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        工業(yè)房產(chǎn)租賃合同糾紛簡析

        2017-11-14 10:57:52李月一
        西部論叢 2017年4期
        關(guān)鍵詞:租賃糾紛分析

        李月一

        摘 要:工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地和熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,一般在雙方簽訂合同之前,出租方就會在確認承租方有一切相關(guān)的證件之后,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定,簽訂合同。不過在合同有效期內(nèi),往往因為意外突發(fā)情況而使得出租方和承租方產(chǎn)生矛盾糾紛,本文就是基于在工業(yè)房產(chǎn)租賃中產(chǎn)生糾紛的一個簡單的分析。

        關(guān)鍵詞:工業(yè)房產(chǎn) 租賃 糾紛 分析

        引 言

        本篇文章將從一些實際的案例出發(fā),找出雙方產(chǎn)生糾紛的具體原因,并且根據(jù)中華人民共和國的種種法律,分析其簽訂的合同之中沒有考慮到哪些必需的方面,從這些缺陷方面找出突破口,尋找一些像法律方面的保障措施來應(yīng)對突發(fā)情況發(fā)生時的狀況。

        一、合同糾紛的具體項目數(shù)據(jù)分析

        1、具體數(shù)據(jù)

        從總數(shù)有限的案件里,采取抽樣的辦法來分析各個情況在這個樣本中的所占的比例,以及為什么出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)如下:

        2、數(shù)據(jù)分析

        從上述的表格可以看出來,解除合同和繳付租金中出租方和承租方產(chǎn)生的糾紛總共占了工業(yè)房產(chǎn)租賃合同糾紛中的三成左右,但是一旦簽訂合同后,撤銷合同的比例還是非常少的;然后在表格中,另外一個因素就是違約金方面的糾紛,說明在合同有效期內(nèi)有很多讓雙方都意料不到的突發(fā)情況發(fā)生。

        二、具體的案例

        1、案情簡介

        出租方甲公司在2005年將建筑面積總共一萬五千平方米的十棟廠房以租賃期限為20年的合同期限,租賃給了乙公司,供他們用作辦公和其它的商業(yè)用途,并且每一季度甲公司要求乙公司都要付清這一季度的租金。但是,乙公司承租后,私自對廠房進行了修改建造,這沒有與甲公司簽訂相關(guān)的合同手續(xù)。所以,從2014年起,承租方乙公司就開始拖欠租金,甲公司在多次催債沒有成功后,要求乙公司解除合同,并起訴到法院,要求乙公司支付違約金和之前拖欠的租金。乙公司接到起訴后,也向法院提起了反訴,主張這份合同是無效的,并且要求甲公司賠償修改建造的費用和預(yù)期的利潤損失。

        2、案件的分析

        甲乙兩公司主要是在以下幾個問題上存在著爭議:第一,乙公司存在的拖欠租金的問題;第二,甲公司是否要承擔修改建造的費用;第三,乙公司改變了廠房的用途是否導(dǎo)致了合同的吳曉華;第四,倘若合同無效,甲公司是否要支付乙公司預(yù)期的利潤損失。

        針對這幾個問題,有以下的幾個觀點,首先乙公司改變租賃房產(chǎn)的原用途,就違反了《物權(quán)法》和《土地管理法》,以及《城市房地產(chǎn)管理法》,所以乙公司才認為合同無效化的規(guī)定。在本案例中,相關(guān)的律師認為:在《土地管理法》中,改變土地的用途必須在農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三種土地用途之間進行改變,但不涵蓋本案例中的工業(yè)廠房改變?yōu)檗k公和商業(yè)用途的情況;再則,根據(jù)《租賃合同司法解釋》中的第二三和十五條中對租賃合同的無效化做出了相關(guān)的規(guī)定,僅將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋的租賃合同、未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的租賃合同、超過批準使用期限的臨時建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。并未將改變用途納入合同無效的情形范圍。

        再來看看乙公司提出的修改建造的補償費用和預(yù)期的利潤補償。對于修改建造的費用,根據(jù)《租賃合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定:在合同有效的情況下,如果承租人先存在違約的情況,而導(dǎo)致了合同的解除,那么承租人就無權(quán)要求出租方進行房屋修改建造的費用賠償,回到本合同,在合同上,甲公司和乙公司都已經(jīng)知曉該廠房可能改變?yōu)楣I(yè)廠房,并且是乙公司先存在拖欠租金的違約行為,所以修改建造的費用應(yīng)該由甲公司和乙公司共同承擔這筆裝修殘值的損失費用。然后關(guān)于預(yù)期利潤的問題,根據(jù)《合同法》,如果有一方先存在違約的情況,那么在這一方提出合同無效化之后,那么這一方將在這份合同當中獲得的財產(chǎn),全部返還。在本案例中,乙公司強調(diào)合同無效化,以及要求甲公司進行預(yù)期利潤的賠償,那么乙公司也要將在租賃廠房期間賺取的財產(chǎn)全部返還,并且合同無效化時,也不涉及預(yù)期利潤的賠償問題,所以綜合來看,乙公司都無權(quán)上訴,應(yīng)支付拖欠甲公司的租金。

        三、總結(jié)

        綜合上述的案例和表格分析,合同的簽訂運用在企業(yè)的經(jīng)營活動中越來越多,所以,對應(yīng)的合同上的糾紛也多了。在工業(yè)房產(chǎn)方面的合同,雙方在簽訂之前,出租方一定要先看看承租方是否有改變工業(yè)房產(chǎn)用途的想法,并且在合同生效期內(nèi),出租方也能自行實地去了解一下承租方的具體運作。除此之外,還有一個重要的問題,通過上面的案例來看,無論是出租方還是承租方,都不要去做出違反合同的行為,很多相關(guān)的法律法規(guī),都是建立在某一方先違反合同的基礎(chǔ)之上建立的。在合同之上的文字和特殊符號,以及標識,出租方和承租方都要特意的留意,以免掉入陷阱,避免在合同有效期內(nèi)造成雙方中的某一方違約,減少企業(yè)經(jīng)營中的經(jīng)濟損失。

        四、結(jié)束語

        我國《土地管理法》及其實施條例對不得擅自改變土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定,對改變工業(yè)房產(chǎn)用途的租賃合同的效力,應(yīng)視其是否違反土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃兩方面來對待,依照相關(guān)法律法規(guī)進行裁決,在企業(yè)多元化的時代,工業(yè)房產(chǎn)租賃已經(jīng)逐步地邁入市場了,簽訂合同的雙方需落實好自己的工作,避免因合同條款或房屋改建等其它原因,違反合同的條約,多了解相關(guān)法律,本文所舉的案例與數(shù)據(jù)及其它們的分析能對這方面有所幫助。

        參考文獻:

        [1] 董琛. 融資租賃合同和租賃合同法律特點比較與分析[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息, 2011(16):261-261.

        [2] 劉艷歌. 淺談房屋租賃合同糾紛處理[J]. 企業(yè)研究, 2012(6):168-169.

        [3] 萬國營. 房屋租賃合同糾紛[M]. 法律出版社, 2015.

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