李騰武

（南昌鐵路局土地房產(chǎn)管理處，江西南昌330000）

鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估的研究與實踐

李騰武

（南昌鐵路局土地房產(chǎn)管理處，江西南昌330000）

鐵路運輸企業(yè)因地方政府市政和合資鐵路建設(shè)等需要占用授權(quán)經(jīng)營土地，在土地資產(chǎn)處置時應(yīng)對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估。介紹鐵路用地授權(quán)經(jīng)營政策，重點分析鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估思路，進(jìn)行案例分析，提出鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估需要注意的事項。

鐵路用地；授權(quán)經(jīng)營；土地使用權(quán)；價值評估

鐵路授權(quán)經(jīng)營土地主要包括線路、站段、樞紐、路基等生產(chǎn)經(jīng)營用地，涉及地域比較廣，點多線長。形狀呈帶狀，一宗鐵路線路用地可能延長十幾公里，跨越多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)村地段，通常不在基準(zhǔn)地價覆蓋的范圍內(nèi)。開發(fā)程度、利用程度不同，其地價水平存在區(qū)段差異，給準(zhǔn)確估價帶來較大難度。在該背景下，從評估實踐的基礎(chǔ)上深入研究，提出解決問題的策略。

1 鐵路用地授權(quán)經(jīng)營基本情況

2013年，《國務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33號）指出，為深化鐵路投融資體制改革，更好地發(fā)揮政府和市場的作用，促進(jìn)鐵路持續(xù)發(fā)展，加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用，明確中國鐵路總公司作為國家授權(quán)投資機構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地可采取授權(quán)經(jīng)營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用[1]。

2016年8月，國土資源部《關(guān)于中國鐵路總公司鐵路土地評估報告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置的復(fù)函》（國土資函〔2016〕439號），對土地資產(chǎn)處置方案進(jìn)行了批復(fù)。按照批復(fù)意見，鐵路授權(quán)經(jīng)營土地共計約1.8萬宗、35.8萬ha（35.8億m2），授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)評估總地價7000多億元，其中3000多億元轉(zhuǎn)增為中國鐵路總公司的國家資本金。在取得上述授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)后，其土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)可依法作價出資（入股）、出租，或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓[1]。但改變用途或向集團公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補繳土地價款。同年11月，財政部《關(guān)于中國鐵路總公司鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地授權(quán)經(jīng)營后轉(zhuǎn)增國家資本金的批復(fù)》（財建〔2016〕785號），對用于轉(zhuǎn)增國家資本金數(shù)量進(jìn)行了批復(fù)。2016年年底，中國鐵路總公司印發(fā)了《關(guān)于鐵路授權(quán)經(jīng)營土地資產(chǎn)配置的通知》（鐵總開發(fā)函〔2016〕987號），將授權(quán)經(jīng)營土地按原土地權(quán)屬配置給鐵路運輸企業(yè)使用和管理。

2 鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估案例分析

2.1 準(zhǔn)備工作

2.1.1 確定評估范圍

鐵路運輸企業(yè)和用地單位應(yīng)首先明確用地范圍，對于占用整宗地中部分面積的，用地單位委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)對擬評估的土地進(jìn)行勘察定界，由當(dāng)事雙方共同確定評估范圍。

2.1.2 確定土地評估機構(gòu)

鑒于鐵路用地估價難度較大，鐵路運輸企業(yè)宜選擇在中國土地估價協(xié)會注冊的可在全國范圍內(nèi)從事土地評估的A級評估機構(gòu)承擔(dān)國有土地使用權(quán)的地價評估工作。參照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，鐵路運輸企業(yè)一般采取公開招標(biāo)的方式確定土地評估機構(gòu)，申請土地資產(chǎn)評估立項，鐵路運輸企業(yè)和用地單位共同與評估機構(gòu)簽訂土地使用權(quán)價值評估委托書。

2.2 技術(shù)思路

由于授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)區(qū)別于出讓、劃撥等常見的土地使用權(quán)類型，在土地交易二級市場上授權(quán)經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)案例非常少，其價格表現(xiàn)水平鮮有直觀衡量依據(jù)，在估價方法選取上也存在一定難度?？紤]其某些權(quán)益類似于出讓土地使用權(quán)，可參照評估出讓土地使用權(quán)價值的方法來評估授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)。

按照GB/T18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)評估有以下要點：

（1）評估授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)應(yīng)考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對其價格的影響。

（2）評估授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)待評估宗地類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評估方法。

（3）采用市場比較法時，若選用出讓土地使用權(quán)價格作為交易案例比較價格，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在處置方面的限制，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價修正。

（4）采用收益還原法進(jìn)行評估時，除考慮行業(yè)差異、區(qū)域差異對還原率的影響，還應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營限制的影響，其還原率應(yīng)略高于相同條件下出讓土地使用權(quán)價格評估的還原率。

