孥孥的大樹

全國新增人口速度在減慢，除了那些核心城市有人口持續(xù)流入之外，其它城市人口持續(xù)流出。再思考一個簡單的邏輯：你現(xiàn)在買的房子，二三十年后，房子由誰來繼承？大城市的虹吸效應(yīng)會持續(xù)存在，所以并不存在這樣的問題。

2016年國慶節(jié)前后，20多個核心城市拉開了本輪樓市調(diào)控收緊的序幕，至今已經(jīng)一周年。在剛過去的周五，一些弱二線城市集體出臺了樓市調(diào)控政策?？梢哉f，越來越多城市加入樓市收緊的序列。

調(diào)控之下，有些城市依然保持著房價縮量上漲，產(chǎn)生“房價越調(diào)越漲”的怪象。這其中的理由很簡單，中國的老百姓已經(jīng)有一種固化的思維，認為房價一定會漲，唯有房子才是抵御通貨膨脹的工具。

中國樓市的價格泡沫

短期價格持續(xù)的大漲，中國樓市出現(xiàn)了較大的價格泡沫。

2013年至今，樓市短期的主要矛盾出現(xiàn)了如下的演變：2013-2015年，樓市主要矛盾是庫存量過大問題。2010-2011年，樓市行情好的情況下，土地供應(yīng)量增加，從而導(dǎo)致2013年開始出現(xiàn)房屋庫存增加的情況，所以說，從2013-2015年樓市的主要矛盾是庫存量大。

2015-2016年，樓市主要矛盾是核心城市出現(xiàn)價格泡沫，三四線城市庫存量過大，二者并存。經(jīng)濟低迷，驅(qū)動國家出臺政策刺激樓市，從而促使了一線以及新一線城市房價的快速暴漲，這是樓市上漲的第二輪?？梢哉f，2015-2016年期間，短期矛盾是核心城市房價泡沫的出現(xiàn)。

2017年，核心城市以及經(jīng)濟稍好的三四線城市價格出現(xiàn)新泡沫，已經(jīng)成為突出問題。時間進入2017年，大家都沒有想到，房價上漲的高潮會在三四線城市接力。在過去半年多的時間里，不少三四線城市房價上漲50%，價格泡沫已經(jīng)在更多的城市呈現(xiàn)出來。

房價上漲的主導(dǎo)者是政府，開發(fā)商、銀行以及諸位皆是參與其中的演員。本輪樓市刺激啟動有兩個核心原因。

其一，經(jīng)濟低迷。在房地產(chǎn)投資占總投資額15%的情況下，中國經(jīng)濟對地產(chǎn)依賴之重，無法在短期內(nèi)解除，所以房地產(chǎn)投資依然成為刺激經(jīng)濟發(fā)展的引擎。從2015年下半年開始，樓市復(fù)蘇。

其二，杠桿轉(zhuǎn)移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。直白了說，就是經(jīng)濟不好，政府債務(wù)累累。刺激樓市還有另一個根本原因，就是讓居民加杠桿。政府的負債率很高，樓市漲了，地價上漲，賣出好價格，政府財政收入多了。這個過程中，居民則是用了國家允諾的杠桿，首付二、三成，慢慢供房還貸，杠桿率全面增加。

樓市收緊的原因

本輪樓市收緊有三個核心原因。

其一，減少外匯沖刺，鎖定流動性。200萬億房子資產(chǎn)，對應(yīng)3萬億美元外匯儲備，這意味著只要有10%的房子套現(xiàn)，中國的外匯就會被沖擊崩潰。顯然，這是不允許出現(xiàn)的事情。限購、限貸還不夠，還要用限售來鎖定房子流動性。

其二，抑制投機行為，防風(fēng)險，穩(wěn)經(jīng)濟。房子有雙重屬性，其一為居住屬性，其二為金融屬性。當投機過旺時，金融這種虛擬經(jīng)濟屬性便展現(xiàn)出來。過度投機，資金流入，不利于實體經(jīng)濟發(fā)展。資產(chǎn)價格過高，容易出現(xiàn)經(jīng)濟崩盤風(fēng)險。

其三，時間換空間，擠出房價泡沫。泡沫縮小有兩種方法。第一，房價回調(diào)。但這里只允許小幅回調(diào)，若是大面積回調(diào)，出現(xiàn)大面積斷供，則影響的是政府、銀行、開發(fā)商資金鏈，這意味著經(jīng)濟的崩盤。國家必定救市，只不過救樓市要比救股市難多了。股災(zāi)之下，我們花了多長時間才救回來？更別提樓市了。第二，人民收入增加，儲蓄增多。以時間換空間的橫盤，其意圖就是通過增加人民的收入，減少房價帶來的壓力。居民儲蓄多了，也會有新進市場者購房。

樓市收緊過程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然沒有提房產(chǎn)稅了。也許，那真的是個偽命題，或者沒有到成熟全面推出的時機。至少，重慶、上海兩個城市試行之后，沒有推向全國，說明整體效果不好。

取而代之的是租售同權(quán)政策。

個人看法，保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近20年，一味發(fā)展商品房，造成保障房的缺失，導(dǎo)致人們一味看多樓市。

租賃政策的推行是保障房建設(shè)的一部分、長效機制的一部分。目前只是開端，路還很漫長。

從國家層面的情況看，2015年開始提租售同權(quán)，但一直到2016年底，基本都沒有太多實質(zhì)性的政策。而這一次，國家開始在10余個大中城市推行租售同權(quán)政策。從一系列舉措來看，個人認為國家會盡可能去推廣租售同權(quán)政策，至少2017-2020年，這3年時間是一個試行的窗口期。如果沒有問題，則會全面推廣到更多的城市。

從租售同權(quán)的政策中可以看到，此番新政，租賃保障的是中低收入家庭?？梢詫⒋藲w類：

中低收入對應(yīng)租賃住房，中高收入對應(yīng)普通商品房，高收入者對應(yīng)豪宅。從政策上來看，在房子的居住屬性上，已給社會階層貼了標簽。階層的流動性喪失，社會就這么固化了，面對房價高的門檻，很難逾越。

真有錢，誰還愿意去租房子？中低收入歸類為無房階級，后二者可以對應(yīng)有房階級。有人說，這樣劃分不對，在大城市租賃住房的人，在老家有房。但我想問的是，房子是不動產(chǎn)，正是因為不動產(chǎn)，這才有區(qū)域的稀缺性。不談中國現(xiàn)在已經(jīng)戶均1.1套房子，其實這個意義真的不大。

在一個城市長期工作，你在這個城市的住房需要保障。為什么很多深圳剛需的朋友在惠州買房后，反而后悔了？因為，從惠州來到深圳中心區(qū)上班，現(xiàn)在依然不現(xiàn)實。為什么？這一波調(diào)控下來，北京外圍的廊坊房價跌得比誰都兇，就是這樣的道理。

不動產(chǎn)，始終是不動產(chǎn)。人在哪，它建在哪，它不會隨著你的走動而移動。資源的不足，是租售同權(quán)推出的前提。資源配置從來都是不公平的。在樓市中，最典型的就是教育資源的稀缺，因為稀缺，才會有了樓市中的學(xué)區(qū)房概念。而優(yōu)質(zhì)教育資源的潛臺詞，就是優(yōu)秀的師資力量，是下一代接受優(yōu)質(zhì)教育的可能性。再往深處，就是階層。