張大林，崔 宇，狄春雷

（湖南萬源評(píng)估咨詢有限公司，湖南…410011）

2013年11月，十八屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中首次提出了對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部實(shí)行自然資源資產(chǎn)離任審計(jì)，建立生態(tài)環(huán)境損害責(zé)任終身追究制的要求。2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表試點(diǎn)方案》，要求通過探索編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)建立健全科學(xué)規(guī)范的自然資源統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度。自然資源資產(chǎn)核算是編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表的首要工作，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的重要組成部分[1]。近年來，國(guó)內(nèi)學(xué)者積極探討SEEA[2]等國(guó)際主流核算體系，結(jié)合我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)要求形成了一系列研究成果[3,4]。土地資產(chǎn)核算是自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制的重要工作之一，但目前我國(guó)進(jìn)行的自然資源核算試點(diǎn)只探討了自然功能為主要價(jià)值來源的土地利用類型，即耕地、林地、園地、草地和水域[5]。受制于估價(jià)方法的局限[6]，上述五種地類的核算僅限于實(shí)物量統(tǒng)計(jì)，并未采用貨幣計(jì)量的方式進(jìn)行價(jià)值量的測(cè)算。與之形成鮮明對(duì)比的是：我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地具有健全的土地市場(chǎng)及良好的估價(jià)基礎(chǔ)，但暫未納入自然資源資產(chǎn)核算的范疇之中。目前國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)核算的相關(guān)研究主要集中于微觀的企業(yè)會(huì)計(jì)領(lǐng)域[7]，與自然資源資產(chǎn)核算的要求相去甚遠(yuǎn)，不能滿足國(guó)家層面土地資源管理的需要。為此，2016年4月發(fā)布的《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于部署開展2016年度城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知》中明確提出：“按照健全國(guó)家自然資源資產(chǎn)管理體系、完善自然資源監(jiān)管體制改革要求，在上海、西安、株洲三個(gè)城市開展全口徑建設(shè)用地資產(chǎn)核算試點(diǎn)工作?！北疚幕谥曛奘型恋刭Y產(chǎn)核算試點(diǎn)實(shí)踐，結(jié)合相關(guān)理論研究，針對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地資產(chǎn)量核算的技術(shù)方法進(jìn)行探索，一方面為建立健全自然資源資產(chǎn)核算體系進(jìn)行技術(shù)儲(chǔ)備，滿足國(guó)土資源管理需要，另一方面為土地資產(chǎn)核算的全國(guó)推廣以及技術(shù)規(guī)程的編制提供參考。

1 基礎(chǔ)理論

1.1 概念內(nèi)涵

土地資產(chǎn)是由土地資源派生出來的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語，不同學(xué)者對(duì)其概念有不同的解釋，但都強(qiáng)調(diào)了土地資產(chǎn)在權(quán)利上的財(cái)產(chǎn)屬性，以及在經(jīng)濟(jì)上的收益特征[8～10]。所以說，土地資產(chǎn)是投入經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中的，能夠?yàn)槿祟愄峁┥妗l(fā)展和享受的資源性財(cái)產(chǎn)。而土地資產(chǎn)核算則是對(duì)土地資源在經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中的收益能力即土地的價(jià)值和數(shù)量進(jìn)行量化和統(tǒng)計(jì)的過程，反映土地資產(chǎn)的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等重要信息，通常以貨幣的形式表達(dá)，是對(duì)目前自然資源資產(chǎn)核算工作的重要補(bǔ)充。土地價(jià)值的貨幣化是土地資產(chǎn)核算的核心，從效用價(jià)值論的角度分析，土地價(jià)值主要包括直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值以及社會(huì)價(jià)值。土地的直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值是土地作為商品或生產(chǎn)資料其使用價(jià)值在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的體現(xiàn)，以地租形式表現(xiàn)；而土地的生態(tài)和社會(huì)價(jià)值，則是指土地通過其生態(tài)和社會(huì)服務(wù)功能為人類福祉做出的貢獻(xiàn)，可透過降低生產(chǎn)成本、提高生產(chǎn)效率等間接渠道對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，為人類帶來經(jīng)濟(jì)收益。我國(guó)自1990年實(shí)行城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)逐步形成，土地得到合理開發(fā)的同時(shí)也為國(guó)家?guī)砹素S厚的經(jīng)濟(jì)收入，經(jīng)濟(jì)價(jià)值儼然成為國(guó)有建設(shè)用地最主要的價(jià)值構(gòu)成。相對(duì)而言，國(guó)有建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值比重較小，且價(jià)值的內(nèi)涵、量化方法等仍處于百家爭(zhēng)鳴的探討階段，不具有實(shí)踐的基礎(chǔ)[5]。本研究主要針對(duì)城市國(guó)有建設(shè)用地直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值的核算方法展開探討。

