林章文

淺議購(gòu)房補(bǔ)貼政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

林章文

以福建省某地實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策后，對(duì)新建商品房銷(xiāo)售、庫(kù)存量在一定時(shí)期內(nèi)的變化為例，從財(cái)政資金本質(zhì)、購(gòu)房補(bǔ)貼影響、市場(chǎng)規(guī)律本身等方面進(jìn)行分析，提出對(duì)實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策的看法和建議。

去庫(kù)存 購(gòu)房補(bǔ)貼 轉(zhuǎn)化

為了加快樓市去庫(kù)存的步伐，也為了刺激消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一些城市出臺(tái)了購(gòu)買(mǎi)新建商品房政府給予補(bǔ)貼的地方政策，即在一個(gè)特定的時(shí)間段、特定的補(bǔ)貼總額內(nèi)，首次購(gòu)買(mǎi)（有些地方?jīng)]有次數(shù)限制）新建商品房的市民，每平方米可領(lǐng)取地方政府50元到200元不等的財(cái)政補(bǔ)貼。由于補(bǔ)貼新政會(huì)對(duì)新建商品房短期銷(xiāo)售起明顯的促進(jìn)作用，一些地方甚至還持續(xù)出臺(tái)了幾輪的購(gòu)房補(bǔ)貼政策。筆者以福建省某地為例，分析政府出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。

該地于2016年5月23日起開(kāi)始實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼新政，到2016年8月底補(bǔ)貼限額用完結(jié)束，前后歷時(shí)三個(gè)多月。以新政實(shí)施前后一個(gè)月當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康匿N(xiāo)售量對(duì)比得知：新政前一個(gè)月（2016年4月22日～5月22日）簽約150套、日均5套；新政后當(dāng)月（2016年5月23日～6月22日）簽約443套、日均15套。月均銷(xiāo)售增長(zhǎng)195%、日均銷(xiāo)售增長(zhǎng)200%。2016年8月底財(cái)政補(bǔ)貼額度告罄，停止新政后的第一個(gè)月（即2016年9月）該地商品房月銷(xiāo)售立即縮水至98套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2016年度平均月銷(xiāo)售水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在實(shí)行補(bǔ)貼期間，該地累計(jì)消化一年以上庫(kù)存房占總銷(xiāo)售量的32%?？備N(xiāo)售量中有近七成均為新批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房。進(jìn)一步分析后，可以看到這樣一種現(xiàn)象：在消化的庫(kù)存房中以現(xiàn)房或優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)為主，那些所謂的問(wèn)題樓盤(pán)及進(jìn)度不明顯的樓盤(pán)的銷(xiāo)售仍然毫無(wú)起色。

近幾年，用補(bǔ)貼來(lái)刺激商品的銷(xiāo)售，在我國(guó)其他行業(yè)并不鮮見(jiàn)，尤其是家電行業(yè)。從已有的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，補(bǔ)貼政策雖然刺激了消費(fèi)，但也對(duì)家電行業(yè)造成了許多不利的影響。比如補(bǔ)貼政策存在漏洞、企業(yè)產(chǎn)能盲目擴(kuò)大，等等。因此，筆者結(jié)合實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策的相關(guān)結(jié)果，認(rèn)為政府補(bǔ)貼購(gòu)房行為不宜過(guò)多提倡，原因有如下幾點(diǎn)：

一是財(cái)政資金本質(zhì)上不允許。政府財(cái)政資金應(yīng)該為公共事務(wù)服務(wù)，為廣大納稅人辦事。完善公共服務(wù)項(xiàng)目，增加公共服務(wù)數(shù)量，提升公共服務(wù)品質(zhì)，體恤弱勢(shì)群體，才是公共財(cái)政的正解。政府拿財(cái)政資金補(bǔ)貼首次購(gòu)買(mǎi)新建商品房的市民，這對(duì)其他購(gòu)房人并不公平，對(duì)不買(mǎi)房或買(mǎi)不起房的人會(huì)有歧視之嫌。政府慷財(cái)政之慨，針對(duì)特定群體發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，違背了社會(huì)財(cái)富的二次分配原則。

二是政府補(bǔ)貼購(gòu)房影響有限。地方政府如此獎(jiǎng)勵(lì)買(mǎi)房未必能化解樓市庫(kù)存壓力，因?yàn)橄鄬?duì)于動(dòng)輒上百萬(wàn)的大宗住房消費(fèi)而言，每平方米50至200元的購(gòu)房補(bǔ)貼也只能是杯水車(chē)薪。如果房?jī)r(jià)不合理，與市民的實(shí)際收入水平相差太大，又有多少人有錢(qián)買(mǎi)房？因此，它只能是在特定時(shí)期內(nèi)某種程度上對(duì)房市有短期的刺激作用，不能從“治本”上收到實(shí)效。

三是有悖于正常的市場(chǎng)規(guī)律。對(duì)于一個(gè)中小型的城市，能夠消化的商品房，很大程度上取決于民眾承受的價(jià)格,不會(huì)是無(wú)限的投機(jī)和剛需。市場(chǎng)終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會(huì)產(chǎn)生過(guò)剩。同樣,既然庫(kù)存是一個(gè)長(zhǎng)期的累積過(guò)程,則去庫(kù)存也應(yīng)該立足長(zhǎng)期,多措并舉,徐圖進(jìn)取,而不是急功近利,畢其功于一役。動(dòng)用公共財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房,也未必能夠讓百姓真正獲益,很有可能還會(huì)成為房企的溢出利潤(rùn)，即財(cái)政每平方米補(bǔ)貼100元，房?jī)r(jià)每平方米也相應(yīng)提高100元。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，樓市供過(guò)于求，庫(kù)存房就會(huì)增加；供不應(yīng)求，庫(kù)存房就會(huì)減少。因此，商品房庫(kù)存與房?jī)r(jià)、區(qū)位、土地及商品房供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入水平等因素息息相關(guān)。2016年四季度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和去庫(kù)存方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，不同等級(jí)城市“梯次去庫(kù)存”的政策思路也越來(lái)越清晰。目前，一線城市和部分二線核心城市去庫(kù)存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，但三四線城市受土地供應(yīng)、人口吸引力、本地居民購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、交通等方面的短板問(wèn)題影響，短期去化庫(kù)存壓力還是比較大。

因此，政府應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，改變“土地財(cái)政”偏好，避免土地?zé)o限量供應(yīng)，認(rèn)真核定城市規(guī)模,從控制土地供給入手,采用市場(chǎng)手段消化過(guò)剩，達(dá)到去化庫(kù)存。如打通商品房與公租房的轉(zhuǎn)化渠道，由政府購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存房用于公租房；建立平臺(tái)，引導(dǎo)拆遷安置戶選擇庫(kù)存房或存量房作為安置房；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)存量商品房用于租賃投資等，都可以起到消化存量商品房的目的。那種動(dòng)輒砸錢(qián)的做法,說(shuō)到底是一種行政權(quán)力導(dǎo)致的幻覺(jué),不僅妨害社會(huì)的公平正義,也是財(cái)政資金的錯(cuò)配。

（作者單位：福建省建甌市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）