李成斌

[摘 要] 為應(yīng)對激烈的市場競爭，促進樓盤盡快銷售，加速資金回籠，減輕還貸壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在銷售廣告中注明客戶購房可贈送車位、精裝修、電器、家具、汽車等。對此類經(jīng)常發(fā)生的促銷行為，現(xiàn)行稅收法規(guī)沒有做出明確規(guī)定，各地稅務(wù)機關(guān)對此問題也有不同看法，導(dǎo)致在實務(wù)中經(jīng)常發(fā)生企業(yè)有稅務(wù)機關(guān)意見不一致的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)形式多，涉及行業(yè)和范圍廣，納入增值稅征收范圍后其財稅處理更加復(fù)雜，需要對此問題進行深入分析。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；視同銷售；財稅處理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 21. 002

[中圖分類號] F275；F812.42 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）21- 0006- 02

0 引 言

2016年5月，營改增在房地產(chǎn)、金融保險、建筑、生活服務(wù)業(yè)全面鋪開，上述四個行業(yè)被納入增值稅征收范圍。其中，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的支柱行業(yè)之一，其納稅數(shù)量在稅收總額中占有極高的比重。此外，房地產(chǎn)企業(yè)作為連接建筑、金融保險等行業(yè)的中樞，被納入增值稅征收范圍后，作為增值稅抵扣鏈條的重要一環(huán)，其增值稅財稅處理比較復(fù)雜，需要引起相關(guān)部門的高度重視。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的買房贈裝修、家電家具、車位等業(yè)務(wù)如何進行財稅處理進行深入分析。

1 房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)理論分析

為應(yīng)對激烈的市場競爭，促進樓盤盡快銷售，加速資金回籠，減輕還貸壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在銷售廣告中注明客戶購房可贈送車位、精裝修、電器、家具、汽車等。對此類經(jīng)常發(fā)生的促銷行為，現(xiàn)行稅收法規(guī)沒有做出明確規(guī)定，各地稅務(wù)機關(guān)對此問題也有不同看法，導(dǎo)致在實務(wù)中經(jīng)常發(fā)生企業(yè)有稅務(wù)機關(guān)意見不一致的現(xiàn)象，爭論的焦點往往在于：對房企贈送客戶的車庫、車位、裝修、家電、汽車等是屬于視同銷售還是屬于混合銷售，是否需要單獨繳納增值稅。

2016年3月，財政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）規(guī)定：①單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，視同銷售不動產(chǎn)；②一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)向顧客贈送車庫、車位、精裝修、家具、家電、汽車等財產(chǎn)是否屬于視同銷售，是否需要單獨繳納增值稅，在實務(wù)中存在較大爭議。目前存在三種觀點：①房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的同時將車位、裝修、家電、家具、汽車等贈給顧客的行為，屬于混合銷售，應(yīng)將所贈送財產(chǎn)的公允價值與房產(chǎn)本身價款合并，按照11%的稅率征收增值稅；②上述行為屬于兼營行為，對房地產(chǎn)企業(yè)贈送的家電、家具、汽車的行為應(yīng)單獨按照市場價格和17%的稅率征收增值稅，對贈送的裝修按照市場價格和11%的稅率征收增值稅；③上述行為不屬于混合銷售或兼營行為，房地產(chǎn)企業(yè)贈送上述財產(chǎn)的行為并非無償，其價款已經(jīng)含在房款中，無需再單獨繳納增值稅。

筆者同意第三種觀點，理由在于：①《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》已經(jīng)明確規(guī)定，只有當(dāng)一項銷售行為既涉及服務(wù)又涉及貨物，才稱為混合銷售。而房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)的同時贈送家電、家具、車位等財產(chǎn)的行為不存在提供勞務(wù)，不屬于混合銷售；②銷售家具、家電并非房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營活動，而是為了促進房產(chǎn)銷售而發(fā)生的順帶行為，不符合兼營行為的要求；③精裝修本身就是房產(chǎn)的組成部分，裝修款已經(jīng)暗含在房款中，無需對其單獨征收增值稅。隨著社會發(fā)展，各種家具家電也成為房屋本身不可獲取的組成部分，可以視為裝修的一部分，其價款也已經(jīng)含在房款中提前由房地產(chǎn)企業(yè)收取，無需對其單獨征收增值稅（如果購入上述財產(chǎn)時取得增值稅專用發(fā)票并認證通過，可以予以抵扣）。