1.2 核算方法

1.2.1 基本公式

朱道林、趙松等[11]對(duì)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)核算方法進(jìn)行了建設(shè)性的探索，證明基于基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)，以土地價(jià)格乘以面積得出的資產(chǎn)核算結(jié)果較為合理。本研究認(rèn)為，土地資產(chǎn)核算首先應(yīng)將核算區(qū)域劃分為若干大小的基本單元即核算單元，然后分別采用各核算單元的面積乘以其區(qū)域平均地價(jià)得到該單元的土地資產(chǎn)量，最后加總各單元計(jì)算結(jié)果得到整個(gè)核算區(qū)域土地資產(chǎn)量，公式如下：

式中：A為某一區(qū)域的土地資產(chǎn)量；Si為第i個(gè)核算單元的土地面積；為第i個(gè)核算單元的區(qū)域平均地價(jià)。因此土地資產(chǎn)核算的關(guān)鍵在于“核算單元面積”與“土地價(jià)格”兩大核心要素的確定。

1.2.2 核算單元面積

核算單元面積大小關(guān)系土地資產(chǎn)核算的空間尺度與地價(jià)測(cè)算。理論上直接采用宗地作為核算單元進(jìn)行微觀尺度的核算具有最高的準(zhǔn)確性，能夠準(zhǔn)確反映各個(gè)層次土地資產(chǎn)的規(guī)律特征，但對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求較高，在市域范圍內(nèi)開展工作量極大。而采用基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍或監(jiān)測(cè)地價(jià)區(qū)段等具有一定規(guī)模的片區(qū)作為核算單元，能夠大大降低工作量，但不能準(zhǔn)確反映城市內(nèi)部土地資產(chǎn)量的客觀狀況，僅適用于國(guó)家或省級(jí)層面的宏觀尺度核算。相對(duì)而言，以街區(qū)地塊等中觀尺度的區(qū)域作為核算單元開展核算具有更好的適用性，平衡了核算精度與工作量之間的矛盾，可用于城市內(nèi)部土地資產(chǎn)的監(jiān)管、行政調(diào)控或較精確的宏觀統(tǒng)計(jì)。

1.2.3 土地價(jià)格

土地價(jià)格是土地資產(chǎn)核算的決定因素，不同地價(jià)內(nèi)涵條件下土地資產(chǎn)量的大小、性質(zhì)迥異。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，實(shí)行有償使用制度。土地價(jià)格即土地使用權(quán)的取得價(jià)格，通常設(shè)定為最高年期使用權(quán)出讓價(jià)格。目前非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通常采用無償劃撥的方式供給，但仍具有作為經(jīng)營(yíng)性用地的潛在價(jià)值，同時(shí)為了順應(yīng)我國(guó)擴(kuò)大建設(shè)用地有償使用范圍的改革趨勢(shì)，對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的資產(chǎn)核算應(yīng)參照其他地類評(píng)估其出讓價(jià)格。用地類型、土地開發(fā)程度、容積率等土地的利用條件是土地估價(jià)的基礎(chǔ)，一般選擇某一估價(jià)期日評(píng)估該時(shí)間節(jié)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格，進(jìn)行土地資產(chǎn)量的計(jì)算。

2 實(shí)證分析

2.1 區(qū)域概況

株洲位于湖南省東部、湘江中下游，市轄天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)4區(qū)，株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣4縣，代管縣級(jí)醴陵市，總面積11262km2，總?cè)丝?01.6萬人。2016年株洲市完成地區(qū)生產(chǎn)總值2512.5億元，是我國(guó)新興工業(yè)城市的典型代表，是亞洲最大的有色金屬冶煉基地、硬質(zhì)合金研制基地、電動(dòng)汽車研制基地。此次實(shí)踐以株洲市中心城區(qū)建設(shè)用地為核算對(duì)象，包括株洲市土地利用總體規(guī)劃邊界內(nèi)的所有現(xiàn)狀建設(shè)用地，總面積123.66km2。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），具體包括商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地等，水域及水利設(shè)施用地暫未列入其中。

