共有產(chǎn)權(quán)房北京試水 離推向全國(guó)還有多遠(yuǎn)?

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行探索。

幾乎同一時(shí)間，北京市發(fā)文《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實(shí)施。其中明確了未來(lái)五年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。

目前，除了北京市明確25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房目標(biāo)，上海市截至2016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套。住建部鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。共有產(chǎn)權(quán)房離推向全國(guó)還有多遠(yuǎn)？

剛需的福音 共有產(chǎn)權(quán)住房從探索走向落實(shí)

被稱為京版共有產(chǎn)權(quán)房的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%；一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房；共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%；共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同時(shí)，北京共有產(chǎn)權(quán)住房可落戶入學(xué)。

根據(jù)該辦法，今后五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從概念與制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)和雄安新區(qū)的積分購(gòu)房資格一樣，都帶有濃厚的新調(diào)控風(fēng)格。首先明確了共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量與定義，25萬(wàn)套5年的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了過(guò)去幾年的自住房供應(yīng)量，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，加法供應(yīng)的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

共有產(chǎn)權(quán)房吸取了自住房的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避了一些缺點(diǎn)。從產(chǎn)權(quán)意義上保護(hù)了保障房人群的資產(chǎn)升值權(quán)，體系內(nèi)流轉(zhuǎn)又可以做到避免過(guò)度福利化。未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者退出后，再購(gòu)房群體依然是共有產(chǎn)權(quán)房群體，這樣可以避免過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)大量轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象。減少了帶有投資屬性需求的進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。

“整體看，共有產(chǎn)權(quán)房有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用。”張大偉看來(lái)，職住平衡是共有產(chǎn)權(quán)配售的一大優(yōu)先考慮因素，整體看，共有產(chǎn)權(quán)是自住房的全面升級(jí)，落實(shí)了“房住不炒”的原則。

方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，過(guò)去，有錢(qián)的可以買(mǎi)商品房，困難的可以申請(qǐng)廉租房等保障性住房，但一直以來(lái)并沒(méi)有針對(duì)解決夾心階層住房問(wèn)題的產(chǎn)品，如今推出的共有產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該是這個(gè)群體的福音。

就在9月13日，北京出讓兩宗地塊，其中，石景山區(qū)東下莊地塊引起8家房企73輪征戰(zhàn)，最終被房企聯(lián)合體以20.65億元拿下，溢價(jià)率達(dá)29.06%，成交樓面價(jià)為2.90萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，石景山地塊全部為自住房，是北京明確自住房全面轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后的首次土地出讓，北京首宗共有產(chǎn)權(quán)地塊受捧，這表明，共有產(chǎn)權(quán)住房從探索走向落實(shí)。

北京方案會(huì)成全國(guó)樣板嗎？

2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。因北京版方案更加體系化，被業(yè)界看作或?qū)⒊蔀槲磥?lái)全國(guó)推出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要樣板。

9月21日，住建部發(fā)文支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

分析人士指出，未來(lái)公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動(dòng)性較差的共有產(chǎn)權(quán)住房、無(wú)限制但供應(yīng)較少的商品房，將共同構(gòu)成一線城市和熱點(diǎn)城市多層次的住房供應(yīng)體系，成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

幾大懸念待解

能讓北京整體房?jī)r(jià)跌多少？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算：從過(guò)去幾年看，北京自住房供應(yīng)合計(jì)6.2萬(wàn)套，基本已經(jīng)完成簽約。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，自住房對(duì)市場(chǎng)持續(xù)影響。特別是2014年與2017年，自住房住宅土地供應(yīng)的面積均超過(guò)了30%,大量的底價(jià)房供應(yīng)，是出現(xiàn)2014年與2017年樓市調(diào)控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已經(jīng)影響房?jī)r(jià)降低7%左右。

在張大偉看來(lái)，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格明顯要比周邊房?jī)r(jià)低，有的甚至低30%左右，對(duì)這部分住房的房?jī)r(jià)是有抑制作用的。

分析人士表示，整體看，在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動(dòng)下，市場(chǎng)的觀望情緒會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，整體價(jià)格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。

共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者吸引力有多大？

“共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是，不得轉(zhuǎn)商，也就是說(shuō)，購(gòu)房者將永遠(yuǎn)不能獲得完全意義上的投資價(jià)值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性。”張大偉表示，共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。

那么有多少人會(huì)申請(qǐng)？張大偉分析，看過(guò)去的自住房，申購(gòu)人群數(shù)量大約維持在15萬(wàn)戶左右，其中很大部分是優(yōu)先人群。“但共有產(chǎn)權(quán)房相比自住房最大的變化是，不得轉(zhuǎn)商，但價(jià)格又比之前不得流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房高。購(gòu)買(mǎi)過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房后，如果將來(lái)再買(mǎi)房需要退出共有產(chǎn)權(quán)房?！彼裕瑥埓髠ヮA(yù)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)人群數(shù)量大約為5-10萬(wàn)戶。

商品房供應(yīng)少了，價(jià)格會(huì)否上漲？

張大偉分析，從今年供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京市共有產(chǎn)權(quán)房的用地大增，而商品房用地則相對(duì)歷史平均水平減少，“所以整體看，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，商品房目前依然受追捧。共有產(chǎn)權(quán)房明顯緩解買(mǎi)不起商品房人群的需求。北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)乃至下調(diào)。”

對(duì)此，鄧浩志也指出，北京計(jì)劃未來(lái)5年推出25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房，平均每年5萬(wàn)套幾乎占住房建設(shè)總量的一半（過(guò)去住宅年建設(shè)量在10萬(wàn)套左右），如果是在原基礎(chǔ)上再加5萬(wàn)套，那北京有這么多地嗎？實(shí)際情況是過(guò)去10年北京土地供應(yīng)總量基本平穩(wěn)且不斷輕微下滑。在他看來(lái)，如果共有產(chǎn)權(quán)房用地占用普通住宅的指標(biāo)，那商品住宅供應(yīng)可能會(huì)更加緊張，商品房?jī)r(jià)格也可能上漲。

共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的結(jié)果仍需觀察

鄧浩志表示，共有產(chǎn)權(quán)房并不是什么新鮮事物。一線城市當(dāng)年的經(jīng)適房、限價(jià)房就有共有產(chǎn)權(quán)的意味，雖然具體細(xì)節(jié)有所不同，但價(jià)格低于商品房，而出讓后政府和購(gòu)房者共享收益的基本特征是一樣的。但這些當(dāng)年曾經(jīng)推出的產(chǎn)品為何最終沒(méi)能繼續(xù)？值得思考。”鄧浩志認(rèn)為，主要是地方財(cái)力和土地兩方面原因。

共有產(chǎn)權(quán)房用地如果占用普通住宅指標(biāo)，則屬一種行政間接補(bǔ)貼行為。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房或者土地價(jià)格都是低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)的，建設(shè)這些項(xiàng)目都會(huì)減少地方政府的財(cái)政收入。所以建設(shè)越多，地方財(cái)政承擔(dān)的壓力會(huì)更大，所以這次共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的結(jié)果仍需觀察。（羊城晚報(bào)）