文遼寧省礦業(yè)權(quán)交易中心（遼寧省國(guó)土資源市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中心） 高亞娟 馬 彪

大連中鼎土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 潘 濤

2016年遼寧城市地價(jià)變化情況分析

文遼寧省礦業(yè)權(quán)交易中心（遼寧省國(guó)土資源市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中心） 高亞娟 馬 彪

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遼寧省2016年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍為全省行政區(qū)域內(nèi)的14個(gè)省轄市，即沈陽(yáng)、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺、朝陽(yáng)、盤錦和葫蘆島，其中9個(gè)城市被列為國(guó)家級(jí)監(jiān)測(cè)城市。各城市監(jiān)測(cè)范圍為城市建成區(qū)及工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作現(xiàn)已成為遼寧國(guó)土資源管理日常性工作，通過(guò)劃定區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)，采集樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)及建立地價(jià)資料數(shù)據(jù)庫(kù)等途徑，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市地價(jià)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，為政府宏觀調(diào)控及制定地價(jià)政策提供參考依據(jù)。

總體狀況

2016年遼寧省城市綜合地價(jià)水平值為1366元/平方米，同比增長(zhǎng)0.44%。其中，商業(yè)用地地價(jià)水平值為2469元/平方米，同比增長(zhǎng)0.41%；居住用地地價(jià)水平值為1741元/平方米，同比增長(zhǎng)0.75%；工業(yè)用地地價(jià)水平值為479元/平方米，同比下降0.42%。

遼寧省14個(gè)省轄市之間地價(jià)水平有較大差異，綜合地價(jià)水平值呈明顯的梯度分布。其中，沈陽(yáng)、大連、錦州均在2000元/平方米以上；營(yíng)口、朝陽(yáng)在1000～2000元/平方米之間；丹東、阜新、鐵嶺介于800～1000元/平方米之間；鞍山、本溪、遼陽(yáng)、葫蘆島、撫順、盤錦則低于800元/平方米。

變化情況

1.地價(jià)整體平穩(wěn)上漲，增速回落

2016年全省城市綜合地價(jià)與2015年相比，仍呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。各用途用地中，居住和商業(yè)地價(jià)走勢(shì)與綜合地價(jià)相似，均表現(xiàn)為溫和上行，工業(yè)地價(jià)則為持續(xù)下降，降幅較去年略低。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地地價(jià)水平值之比為1:0.71:0.19。

2016年，全省綜合地價(jià)漲幅為0.44%，增速趨緩。商業(yè)、居住和工業(yè)用地地價(jià)增長(zhǎng)率較上一年均有略微下降，下降均不超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，各用途地價(jià)增速均為11年內(nèi)最低。

2.商、住用地地價(jià)增長(zhǎng)率走勢(shì)基本一致，三類地價(jià)增速均放緩

2016年全省商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為0.41%、0.75%和-0.42%，其中， 增長(zhǎng)率以居住用地最高，商業(yè)用地次之，工業(yè)用地最低。

從2006-2016年地價(jià)水平同比增長(zhǎng)率變化情況來(lái)看， 商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地在各年度間存在一定的差異，但商、住用地自2010年以來(lái)增長(zhǎng)率相差均不到1個(gè)百分點(diǎn)，兩用途用地該指標(biāo)的曲線走勢(shì)趨于一致。而工業(yè)用地增長(zhǎng)速度相對(duì)放慢，除2007年和2008年外，其余各年都低于商、住用地。近年來(lái)各用途用地地價(jià)增速總體上呈下降的態(tài)勢(shì)。

3.綜合、商、住定比指數(shù)穩(wěn)步上升，工業(yè)相對(duì)平緩

從2006-2016年的地價(jià)走勢(shì)看，遼寧省綜合地價(jià)水平和商業(yè)、居住用地地價(jià)水平始終呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，以2006年為基期的定比地價(jià)指數(shù)穩(wěn)步上升，工業(yè)指數(shù)則相對(duì)平緩。2016年綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)定比地價(jià)指數(shù)分別為141.12，137.40，142.35和127.73，前三者較上一年份別增加0.62，0.56和1.06，工業(yè)則略有降低，下降了0.54。

