孫欣璐++趙雷++李冬++丁艷玲

【摘 要】隨著人們生活水平的提高，旅游已然成為大多數(shù)人休閑娛樂的主要方式之一，同時也存在很多弊端，物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)同樣也有不足之處。因此，同為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理與旅游業(yè)，兩者的結(jié)合將會帶來意想不到的效果，二者各取其長，以較強(qiáng)的協(xié)同發(fā)展能力帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【Abstract】Nowadays，with the improvement of people's living standard， tourism has become one of the main ways for most people to enjoy leisure and entertainment， but there are still disadvantages. Property management as a new industry， however， there are also disadvantages. So， together with the property management and tourism industry of chaoyang industry， the combination of the two will bring unexpected results. The two should take their own length， and promote the economic development with stronger coordinated development ability.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；旅游業(yè)；可行性；意義

【Keywords】property management； tourism industry； feasibility； significance

【中圖分類號】F590.63；F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0046-03

1 物業(yè)管理與旅游業(yè)

1.1 物業(yè)與物業(yè)管理

1.1.1 物業(yè)

“物業(yè)”一詞源自英語property，由中國香港傳入大陸沿海內(nèi)地，其直譯為資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，經(jīng)過多方研究，現(xiàn)已形成相對完整的概念。我國相關(guān)教材上所闡述的物業(yè)一般是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套設(shè)備設(shè)施及場地等。物業(yè)所轄范圍可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按不同功能、不同權(quán)屬分割為若干物業(yè)。物業(yè)包含多種形式，根據(jù)使用功能的不同一般分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特種物業(yè)等[1]。

1.1.2 物業(yè)管理

我國《物業(yè)管理條例》上所闡述的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，當(dāng)然，我國《物權(quán)法》中第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

1.2 旅游業(yè)

旅游業(yè)是指以旅游資源為依據(jù)、旅游設(shè)施為條件，向游客提供游歷觀光等服務(wù)的行業(yè)，又稱其為無形貿(mào)易。在我國，旅游業(yè)主要指旅行社、旅游飯店、旅游車船公司以及專門從事旅游商品買賣等旅游商業(yè)行為的行業(yè)。而廣義上的旅游業(yè)，除專門從事旅游業(yè)務(wù)的部門以外，還包括與旅游相關(guān)的各行各業(yè)。旅游作為一種新型高級的社會消費形式，通常是把人們所需要的物質(zhì)消費、文化消費以及精神消費有機(jī)地結(jié)合在一起，以滿足人們現(xiàn)如今生活水平的要求。

2 物業(yè)管理和旅游業(yè)的基本現(xiàn)狀及各自存在的問題

2.1 物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及原因分析

2.1.1 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)是住房商品化、商業(yè)化及社會化的產(chǎn)物。由于房地產(chǎn)市場及物業(yè)服務(wù)的迅速發(fā)展，才有了物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生。而我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，市場化程度較低，但由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使人們的居住環(huán)境迅速區(qū)域化，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)得以迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)對象由單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)辦公樓等各類場所，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)環(huán)境綠化保潔、安全防護(hù)、業(yè)主生活服務(wù)等社會服務(wù)。但由于發(fā)展速度過快，各方面配套設(shè)施不完善、管理架構(gòu)、相關(guān)法律法規(guī)不健全等問題使得物業(yè)發(fā)展受到阻礙[2]。同時各種物業(yè)服務(wù)公司的迅速崛起，易造成服務(wù)不專業(yè)、人員流動大、服務(wù)質(zhì)量提升慢等問題，最終導(dǎo)致物業(yè)費收繳不上來，無法提供專業(yè)化服務(wù)，造成惡性循環(huán)。

2.1.2 物業(yè)管理存在問題及原因分析

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在弊端。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的迅速崛起，必然會存在許多問題，如企業(yè)內(nèi)部使用資金不足，不足以支撐企業(yè)正常運作，更不要說為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費用的收取達(dá)不到要求及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，造成企業(yè)虧空，難以維持甚至倒閉等；再者，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)不同，一些資質(zhì)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往得不到業(yè)主的認(rèn)可，而且有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依托于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而存在的，市場化較低。

