綠色建筑的重要制約因素,再生能源與節(jié)能技術(shù)的充分利用和水資源的循環(huán)節(jié)約利用在實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要。因此,將微電子技術(shù)、生物技術(shù)、信息技術(shù)、新材料、新能源技術(shù)等廣泛應(yīng)用于綠色建筑的生產(chǎn)、建筑節(jié)能、居住環(huán)境等方面[15],優(yōu)化推廣太陽能、風能和地熱等自然能源的利用技術(shù)、建筑圍護結(jié)構(gòu)熱工性能技術(shù)、污水處理和回用技術(shù)等,全方位降低建筑能耗與水耗,努力打造綠色節(jié)能環(huán)保建筑,對我國實現(xiàn)節(jié)能減排和生態(tài)文明建設(shè)具有重要意義。③綜合提升室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不但是綠色建筑中最重要的影響因素,而且對于整個綠色房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵性作用。綠色建筑的“綠色”,主要通過健康舒適的室內(nèi)環(huán)境與自然和諧的室外環(huán)境來體現(xiàn)。健康、舒適的室內(nèi)環(huán)境是綠色建筑的關(guān)鍵,包括良好的空氣質(zhì)量、熱環(huán)境、光環(huán)境和聲環(huán)境等,為此房地產(chǎn)企業(yè)在室內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計、環(huán)保材料應(yīng)用、部品選擇等方面嚴格把關(guān),滿足消費者衛(wèi)生、健康、舒適的生活要求;最大程度地利用項目所在地的地形、地貌、氣候等自然環(huán)境條件,因地制宜,營造良好的室外建筑環(huán)境,達到人與自然環(huán)境的和諧共生、互動發(fā)展。此外,室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量也直接影響綠色房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格和保值增值潛力。④提高房地產(chǎn)企業(yè)的綠色可持續(xù)性。房地產(chǎn)企業(yè)是綠色房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍,經(jīng)濟效益的高低影響著企業(yè)對綠色產(chǎn)品的持續(xù)開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)要以市場為導(dǎo)向,積極拓展開發(fā)真正意義上的綠色產(chǎn)品,盡可能地降低綠色產(chǎn)品開發(fā)建造成本、技術(shù)成本,推廣綠色營銷渠道,以高質(zhì)量、高附加值的綠色建筑精品贏得消費者的信賴,以此提高綠色產(chǎn)品的銷售收入和市場占有率,凸顯綠色開發(fā)的經(jīng)濟效益。

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ResearchonEvaluationIndexSystemofGreenRealEstateDevelopment

LIU Gui-ju,PEGN Shu-zhen
(School of Tourism,Taishan University,Tai′an 271000,China)

Based on the concept of the Green real estate development(GRED) according to our national reality,using the research results at home and abroad for the reference,focused on green real estate enterprises and green building,this paper established the evaluation index system of the GRED including three aspects and fourteen elements.The corresponding index weight was calculated with the methods of expert scoring and AHP.Fuzzy comprehensive evaluation was applied to achieve the comprehensive evaluation of the GRED.Through the empirical research,this paper verified the feasibility of the evaluation system.Finally,some suggestions were put forward about the GRED.

green real estate development;evaluation system;AHP;Fuzzy comprehensive evaluation

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.05.006

F293.3；X322

A

1005-8141(2017)05-0540-05

2017-03-21；

2017-04-14

國家社會科學基金項目(編號:15CJY073);山東省高校人文社會科學研究計劃項目(編號:J15WB41);山東省軟科學研究計劃項目(編號:2016RKB01234)。

及通訊作者簡介：劉桂菊(1979-),女,山東省泰安人,碩士,講師,主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟與政策研究。