李賀+張丹+朱建中

摘要：“營改增”是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012 年首次在上海進行試點，2015 年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍，2016 年 5 月“營改增”試點全面推向全國各行業(yè)?！盃I改增”的提出對各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機遇，尤其表現(xiàn)在稅負影響方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國重要的稅收來源之一，近十年對我國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大。但由于房地產(chǎn)業(yè)具有周期長、資金額大等獨有的特征，因此，明晰“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響對企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風險具重要意義。鑒于此，本文通過對“營改增”的基礎闡釋，提出“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出應對影響的策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅負

1.引言

隨著2016年5月1日“營改增”在全國范圍內的全面推廣，各產(chǎn)業(yè)領域均在思考如何應對和運用營改增帶來的挑戰(zhàn)與機遇?！盃I改增”發(fā)展至今，減輕了鐵路運輸及郵政業(yè)的稅負，使得納稅人的稅負下降，這些都在“營改增”運行以來取得了較為明顯的效果。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，也是我國重要的稅收來源之一，近十年對我國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大。2015年5月正式將其納入“營改增”試點范圍?？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)中“營改增”的重要性是不言而喻的。所以研究“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務影響這一課題，對房地產(chǎn)企業(yè)以及整個國民經(jīng)濟都有至關重要的作用。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅制變化

首先，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來征收的營業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應納所得稅額。甚至一些成本費用原來是可以按照稅法規(guī)定的比例進行稅前扣除的，但是，營改增后一些費用（如運輸費用）的進項稅額無法進行稅前扣除。此外，一些設備等固定資產(chǎn)原來是按照相應的比例進行繳納營業(yè)稅，營改增后固定資產(chǎn)的購置成本不包含增值稅，而要包含如部分運輸費用的相關費用成本。

其次，體現(xiàn)在稅負的變化，營改增財稅改革避免了營業(yè)稅重復征稅嚴重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負的減小可以緩解房價上升，降低房產(chǎn)市場準入，促進小型企業(yè)進入房地產(chǎn)市場自由競爭。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們能夠用增值稅的發(fā)票去抵扣，進而減輕企業(yè)稅收的負擔。房地產(chǎn)企業(yè)購買建筑材料時便可取得增值稅的專用發(fā)票，這一專用發(fā)票并不能夠被抵扣，營改增后可以將第二、第三增值稅的產(chǎn)業(yè)鏈條進行連接。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。

3. 針對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的建議

3.1提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理水平

在營業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅納稅籌劃空間有限，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅收方面財務管理的重視程度不足。加之房地產(chǎn)之前處于飛速發(fā)展時期，發(fā)展重心在于外部擴展而不在內部管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平普遍較低。恰逢房地產(chǎn)企業(yè)進入穩(wěn)定時期，”營改增”政策實施之后，更加要求房地產(chǎn)企業(yè)積極應對，切實提高自身財務管理水平，嚴控成本、規(guī)避風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立健全自身財務管理體制，加強管理力度。對于”營改增”政策，房地產(chǎn)企業(yè)應當提前做好應對措施，例如對自身“營改增”前后稅負進行分析，加強企業(yè)的購銷環(huán)節(jié)、發(fā)票管理環(huán)節(jié)、會計核算環(huán)節(jié)等財務管理，以適應增值稅的到來。在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理賬務處理將更加復雜，發(fā)票管理風險也相應增加。房地產(chǎn)企業(yè)應當加大自身成本控制為度。建立健全企業(yè)內部控制制度，優(yōu)化業(yè)務流程，從而降低企業(yè)的綜合開發(fā)成本。

3.2提高增值稅抵扣意識，明確企業(yè)納稅管理重點

由文中論證可知，此次稅收體制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確企業(yè)納稅管理重點，將工作重點放到增值稅進項稅的抵扣環(huán)節(jié)中。最大程度確保在房地產(chǎn)開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的采購及勞務接受等環(huán)節(jié)均取得合法的抵扣憑證，從而簡化企業(yè)可抵扣的進項稅，降低增值稅總體稅負。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應當加大房地產(chǎn)項目建安環(huán)節(jié)的管理力度，尤其是在建安工程款結算環(huán)節(jié)，確保增值稅專用發(fā)票的及時取得，掌握納稅籌劃的主動權。

3.3明確各環(huán)節(jié)稅率，獲取增值稅專用發(fā)票

“營改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度地抵扣進項，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會利用價格優(yōu)勢拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

3.4進行合理的稅收籌劃，降低增值稅稅負

房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要的時間很長，由于它的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行抵消，從而也就降低了稅負。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好籌劃。

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