但需要注意的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不是在銷售房產(chǎn)時贈送上述財產(chǎn)，而是單獨通過組織產(chǎn)品推廣會、業(yè)主答謝會等方式將上述財產(chǎn)贈送給不特定的顧客或業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)作為視同銷售，單獨繳納增值稅并計入銷售費用（如果購入上述財產(chǎn)時取得增值稅專用發(fā)票并認證通過，可以予以抵扣）。

2 具體案例分析

2017年10月，某房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批精裝修房產(chǎn)，合同約定：房產(chǎn)價款為9 000萬元，贈送業(yè)主價值500萬元的各種家電。該房產(chǎn)裝修前的價值為7 500萬元（均為含稅價）。

企業(yè)應(yīng)計算的增值稅銷項稅額為：9 000÷1.11×11%=891.89萬元，確認的銷售收入為9 000-891.89=8 108.11萬元。對贈送的家電產(chǎn)品無需單獨繳納增值稅。會計處理為：

購入家電 借：庫存商品 500 萬元應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額） 85萬元 貸：銀行存款 585萬元

銷售房產(chǎn) 借：銀行存款 9 000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 8 108.11萬元 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）891.89萬元

如果該企業(yè)為答謝購房業(yè)務(wù)，后舉辦有獎競猜活動，向部分購房顧客發(fā)放獎品價值10萬元，會計處理為：

購入家電 借：庫存商品 10萬元，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額） 1.7萬元 貸：銀行存款 11.7萬元

贈送家電 借：銷售費用 11.7萬元 貸：庫存商品 10萬元 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 1.7萬元

3 針對上述問題的建議

（1）由于各地稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)贈送的精裝修、家具、家電等產(chǎn)品如何進行稅務(wù)處理存在不同規(guī)定，建議國家稅務(wù)總局盡快對此問題做出統(tǒng)一規(guī)定，避免各地稅務(wù)機關(guān)各自為政，全國不統(tǒng)一的現(xiàn)象。

（2）與精裝修、家具、家電等與房產(chǎn)緊密聯(lián)系的產(chǎn)品不同，汽車與房產(chǎn)聯(lián)系不大，如果房企在銷售合同中特別注明免費贈送業(yè)務(wù)汽車，應(yīng)作為視同銷售，對該贈送的汽車單獨繳納增值稅。

例如：2017年12月，某房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批精裝修房產(chǎn)，合同約定：房產(chǎn)價款為5 000萬元，同時贈送業(yè)主價值800萬元的汽車。

企業(yè)應(yīng)計算的增值稅銷項稅額為：5 000÷1.11×11%=495.5萬元，確認的銷售收入為5 000-495.5=4 504.5萬元。對贈送的汽車應(yīng)單獨繳納增值稅800÷1.17×17%=116.24萬元。會計處理為：

購入汽車 借：庫存商品 800 萬元，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額） 136 萬元 貸：銀行存款 936萬元

銷售房產(chǎn) 借：銀行存款 5 000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 4 504.5萬元應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）495.5萬元

贈送汽車 借：銷售費用 936萬元 貸：庫存商品 800萬元應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）136萬元

主要參考文獻

[1]陳衛(wèi)珊，劉志耕.開發(fā)商贈送、抽獎等行為應(yīng)如何繳納增值稅[J]. 財務(wù)與會計，2017（3）：39-40.

[2]徐梅，鄭海東.“營改增”后視同銷售行為之稅務(wù)處理[J].財會月刊，2017（16）：73-75.

[3]財政部，國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.endprint