第二，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全。首先，政府在物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用，但政府部門畢竟不是物業(yè)相關(guān)的專業(yè)團(tuán)隊，對物業(yè)管理的了解并不深刻，沒有使物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮其作用，達(dá)不到政府預(yù)期的要求目標(biāo)。其次，政府的管理體系相對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能劃分尚不明確，導(dǎo)致濫用職權(quán)，問題得不到有效解決等問題的發(fā)生。最后，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全使得物業(yè)管理中的重大問題得不到解決，規(guī)定不明確，因此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道、缺乏法制的根本保障。

2.2 旅游業(yè)現(xiàn)狀、問題及原因分析

2.2.1 我國旅游業(yè)現(xiàn)狀endprint

改革開放以來，國內(nèi)旅游市場雖然發(fā)展迅猛，但總體來講，仍處于一種低消費、低水平、大眾化的旅游狀況?？v然旅游相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施及配套的服務(wù)項目迅速發(fā)展，但其發(fā)展速度仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的步伐，達(dá)不到國內(nèi)旅游市場的要求。目前，我國關(guān)于旅游方面的服務(wù)項目大多為

走馬觀花式的參觀型活動，其形式單調(diào)無趣，不能讓游客

直接地參與活動，造成景點吸引力弱，旅客不愿長時間停

留；同時旅游質(zhì)量相對較低，相關(guān)觀光產(chǎn)品有待開發(fā)；目前國內(nèi)旅游一般以學(xué)生等中、低檔消費人群為主，而旅游度假村大多是為高檔消費者提供服務(wù)的，中低檔度假村供給相對不足[3]。

2.2.2 旅游業(yè)存在問題及原因分析

第一，游客的旅游活動形式多為走馬觀花式的參觀型旅游活動，而文化體驗型、物質(zhì)精神享受型的活動相對較少，具有探險、考察、了解風(fēng)土人情等定制型的特色專項旅游活動更是少得可憐，且一般游客會選擇中低檔的旅店賓館等，食宿單一，消費水平也較低。

第二，游客選擇的旅游地點多為國內(nèi)熱門旅游景區(qū)，知名度較高，旅游設(shè)備設(shè)施較為完善，如北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，故宮、泰山、九寨溝、香格里拉等風(fēng)景區(qū)雖交通不便但仍有不少游客慕名而去。游客一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔；以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔；游玩時間相對較短，一般在2～3天，不耽誤正常學(xué)習(xí)、工作的“一日游”也十分常見。然而旅行社往往由于各種各樣的問題而不能更好地滿足游客的需求。

第三，談及旅游，當(dāng)然少不了住、吃、行、游、娛、購六個方面。改革開放以來，由于我國對旅游市場認(rèn)知的不完善，使得對旅游服務(wù)設(shè)施的投資較少，造成旅游項目開發(fā)不完全，配套設(shè)施不健全等問題。從大方向上來說，外資主要投資在酒店賓館等食宿方面，而在其他旅游配套設(shè)施項目方面的投資所占份額較小，發(fā)展不均衡。此外在景區(qū)的投資建設(shè)上，除部分國家指定的旅游景區(qū)外，外資均不能投資，導(dǎo)致景區(qū)內(nèi)設(shè)施落后，環(huán)境衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)，服務(wù)態(tài)度不好。

3 旅游業(yè)與物業(yè)管理相結(jié)合的可行性方案

3.1 委托式物業(yè)管理

委托式物業(yè)管理是指旅游景區(qū)酒店、海邊別墅等除業(yè)主在部分時間自用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托給物業(yè)公司管理，業(yè)主獲得紅利的管理模式。這種物業(yè)形式的關(guān)鍵在于業(yè)主能夠在業(yè)余時間獲得客觀的收入[4]。

3.2 俱樂部式物業(yè)管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在給度假者提供舒適居住環(huán)境的同時，還要滿足一些追求個性化的旅游度假者的需求，如開發(fā)高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、釣魚俱樂部等滿足業(yè)主娛樂的休閑娛樂項目。