2.2 工作流程

2.2.1 資料收集與處理

收集資料主要包括株洲市土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫（2014年）、株洲市中心城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、株洲市土地利用總體規(guī)劃（2006～2020）數(shù)據(jù)庫、株洲市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果、株洲市城區(qū)監(jiān)測(cè)地價(jià)資料，以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）中涉及的其他估價(jià)資料。有關(guān)數(shù)據(jù)庫和圖件資料統(tǒng)一在ArcGIS平臺(tái)下進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和矢量化處理，并對(duì)地類圖斑圖和地籍圖做圖層拓?fù)涮幚?。以中心城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，結(jié)合土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行圖標(biāo)融合，疊加土地利用總體規(guī)劃空間范圍，刪除邊界外區(qū)域，剔除邊界內(nèi)非核算地類的圖斑，形成土地資產(chǎn)核算的基礎(chǔ)底圖。

2.2.2 土地資產(chǎn)核算單元?jiǎng)澐?/p>

株洲市中心城區(qū)具有詳盡完整的基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)地域以及城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)區(qū)段的劃分成果，土地資產(chǎn)核算單元?jiǎng)澐植捎茂B置法。首先疊置不同地類的土地級(jí)別、均質(zhì)地域、地價(jià)區(qū)段等針對(duì)土地價(jià)格劃分的屬性相對(duì)一致的空間區(qū)劃圖，劃定相交的最小空間封閉區(qū)域，形成圖斑。然后結(jié)合相關(guān)地價(jià)水平、地價(jià)樣點(diǎn)、土地利用狀況資料，以及交通道路與行政界限，對(duì)圖版進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整得到核算單元。

2.2.3 土地資產(chǎn)量測(cè)算

根據(jù)株洲市中心城區(qū)土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)，分地類進(jìn)行土地資產(chǎn)核算，公式如下：

式中：A為株洲市中心城區(qū)建設(shè)用地土地資產(chǎn)量；Sij為第i個(gè)核算單元的第j種地類的土地面積；為第i個(gè)核算單元第j種地類的的區(qū)域平均樣點(diǎn)地價(jià)。價(jià)格內(nèi)涵設(shè)定如下：估價(jià)期日為2015年12月31日；土地使用權(quán)類型確定為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地上）；土地開發(fā)程度為五通一平；土地使用年期為法定最高年限；容積率采用區(qū)域現(xiàn)狀平均容積率。地價(jià)測(cè)算方法參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）進(jìn)行，對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的地價(jià)測(cè)算由土地估價(jià)師根據(jù)當(dāng)?shù)毓纼r(jià)慣例，參照同一核算單元內(nèi)“商、住、工”價(jià)格進(jìn)行地類修正得出。

2.3 核算結(jié)果

株洲市中心城區(qū)建設(shè)用共地劃分為515個(gè)核算單元（圖1a），全區(qū)土地平均價(jià)格為1577元/m2，地價(jià)水平整體呈現(xiàn)由內(nèi)向外逐漸遞減的規(guī)律（圖1b）。從不同地類來看，地價(jià)由高到底依次為商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、工礦倉儲(chǔ)用地以及交通運(yùn)輸用地。土地資產(chǎn)量計(jì)算結(jié)果如表1所示，株洲市中心城區(qū)建設(shè)用地資產(chǎn)總量約為1950.51億元，相當(dāng)于2015年全市財(cái)政總收入的3.95倍。按土地利用現(xiàn)狀一級(jí)類進(jìn)行劃分，住宅用地資產(chǎn)量最高，達(dá)到1147.36億元，占資產(chǎn)總量的58.02%；其次為公共管理與公共服務(wù)用地，價(jià)值量為269.19億元，占總量的13.80%；特殊用地價(jià)值量最小，僅為9.83億元。

圖1 株洲市中心城區(qū)土地資產(chǎn)核算結(jié)果

3 結(jié)果驗(yàn)證說明

采用分層采樣的方式，隨機(jī)在515個(gè)核算單元內(nèi)選取15個(gè)樣本作為驗(yàn)證單元。根據(jù)株洲市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果確定的宗地地價(jià)修正體系，對(duì)各驗(yàn)證單元內(nèi)的所有宗地的價(jià)格進(jìn)行逐一測(cè)算，然后分別乘以各宗地的面積，加總得到各驗(yàn)證單元土地資產(chǎn)量A驗(yàn)證。以此作為標(biāo)準(zhǔn)值對(duì)原計(jì)算結(jié)果A核算進(jìn)行驗(yàn)證，根據(jù)公式（3）計(jì)算核算的準(zhǔn)確率ρ。