4.地價(jià)同比增長(zhǎng)率有正有負(fù)，大部分城市地價(jià)增降幅度不大

2016年14個(gè)省轄市綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)率漲降不一。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2016年綜合地價(jià)水平有8個(gè)城市為正增長(zhǎng)，6個(gè)城市負(fù)增長(zhǎng)，綜合地價(jià)水平上升和下降的城市相差不多。各城市不同用途用地價(jià)格增長(zhǎng)率也有所不同，但大部分城市不同用途地價(jià)同比變化幅度總體上不大。綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境態(tài)勢(shì)以及各市土地供求狀況、地域發(fā)展特征和項(xiàng)目投資情況，土地價(jià)格的變化基本處于一種比較合理區(qū)間。

主要影響因素分析

1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，帶動(dòng)地價(jià)增速下移

隨著經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展、技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)需求的變化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯的產(chǎn)能過(guò)剩，而裝備制造也伴隨著資源型產(chǎn)業(yè)的跌落踟躕不前，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨弱。受“三期疊加”及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏重相互交織的影響，遼寧省經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷艱難階段，面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜。2016年，遼寧省地區(qū)生產(chǎn)總值22037.88億元，比上年下降2.50%。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展帶動(dòng)土地市場(chǎng)步入調(diào)整期，主導(dǎo)地價(jià)漲幅回落，增速下移。

2.調(diào)控政策從供需兩端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極作用，促使地價(jià)增速趨穩(wěn)

2016年，國(guó)家層面頻繁出臺(tái)去庫(kù)存利好政策。2月2日，中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知完善差別化住房信貸政策。2月17日，財(cái)政部等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》中明確非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整。3月1日，中國(guó)人民銀行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，遼寧省及省內(nèi)各地區(qū)也出臺(tái)相應(yīng)政策，支持合理住房消費(fèi)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。2月24日，遼寧省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》，提出了15條政策堅(jiān)持供需雙向發(fā)力的總體思路，去庫(kù)存的相關(guān)政策激發(fā)了剛性需求和改善性需求。在各調(diào)控政策推進(jìn)落實(shí)的疊加效應(yīng)下，區(qū)域內(nèi)去庫(kù)存效果開始顯現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了積極的作用，也帶動(dòng)城市地價(jià)增速的平穩(wěn)運(yùn)行。

3.土地市場(chǎng)熱度不高，購(gòu)地意愿減弱引致地價(jià)漲幅趨緩

2016年，全省土地一級(jí)市場(chǎng)交易量繼續(xù)下降，受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，用地需求趨緩，直接表現(xiàn)在具有收益性的工、商、住用地交易量明顯減少。市場(chǎng)信心不振，對(duì)未來(lái)發(fā)展預(yù)期較低，開發(fā)企業(yè)新購(gòu)?fù)恋匾庠笢p弱，投資力度下降，一定程度上影響了土地市場(chǎng)的活躍度，縮小了地價(jià)上漲空間，進(jìn)而引致全省地價(jià)漲幅趨緩。

4.落實(shí)和加強(qiáng)土地管理制度，積極穩(wěn)定地價(jià)水平

2016年，全省繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，嚴(yán)格實(shí)施建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)用地評(píng)估、建設(shè)用地實(shí)地監(jiān)管核查、建設(shè)用地竣工驗(yàn)收、建設(shè)用地效益考核評(píng)價(jià)等制度，對(duì)節(jié)約集約實(shí)施全過(guò)程管理。另外，省國(guó)土資源管理部門加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，不斷完善土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，土地市場(chǎng)制度建設(shè)和組織建設(shè)取得明顯成效，土地市場(chǎng)秩序更加規(guī)范。土地管理力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，提高了土地利用效率，規(guī)范了土地交易行為，對(duì)穩(wěn)定地價(jià)起到了積極作用。

綜上，2016年，在全球經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇乏力和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，遼寧省面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯下降，工業(yè)下行壓力持續(xù)加大，新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然滯后，投資拉動(dòng)效應(yīng)減弱。宏觀經(jīng)濟(jì)映射到土地市場(chǎng)上表現(xiàn)為土地需求降低，市場(chǎng)交易量下降，收益萎縮。就城市地價(jià)狀況而言，則顯現(xiàn)出地價(jià)仍平穩(wěn)上漲，但增速明顯回落的特征。