閆軍

在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策指導(dǎo)下，銀行迅速進入個人住房租賃領(lǐng)域，與房企、政府展開合作，創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品

“堅持房子是用來住的，不是用來炒的?！痹诙嗟厥屑哟笙拶彙⑾奘哿Χ戎?，商業(yè)銀行開始轉(zhuǎn)向住房租賃市場。眼下建設(shè)銀行、中信銀行、中國銀行已率先進入這一領(lǐng)域。

11月1日～3日，建設(shè)銀行連續(xù)三天在武漢、佛山、深圳發(fā)布了立足當?shù)氐膫€人長租房舉措。其中，建設(shè)銀行深圳分行與11家房地產(chǎn)公司簽訂合作協(xié)議，聯(lián)合房企推出首批長租房5481套，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的精裝修全新房源，放在建行App“CCB建融家園”上公開出租。同時，建行還推出了首批個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

89套房源已上線

建行的這一創(chuàng)新做法發(fā)布后，“租房也可以按揭貸款”的消息就刷屏了相關(guān)地區(qū)的朋友圈，引發(fā)了熱烈討論。有人認為，完善租售并舉的住房制度有利于房價的穩(wěn)定，但亦有人感慨“買房還30年貸款就可以擁有自己的房子，而租20年，還完貸款，房子還是開發(fā)商的。”

市場的反應(yīng)到底如何呢？《投資者報》記者從“CCB建融家園”上了解到，首批推出的房源包括碧桂園榮匯花園、潤達圓庭、天安云谷、吉祥里豪庭、心海城以及星河榮御6個小區(qū)。其中，潤達圓庭已經(jīng)對外租賃，其他均顯示“即將開業(yè)”。

潤達圓庭位于深圳市龍華新區(qū)，租金是6029元/月起，與周邊房源的租金相當。本次共有89套房源推出，有三種戶型，分別是三房、四房和五房。周邊配套設(shè)備相對完善，距離華為公司不遠?！锻顿Y者報》記者走訪該小區(qū)的租房中心發(fā)現(xiàn)，雖然戶型比較大，但有不少租客都比較有興趣。

“100%免傭金，而且可以長租，免去了經(jīng)常搬家的煩惱?！币晃豢捶空呦颉锻顿Y者報》記者表示，其在附近上班，得知這個消息后就立馬過來了解。對于是否會貸款繳租，該看房者表示，可以考慮，貸款利率比較低。

據(jù)了解，除了市場上的個人租客外，已有包括比亞迪、方大集團、研祥智能等70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向，來提高企業(yè)員工住房品質(zhì)，更好的留住人才。

此外，建設(shè)銀行參與投資了兩家住房租賃服務(wù)公司——由建信信托控股的建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（下稱“建信住房公司”）及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司（下稱“建信租賃公司”）。

對于這兩家公司的業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行相關(guān)負責人向《投資者報》記者表示，建信住房公司并非中介公司，運營核心是通過金融手段推動開發(fā)商將自身持有的房源進行長租。建信租賃公司則主要負責增加深圳市人才安居保障房供給，與深圳市人才安居集團共享平臺房源和客源，其中房源更加側(cè)重品質(zhì)房源，配套優(yōu)良、居住舒適的長期租賃房源。

3家銀行悄然入局

有數(shù)據(jù)顯示，2016年中國住房租賃市場的規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。將市場批量待售房源“由售轉(zhuǎn)租”，提供給需要長期租賃的客戶無疑是一種滿足未來租賃市場需求的舉措。除了建設(shè)銀行，目前還有中信銀行與中國銀行也敏銳地捕捉到了這一點。

10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中信銀行將在未來三年為碧桂園集團在長租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金，同時整合中信集團各類金融資源為碧桂園集團在長租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足其在長租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。

《投資者報》記者了解到，和建設(shè)銀行類似，中信銀行即將推出長租運營產(chǎn)品以及“并購貸+開發(fā)貸+經(jīng)營性物業(yè)貸”為一體的“長租貸”產(chǎn)品。

此外，該行還表示，將通過金融服務(wù)創(chuàng)新引入社會資本，通過設(shè)立長租住宅保障性基金的模式，對外募集資金，支持碧桂園集團長租住宅項目并購及開發(fā)建設(shè)的資金需要。在長租項目成熟運營、現(xiàn)金流穩(wěn)定后，通過標準化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS＼REITs等）進行對接退出，實現(xiàn)項目在市場上的流轉(zhuǎn)。

和建設(shè)銀行、中信銀行選擇主要與企業(yè)合作不同，中國銀行則選擇與政府合作。11月2日，中國銀行對外宣布，中行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局合作，將在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險等方面，綜合運用人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、大數(shù)據(jù)等科技手段，探索住房租賃金融創(chuàng)新。

搶灘租房貸拓展盈利點

除了長租房外，建行此番推出的“按居貸”也備受市場關(guān)注。按照建設(shè)銀行的說法，“按居貸”利率將給予客戶一定的優(yōu)惠條件，會執(zhí)行比同期個人住房按揭貸款更優(yōu)惠的利率。

“目前深圳房貸利率普遍為基準利率的1.1倍（即5.39%）。而‘按居貸產(chǎn)品的貸款利率為基準利率，即一年期貸款利率4.35%，一年至五年期貸款利率為4.75%?！苯ㄔO(shè)銀行向《投資者報》記者表示，雖然信貸額度相對緊張，但該行預(yù)留了一部分信貸額度向“按居貸”傾斜，將優(yōu)先發(fā)放此類貸款。

同時，建設(shè)銀行方面還表示，“按居貸”將采取大數(shù)據(jù)等多項方式防止客戶挪用到其他用途。

銀行為何熱衷參與住房租賃市場？中信銀行相關(guān)負責人向《投資者報》記者表示，各家銀行都在研究租賃住房市場的相關(guān)政策，未來將會有更多銀行加入長租市場領(lǐng)域，雖然短期內(nèi)銀行難以從租賃住房市場獲得較高的收益，但是能在租賃住房領(lǐng)域首先進行金融創(chuàng)新，才能取得租賃住房領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢。

事實上，有分析人士認為，銀行入局住房租賃既是踐行國家政策要求的惠民，同時也是拓展盈利途徑的“自救”。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比去年同期低2.4個百分點。今年第三季度，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增加1.39萬億元，同比少增300億元。

上述分析人士表示，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸規(guī)模在縮減，培育租房貸款市場或?qū)⒊蔀槲磥硇碌挠c。