宋龍艷

在前不久結(jié)束的國(guó)慶中秋黃金周，各地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)相繼公布了長(zhǎng)假期間樓市的“戰(zhàn)況”，與去年的火熱程度相反，今年假期熱點(diǎn)城市樓市成交量遭遇了“寒流”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月第一周，即國(guó)慶長(zhǎng)假前7天，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅網(wǎng)簽78套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌63.9%，創(chuàng)下自2005年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低；二手住宅網(wǎng)簽20套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌90.4%，創(chuàng)下自2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低。

其實(shí)，長(zhǎng)假期間北京樓市的低落情況早有先兆。自“9·30新政”以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)便由“火爆”開(kāi)始不斷降溫，尤其是對(duì)于昔日的“金九”更是如此，根據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品房成交162.24億元，而去年同期，這一數(shù)據(jù)高達(dá)594.99億元。具體到居住類(lèi)產(chǎn)品（普宅、豪宅、別墅、自住房），今年9月北京樓市居住類(lèi)產(chǎn)品共成交130.36億元，而去年同期成交金額為510.97億元，跌幅達(dá)74.5%。從以上多組同比數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，樓市的調(diào)控效力已經(jīng)顯現(xiàn)，“金九銀十”盛況不再重現(xiàn)。

調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定顯實(shí)效

“十一”黃金周期間樓市成交量的大幅下滑，是北京連續(xù)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下投資、投機(jī)需求被擠出的直接體現(xiàn)，成交銳減并不難理解。面對(duì)我國(guó)樓市以往一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)，監(jiān)管部門(mén)提高了警惕。2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。今年7月24日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，再度給樓市定調(diào)：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

一直以來(lái)，北京都是樓市調(diào)控的急先鋒，強(qiáng)度在全國(guó)范圍內(nèi)數(shù)一數(shù)二。去年9月30日，北京市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，對(duì)樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交易管理、市場(chǎng)規(guī)范等進(jìn)行了全方位調(diào)控，其中最引人注意的是提高了購(gòu)房的首付款比例，措施規(guī)定對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。在今年3月17日，北京升級(jí)版政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”發(fā)布，二套房購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。接著在3月26日北京住建委、北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、工商局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款，北京成為全國(guó)首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項(xiàng)目的城市。由此可見(jiàn)北京對(duì)于樓市調(diào)控管理的力度之大。

隨政策而動(dòng)，各大銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)定不斷調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折，上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準(zhǔn)利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%，放款期限也越來(lái)越長(zhǎng)。與此同時(shí)，監(jiān)管層正在排查如銀行消費(fèi)類(lèi)貸款等領(lǐng)域資金的用途情況，嚴(yán)防資金流向樓市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首付比例與銀行貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響。從今年二、三季度的購(gòu)房支付結(jié)構(gòu)可以看出，加大對(duì)住房貸款的調(diào)控力度后，使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。整體來(lái)說(shuō)，2017年國(guó)慶節(jié)的北京樓市可謂有史以來(lái)最為低迷的一年，這也如實(shí)反映了北京樓市受一系列調(diào)控政策組合拳影響，持續(xù)看漲的市場(chǎng)預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，“量?jī)r(jià)齊跌”成為當(dāng)下市場(chǎng)各方的普遍心理預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控下，一些熱衷于“炒房”的投機(jī)者正逐漸被市場(chǎng)遺棄，這也是樓市逐漸回歸理性的顯著特征。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前全國(guó)樓市全面進(jìn)入了“五限時(shí)代”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。

多地政策密集出臺(tái)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)各地出臺(tái)樓市相關(guān)政策接近180次，力度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前任何一年。比如，北京樓市實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提至60%；而石家莊非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手房）；廣州樓市規(guī)定本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購(gòu)1套住房，連續(xù)社保由原來(lái)的3年變成5年。特別是在“金九銀十”之前的9月份，有多達(dá)45個(gè)城市（含央行等部門(mén)）發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，形成了史上最為密集的調(diào)控政策潮。

在頻繁、堅(jiān)決的調(diào)控政策下，中國(guó)樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化，不僅僅是北京，一二線熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽量都達(dá)到了2014年以來(lái)的最低值。中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，上海網(wǎng)簽新建住宅共147套，同比2016年同期下跌了78%；而廣州11區(qū)在黃金周期間新盤(pán)總成交量為872套，比去年十一假期下跌78%，沸騰的樓市在一系列調(diào)控政策密集發(fā)布后全面降溫。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)控的力度不斷加大，迫使更多投資投機(jī)者降價(jià)售房，房?jī)r(jià)也將在目前回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)中有降，對(duì)于廣大剛需購(gòu)房人來(lái)講，隨著房?jī)r(jià)的回落，議價(jià)空間增大，或?qū)⒂瓉?lái)不錯(cuò)的購(gòu)房良機(jī)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化，改變了過(guò)去調(diào)控事后管理的狀況。今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理，在市場(chǎng)即將出現(xiàn)像“金九銀十”類(lèi)似的銷(xiāo)售旺季之前發(fā)布政策，相比往年的調(diào)控措施效果更好。endprint

租購(gòu)并舉為主要方向

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。以十九大報(bào)告為指引，未來(lái)北京市將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為方向，圍繞政府和市場(chǎng)、供給和需求、當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、新房和存量房四個(gè)關(guān)系，深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。一方面，從供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 ；另一方面，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步發(fā)揮租賃市場(chǎng)解決市民居住問(wèn)題的重要作用。

經(jīng)過(guò)前期的公開(kāi)征求意見(jiàn)，9月29日，由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門(mén)聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實(shí)施?！锻ㄖ窂膹?qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng)，建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù)等多個(gè)方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理北京市住房租賃市場(chǎng)的具體措施和要求，對(duì)于完善租購(gòu)并舉的住房體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到積極的作用。

在9月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》正式公布。新版北京城市總體規(guī)劃落實(shí)首都“四個(gè)中心”的城市戰(zhàn)略定位，明確了建設(shè)國(guó)際一流的和諧宜居之都的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)總體規(guī)劃中的要求，未來(lái)五年新供應(yīng)各類(lèi)住房150萬(wàn)套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房約占70%，租賃類(lèi)約30%；產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%；商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。值得注意的是，大戶改善型商品住宅未來(lái)五年大概在20萬(wàn)套左右，每年是4萬(wàn)套，基本滿足北京市場(chǎng)需求。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，新總體規(guī)劃將會(huì)對(duì)北京城市格局、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及京北未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)均產(chǎn)生深刻的影響，同時(shí)，有效的執(zhí)行也會(huì)使得未來(lái)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的調(diào)整。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年最后一季度是否會(huì)回暖，絕大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示不樂(lè)觀?！澳壳氨本o(wú)論一手房還是二手房的成交都非常差，商辦市場(chǎng)幾乎處于停滯狀態(tài)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，“四季度樓市會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)下滑，因?yàn)橄拶?gòu)、限售，特別是貸款的收緊會(huì)極大地影響樓市?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉也認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。所以在今年第四季度，全國(guó)核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)松動(dòng)。房企會(huì)為了業(yè)績(jī)，個(gè)別樓盤(pán)或許會(huì)主動(dòng)“大幅降價(jià)”，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開(kāi)啟。endprint