授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估技術(shù)思路分析如下。

2.2.1 成本逼近法

成本逼近法適用于新開發(fā)或市場開發(fā)程度不高地區(qū)的土地價格評估[2]。鐵路用地流通性比較差，缺乏市場競爭性，采用成本逼近法評估鐵路用地價格是較為適宜的方法之一。隨著國土資源部《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函〔2009〕311號）的下發(fā)，土地增值收益可以某類用途土地市場平均交易價格與平均成本價格差值為計算基礎(chǔ)，通過一定數(shù)量的案例比較修正，論證確定土地增值收益率，該種思路確定的土地增值收益將彌補成本逼近法缺少的市場屬性。另外采用成本逼近法評估鐵路線路用地時，還需要關(guān)注城區(qū)內(nèi)外土地取得成本的不同[2]對地價的影響。

2.2.2 市場比較法

由于區(qū)位對地價水平有著至關(guān)重要的影響，在選取比較案例時，應(yīng)在與估價對象具備相當(dāng)?shù)膮^(qū)位條件的范圍內(nèi)尋找類似交易案例。鐵路用地因其存在一定的壟斷性，公開的市場交易案例較少，難以直接采用鐵路用地交易案例的市場比較法評估其價格[2]。因鐵路用地屬特殊用地的一種，其價格可以通過用途轉(zhuǎn)換原理得到[2]，尤其是位于城區(qū)外的鐵路線路用地，周邊土地利用類型主要以工礦用地為主，都具有生產(chǎn)性質(zhì)，與工業(yè)用地的價格影響因素、影響敏感度相似。通過土地價格影響因素相關(guān)性分析，鐵路線路用地與工礦倉儲用地地價影響因素相關(guān)性較高，其地價接近于工礦倉儲用地地價，可參照工業(yè)用地交易案例采用市場比較法進(jìn)行評估。

2.2.3 剩余法

由于鐵路授權(quán)經(jīng)營土地與房地產(chǎn)開發(fā)項目用地不同，也區(qū)別于在工業(yè)用地上建造標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，其不屬于典型的經(jīng)營開發(fā)土地，估價對象區(qū)域附近沒有類似的鐵路不動產(chǎn)的交易案例，難以通過鐵路土地建成后的房地綜合體收益現(xiàn)值剝離地表建構(gòu)筑物價值后確定歸屬土地的合理價值，故不適宜采用剩余法評估；同時，GB/T18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定評估交通運輸用地應(yīng)慎用剩余法。

2.2.4 收益還原法

鑒于鐵路運輸企業(yè)的特殊性，其鐵路運營收益、成本等為非充分競爭的市場條件下形成，作為宗地評估，如何合理確定客觀收益、準(zhǔn)確劃分收益、成本分?jǐn)傆休^大難度。具體進(jìn)行宗地評估時，需要考慮收益貢獻(xiàn)、成本分?jǐn)偟纫蛩?，合理確定單宗地的客觀收益和成本。對于線路用地，如果能夠調(diào)查到同一供需圈內(nèi)區(qū)位因素相似的場地出租租金，且可準(zhǔn)確地獲取比較案例的租金，亦可采用租金還原測算鐵路線路用地價格。若同一供需圈內(nèi)沒有空置場地出租案例參考，在保持同一供需圈、區(qū)位因素、用途相近的前提下，可選擇房地出租案例進(jìn)行土地租金剝離后，對剝離出的土地租金采用市場比較法確定估價對象的客觀收益。另外，對于位于城區(qū)內(nèi)的辦公樓等用地也可采用收益還原法進(jìn)行評估。

2.2.5 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

大多數(shù)地方政府公布的基準(zhǔn)地價中未單獨對鐵路用地或交通用地分類[2]，需要參照其他用途，通過用途修正后評估鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價格。對于政府公布的基準(zhǔn)地價范圍外的鐵路用地，應(yīng)充分分析位于基準(zhǔn)地價覆蓋范圍外的鐵路用地與基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)的宗地區(qū)位差異，通過比較影響地價的區(qū)域及個別因素，在能夠較好量化差異的條件下，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價，否則不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

2.3 案例分析

某鐵路運輸企業(yè)持有位于某市某區(qū)某鎮(zhèn)面積為140326.43m2的鐵路用地，其中被某合資鐵路公司所占用的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)面積為6310.08m2。經(jīng)上級部門審批后，現(xiàn)該鐵路運輸企業(yè)將該宗授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)處置給某合資鐵路公司，欲評估基準(zhǔn)日在2017年3月1日的市場價值（不考慮地上建筑物的價值）。該宗土地用途為鐵路用地，地面上為鐵路線路，現(xiàn)狀容積率為0，估價對象的開發(fā)程度為紅線內(nèi)“通電及場地平整”，紅線外“五通”（指通路、通水、通氣、通信、通電）。

評估思路：根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，分別采用成本逼近法和市場比較法對該宗地進(jìn)行評估，兩種評估方法評估得出的結(jié)果相差不大，可以各取50%的權(quán)重計算結(jié)果作為委估宗地價格的最終評估結(jié)果。成本逼近法評估該宗地土地單價為154.7元/m2，市場比較法評估該宗地土地單價為147.3元/m2（測算過程略）。評估宗地土地單價=（154.7+147.3）÷2＝151（元/m2）。評估結(jié)果為，在評估基準(zhǔn)日2017年3月1日，位于某市某區(qū)某鎮(zhèn)的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值為6310.08×151=95.28（萬元）。