各驗(yàn)證單元的基本信息及計(jì)算結(jié)果如表2所示，核算準(zhǔn)確率均在90%以上，說明在市域范圍內(nèi)采用中觀尺度劃分核算單元并分地類進(jìn)行核算的方法具有較高的可信度，同時(shí)相對(duì)于逐宗地進(jìn)行核算極大地減小了工作量，是一種值得推廣的方法。

對(duì)驗(yàn)證單元核算準(zhǔn)確率、單元面積、單元內(nèi)宗地?cái)?shù)量，以及單元內(nèi)土地類型數(shù)量進(jìn)行相關(guān)分析。分析結(jié)果如表3所示，核算精度與核算單元的面積、宗地?cái)?shù)量、地類數(shù)量均呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即核算單元面積越大、內(nèi)部包含宗地?cái)?shù)量和地類種數(shù)越多，該核算單元的核算精度越低。其中宗地面積與核算精度的相關(guān)性最強(qiáng)，在置信度為0.01時(shí)顯著相關(guān)，其次為宗地?cái)?shù)量，而地類種數(shù)對(duì)核算精度的影響不顯著。由于核算單元內(nèi)土地的價(jià)格是核算單元范圍內(nèi)的平均地價(jià)，因此，核算單元面積越大，則宗地?cái)?shù)、地類種數(shù)一般也會(huì)越高，能充分反映各宗地特性的個(gè)別因素就越會(huì)被平均化，進(jìn)而價(jià)格也會(huì)越趨宏觀化，與單宗地的評(píng)估價(jià)格對(duì)比，精度也就會(huì)越低。另外，宗地?cái)?shù)量越多，理論上越不會(huì)影響地價(jià)的精度，但是對(duì)宗地進(jìn)行單宗地評(píng)估時(shí)，不可避免地會(huì)產(chǎn)生“系統(tǒng)”誤差（即由于采用了不同估價(jià)方法或不同估價(jià)師評(píng)估結(jié)果會(huì)有差異），宗地?cái)?shù)越多，“系統(tǒng)”誤差越大，也越會(huì)影響地價(jià)的精度。所以在土地資產(chǎn)核算時(shí)關(guān)鍵應(yīng)控制好核算單元的面積大小。

表1 株洲市中心城區(qū)土地資產(chǎn)核算結(jié)果

表2 株洲市土地資產(chǎn)核算驗(yàn)證單元信息

4 結(jié)語

土地資產(chǎn)核算是對(duì)土地資源在經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中的收益能力即土地的價(jià)值和數(shù)量進(jìn)行量化和統(tǒng)計(jì)的過程，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的一般方法是將核算區(qū)域劃分為若干核算單元，分別計(jì)算各單元土地平均價(jià)格和面積的乘積，匯總統(tǒng)計(jì)形成最終核算結(jié)果。核算結(jié)果的準(zhǔn)確度與核算單元的面積、包含宗地的數(shù)量成顯著負(fù)相關(guān)，而單元所含地類種數(shù)對(duì)結(jié)果影響較小。以街區(qū)地塊大小的中觀尺度劃分核算單元并進(jìn)一步分地類進(jìn)行資產(chǎn)量計(jì)算的方法，能夠反映城市內(nèi)部土地資產(chǎn)量的客觀狀況，滿足大多數(shù)城市土地管理以及省和國(guó)家宏觀統(tǒng)計(jì)的需要。此種方法相對(duì)于逐宗地進(jìn)行資產(chǎn)量計(jì)算的微觀核算極大地減小了工作量，而相對(duì)于采用基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍作為合算單元進(jìn)行核算又具有較高的精度，是一種具有推廣應(yīng)用價(jià)值的核算方法。本研究?jī)H針對(duì)不同用地類型進(jìn)行了初步的核算實(shí)踐，根據(jù)現(xiàn)實(shí)應(yīng)用需要，還可針對(duì)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地供應(yīng)類型等多種形式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，必要時(shí)還可以在規(guī)劃條件下核算土地的資產(chǎn)量。目前國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《土地資產(chǎn)合算技術(shù)規(guī)程》正在起草當(dāng)中，核算的技術(shù)方法仍需不斷完善和探討，今后土地資產(chǎn)核算有望成為全國(guó)范圍內(nèi)開展的一項(xiàng)重要的年度性工作。

表3 驗(yàn)證單元核算精度影響因素相關(guān)分析結(jié)果