3.3 管家式物業(yè)管理

他們既是物業(yè)服務(wù)管家又是旅程貼心管家，為旅行者提供細(xì)致又全面的一體化旅程服務(wù)，從行程安排、旅程向?qū)У矫朗乘蚜_、生活幫手，甚至拍照攝影，全程為業(yè)主解決旅途上的一切問題。

3.4 大眾化旅游式物業(yè)管理

家庭旅游、老年旅游等自費旅游群體，其消費水平處于中低檔，而學(xué)生旅游大多數(shù)屬于低檔消費，基于這種消費趨勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以建設(shè)中低檔的旅游度假村來滿足不同的消費需求。

4 物業(yè)管理在旅游業(yè)中的實踐意義

物業(yè)管理在旅游業(yè)中的體現(xiàn)主要表現(xiàn)為對旅游景區(qū)的管理，合理有效的物業(yè)管理對于景區(qū)景點的保值增值，擴(kuò)大景區(qū)知名度從而提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，推動旅游業(yè)的繁榮發(fā)展。

第一，發(fā)展景區(qū)物業(yè)管理能促進(jìn)旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)增長，產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益。旅游景點作為旅游業(yè)的物質(zhì)組成部分，也是最重要的組成部分，對其進(jìn)行合理的養(yǎng)護(hù)與保護(hù)，不僅能使旅游景點得到長久的運營，還能使其獲得更好的發(fā)展，增強(qiáng)景點的自身魅力，吸引更多游客，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。

第二，發(fā)展景區(qū)物業(yè)管理有利于提高游客的舒適度和滿意度。游客對于旅游業(yè)的重要性正如小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)物業(yè)辦，旅客滿意是旅游業(yè)發(fā)展的目的和動力，合理的景區(qū)物業(yè)規(guī)劃管理可以提高旅客的舒適度滿意度，促進(jìn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第三，發(fā)展景區(qū)物業(yè)管理有利于增加就業(yè)，使旅游業(yè)發(fā)展壯大。景區(qū)物業(yè)管理水平的提高會為社會提供大量的就業(yè)崗位，有利于增加就業(yè)，擴(kuò)大旅游業(yè)的行業(yè)領(lǐng)域和知名度，為旅游業(yè)發(fā)展提供充足的勞動力。

第四，發(fā)展景區(qū)物業(yè)管理有利于促進(jìn)城市管理和環(huán)境保護(hù)。物業(yè)管理對景區(qū)的維護(hù)有利于促進(jìn)文化遺產(chǎn)的傳承和保護(hù)，對于發(fā)揚優(yōu)秀文化促進(jìn)社會穩(wěn)定具有重要作用，當(dāng)今社會對于環(huán)保的呼聲越來越高，面對這一社會背景，物業(yè)管理應(yīng)積極主動地適應(yīng)政策需要和社會需求，建設(shè)環(huán)保景區(qū)，為旅游業(yè)長足發(fā)展提供助力。

5 結(jié)語

物業(yè)管理與旅游相結(jié)合是促進(jìn)二者共同發(fā)展的有效途徑。目前我國的旅游房地產(chǎn)處于起步階段，中國旅游資源豐富，旅游房產(chǎn)多數(shù)建造于風(fēng)景秀麗之地，借助了先天的自然優(yōu)勢，好的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的人文環(huán)境，是營造時尚小區(qū)的重要元素，這不僅能使物業(yè)服務(wù)得到多元化發(fā)展，讓更多業(yè)主體驗物業(yè)服務(wù)的美好，還能促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。因此有理由相信，未來幾年我國物業(yè)管理與旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮摹?/p>

【參考文獻(xiàn)】

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【3】魯楊.旅游風(fēng)景區(qū)物業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建的必要性和可行性研究——以杭州西溪國家濕地公園西區(qū)為例[J].生產(chǎn)力研究，2013（03）：23.

【4】石國華.淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢[J].全國商情（理論研究），2013（09）：145.endprint