3 注意事項

3.1 不同區(qū)域、不同實際用途鐵路用地評估技術(shù)路線

由于市場具體的鐵路用地案例較少，按照用途轉(zhuǎn)換的思路和原理，可以分析鐵路用地所在區(qū)域主要用地性質(zhì)，來確定鐵路用地評估技術(shù)思路。如：（1）城區(qū)內(nèi)的鐵路場站用地，特別是客運站用地，周邊商業(yè)氛圍較濃，繁華度較好，人口密度較高等，則可參考商業(yè)用地價格水平進(jìn)行評估。（2）城區(qū)外的鐵路線路用地或中間站、貨運站等，周邊商業(yè)氛圍不高，較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)土地利用率較低，則可參照工業(yè)用地價格水平進(jìn)行土地使用權(quán)價值評估。

3.2 鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值的差異分析

3.2.1 授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值與出讓土地使用權(quán)價值的差異

根據(jù)GB/T18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，評估授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)應(yīng)考慮權(quán)利處置權(quán)限對其價格的影響。采用市場比較法時，若選用出讓土地使用權(quán)價格作為交易案例比較價格，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在處置方面的限制對地價的影響，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價修正。由于授權(quán)經(jīng)營土地只能在集團內(nèi)部流轉(zhuǎn)，對外轉(zhuǎn)讓時需補交地價款，相對于出讓土地而言，其土地使用權(quán)權(quán)能低于出讓性質(zhì)土地使用權(quán)，故其他情況相等條件下，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值應(yīng)低于出讓土地使用權(quán)價值。

3.2.2 授權(quán)經(jīng)營鐵路用地與商業(yè)用地、工業(yè)用地價值的差異

由于鐵路企業(yè)的壟斷現(xiàn)狀，鐵路授權(quán)經(jīng)營土地在市場流通較少，很難直接采用鐵路授權(quán)經(jīng)營土地交易案例進(jìn)行評估定價。如前所述，在評估鐵路授權(quán)經(jīng)營土地地價時，會綜合區(qū)域位置、周邊繁華程度、區(qū)域內(nèi)主要用地類型等，參照最有可能轉(zhuǎn)變的用途進(jìn)行價格評估。在實際評估過程當(dāng)中，相鄰宗地差異體現(xiàn)最明顯的就是土地用途差異對地價的影響。尤其是位于城區(qū)內(nèi)的鐵路場站用地，應(yīng)根據(jù)具體情況，不是一成不變地全部參考工業(yè)用地進(jìn)行評估，可根據(jù)其用途轉(zhuǎn)換原理，參照商業(yè)用途進(jìn)行評估定價。

3.3 土地使用年期修正

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對授權(quán)經(jīng)營土地的使用權(quán)年限有一定的要求，如鐵路用地一般授權(quán)經(jīng)營使用年限是50年。在評估基準(zhǔn)日時，需根據(jù)土地的剩余使用年限進(jìn)行年期修正。如前文舉例中，涉及評估方法有成本逼近法和市場比較法，年期修正公式分別如下：

成本逼近法中，一般采用年期修正基本公式為：

市場比較法年期修正公式為：

式中：K為年期修正系數(shù)；r為土地還原利率；m為待估宗地的使用年期，年；n為比較實例的使用年期，年。

4 結(jié)束語

在鐵路用地日常管理工作中，授權(quán)經(jīng)營土地處置涉及的價值評估越來越多。按照中國鐵路總公司要求，授權(quán)經(jīng)營土地價格按照不低于授權(quán)經(jīng)營初始入賬價值，通過市場評估確定土地費用。闡述鐵路用地授權(quán)經(jīng)營政策，進(jìn)行鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估案例分析，提出鐵路授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價值評估中需要注意事項，有利于鐵路運輸企業(yè)合理判斷評估機構(gòu)出具的評估報告是否符合鐵路授權(quán)經(jīng)營用地的特點，為盡可能真實反映鐵路授權(quán)經(jīng)營土地價值提供借鑒和幫助。

[1] 邊頭保. 鐵路企業(yè)開展土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營策略[J].鐵道經(jīng)濟研究，2016(4)：31-34.

[2] 鹿洪法. 淺析鐵路用地評估方法的幾點思考[J]. 科技視界，2014(11)：356-357.

Research and Practice o f Value Assessment o f Railway Authorized Land Use Right

LI Tengwu
（Land & House Property Management Division，Nanchang Railway Administration，Nanchang Jiangxi 330000，China）

The railway transportation companies need to take the authorized land due to local municipal administration and joint railway construction, and shall make assessment on the value of use right of the authorized land. The paper introduces the authorized operation policies of railway land, highlights the appraisal thinking of the value of use right and based on case study, raises the matters that need to notice during evaluation.

railway land；authorized operation；value of land use right；evaluation

U2-9；F532.6

A

1001-683X（2017）09-0033-04

10.19549/j.issn.1001-683x.2017.09.033

李騰武（1980—），男，工程師。E-mail：52015289@qq.com

責(zé)任編輯 楊曉莉

2017-08-09